中国楼市之殇：负首付(图)
【看中国2023年6月7日讯】前几天，笔者刷朋友圈刷出了一单大生意。
有位深圳中介说，罗湖有套评估价570万的回迁房，业主房子太多打算低价卖520万：你负50万买罗湖！
分期首付、低首付、甚至零首付都没少见，但负首付还是第1次听说。大家都知道，在已经加了杠杆的首付上再搞事情，不仅违反金融信贷政策，购房人的投资风险也非常大。“负首付”即购房时通过“高评高贷”，获取高额度贷款并拿到“装修款”的购房方式。例如，房产价格520万元，可以向银行贷款570万元，这样购房人不仅无需付首付，还能倒拿50万元作为“装修款”。
听说深圳出现负首付，马上有一堆房产专家跳出来说这都是开发商搞的噱头，操作方法大概两种，一种是开发商通过首付分期等形式，减轻购房人合同，另一种是开发商通过做高合同价格，帮助客户获得更高额度的购房贷款。但麻烦专家们仔细看一看，人家这是一套回迁的二手房，和开发商有啥关系呢？
深圳一直是执行房地产信贷政策非常严格的城市。今年年初，龙岗出现一家开发商搞一成首付。售楼处当天爆满，然后立刻就被叫停了。另外，银行的按揭政策也并不支持这种负首付。
深圳的朋友告诉说，深圳的银行发放按揭贷款时不仅仅看参考价格，还有银行自己的评估价，另外，银行还很了解市场成交价，最后给出的贷款额，和总价最多不会相差10个点，因而根本无法起到负首付的作用。所以，过去深圳更多的是二手房做负首付。二手房评估价贷款和新房不同，一般客户会申请较为宽松的房抵经营贷，比如，一套总价700万的房子，银行抵押贷的评估价可能会给到800-900万，但这要求抵押贷客户不仅要有房，还要有公司。这可能也是中介对负首付购房资格和如何申请贷款讳莫如深的原因。
据笔者了解，今年深圳的银行也整体降低了抵押贷款的评估价，只可能有个别区域个别房源的评估价能超越实际成交价。有媒体报道，深圳负首付项目是罗湖的关山瑞苑，小区类似户型和面积的房源挂牌价是642万，换句话说，这个项目的抵押贷评估价也没超过市场价。这实际上是：房东割肉100多万的一次资产出逃。
根据深圳市房地产信息平台的数据，今年4月份，深圳二手住宅商品房成交3192套，5月份就迅速降温，只成交了2788套。而实际情况可能比官方数据更糟糕。朋友说从5月份开始，中下档次的新盘，营销中心基本没人了。二手房也成交很少，按现在的即时签单量估算，这个月可能只有2000套左右——又回到了去年冰冷的时节……
全国的房地产市场差不多都同时转凉了。百强房企前5月总销售近3万亿，同比增长8.4%，但单看5月份的数据，却是环比下降了18.8%。
百强房企里，八成房企销售环比下降。其实不只是深圳，就连重庆巴南、上海青浦、广东惠州这些滞重项目多的失落之地，都出现了违规首付项目。深陷低谷的开发商、站在高地的投资客们，正在集体进行最后一次惨烈的突围。
更加细思极恐的是，新房低首付、负首付政策能默默实施那么久，除了开发商的操作，可能也离不开银行的默许与配合。一位重庆银行的朋友介绍了他们的情况。目前，他所在的银行按揭贷款只有过去的40%，经营贷是过去的七成，而且这一数字还在下滑中。
值得关注的是，占比提高最多的贷款项目，是50万以内的小金额消费贷。朋友说，之前，内部把这类贷款称为“渣渣业务”，即苍蝇腿的意思。而现在，他们说渣渣业务也是肉，比火腿还香。再问他这些小额贷款都用于什么途径？
朋友说，只有大额贷款才是生产经营，小额贷款是维持生活开支的……
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