房地产的筛选：连深圳也开始折叠了……(图)
【williamhill官网 2023年6月12日讯】深圳南山区西丽大学城旁，脚手架像爬山虎一样蔓延在平山村。红彤彤的海报垂下，足有六层楼高，它对所有房东致以热情问候：您签约了吗？签约了吗？签了吗？
大红大绿的映照下，对街的烧烤店和理发店老板正与黄色围栏进行一场微型拉锯战。一觉起来，店铺门口被层层圈起。
这原本是片外摆区，去年被清空。两个月前，围栏又试探着围起空地。每次出现，生气的老板们会都拆了它们，叠在树边。
一张张腾退告示扯紧了神经，让人们回想起几年前的情景……
2017年，万科开始野心勃勃地推行“万村计划”，以略高于市场价的租金拿下农民房后，翻新改造户型，移交给旗下长租公寓品牌“泊寓”运营。原本计划2018年进入100个城中村，签约房间一度接近10万间，租约在10年或者以上。但这笔利润微薄的帐终究算不过来。2018年末，撤退开始了。万村公司全面暂停新签约房源，谈违约赔偿，还有部分项目转让给国企。主导这项业务的万科原南方区首张继文解释说：不暂停的话，让那么多需要搬离的租客住在哪里呢？
图为深圳市福田区内的城中村（图片来源：维基百科）
时至今日，仍有租户埋怨，当时被逼得5个月里连搬了三次家！
2018年，在万村计划的第四站，富士康龙华园区北门的清湖新村工人们召开租客会议，写下《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》，标志着万村计划的实质性失败。
今年，深圳又重启这场耽搁已久的“柔性改造”，改由政府主导。二月，深圳提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房的指标从54万提高到不少于74万，这多出来的20万套（间），就是保障性租赁住房。分摊到今年，数额是5万套，这么多房，深圳政府只能向城中村要。
为了安抚人心，深圳市住建局回应说，改造前后单套租金原则上基本持平，最多不超过10%。这句话之前万科也说过，而且几乎一字未改。但万科没做到的事，深圳政府其实也很难做到。曾经参与万村计划的朋友告诉说，深圳城中村的真实租金，不管是中介机构、房企还是国企，都不掌握房中村租房的大数据：要对它有感知，只能去扫楼。
万村计划失败后，万科曾将一批城中村项目转让给深圳人才安居集团。安居评估项目租金时，对标的是片区（含商品房小区）的租金水平。也就是说，安居集团话术理的“租金”，其实是片区整体的租金水平。
“租金与租金”有多大差距？2018年，深圳市房地产评估和发展研究中心抽样对比了福田区两个统租项目与周边房租。其中一个是万科泊寓，另一个是国企深业置地试水的柠盟公寓。建成后，两个项目的每平米月租分别是108元和150元：比农民房分别高出35%和58%！
这几天，一位自称白芒村的房东写了篇《大喜事：我在南山的房子要被统租了》，说政府给的租金叠加各项补贴，比自己租出去高2倍：深圳市政府太好了！
即便如此，深圳政府最好的结局，也是复制万科的命运。笔者了解到这次收房价格，将不区分位置、楼层和朝向，比如，平山村的补偿标准是，旧区的小部分楼栋每月65元/平米，其他每月75元/平米，每三年递增10%。这已经跟村内现有的租金水平基本持平，也差不多是当年泊寓在西丽大学城拿房时的价格。除此之外，还有：搬迁补偿40元/平米，装修补偿300元/平米，签约和腾房奖励200元和300元/平米。
一栋六层楼每层100平的房子，测算下来，清租补偿加奖励共94万，仅仅平山村就要提供1.2至1.4万套保障住房。要想清场，很多投入了几十万入场费和装修、刚刚熬过疫情的商家，也是大麻烦。另外，收房后，还有每平米2000-3000元改造成本。
深圳政府要想覆盖这些成本，将这一轮超长回报周期的改造推动下去，只有一条路可走：补贴。
为了鼓励住房租赁企业参与城中村规模化租赁改造工程，深圳市将这类项目纳入了中央财政专项资金补助范围，给予每平米300元的补助，试点项目另有每平米300元。认定为保障性租赁住房的，还有每平米200元的额外补助。这和收房成本刚好扯平。
只是付出巨大代价的这幅伟大愿景里，主角不一定再是那些外卖、快递和拧螺丝的工人了。这是一场似曾相识的筛选，把一部分人的生存洼地抬高，来创造一个他们认为适合的人才能生活的环境——这个过程里，注定有人会被挤出去的。
就算作为示范案例的元芬新村，居民超2万人，一半楼栋倍微棠社区项目覆盖。宣传报道说，新租客的平均年龄25岁，近九成有大专以上学历，收入在万元左右，游学过19个海外国家：有活力、高素质、多样化的青年群体，是深圳特区建设的生力军。
报道描绘了一福缤纷画面：住户阿亮在健身房运动；屋主小戴在1楼开起了咖啡厅；而住户吴先生始终于找到了他想要的空间——自习室，加紧备战考公务员……
(文章仅代表作者个人立场和观点)