大陆房地产为主导的经济发展模式，变相就是各地政府妄顾整体金融体系风险，以换取地方的发展和利益。图为恒大在湖北武汉发展的长青花园小区。（图片来源：Getty Images）
2002年底，笔者曾经外派到北京几个月，负责一个房地产项目的工作。项目位于朝阳区三环内，附近也陆陆续续有些港资的商业大厦，而这个项目是由一家老牌英资与北京地产商合作发展。售价大概是每坪三千多元人民币，一个双套房的单位，售价大概是八百到九百万人民币。记忆中，当时地盘附近的小店，一斤饺子也只是卖一元左右。但项目定位既然是豪宅，定价也自然远超当地一般人的负担水平；北京的发展商找英资做合作伙伴，就是想为项目镀金。
平情而论，这个项目由设计到施工甚至后来的销售，香港团队都有参与，而且中港团队的合作亦很顺畅，双方都互相尊重，互相学习；也可以说，我们的合作，也是当年中港关系的写照。
2003年后港资发展商在中国大陆一线城市的投资也越来越多，大概到了2005年左右，中国大陆的房地产发展商也学会了管理和开发项目的巧妙之处，亦从那个时候开始，大陆的房地产发展商到香港上市集资。在行外人眼中，房地产发展只是钢筋水泥，但在行内人的角度，最重要是资本的调配。从什么渠道得到资金，成本高低，用什么价钱买地，将来的定价等等，才是房地产生产的本质。所以，除了银行有经济师，房地产发展商很多时都有一、两个懂经济的高层，甚至老板本身对经济学也有一定修养。
在那个时候，我们之前已经有流传一个讲法：“大陆房地产，地大勿博。”意思就是，中国地方太大，集中发展一、二线，已经够吃力，到三、四线城市就最好不要冒险。又以当时在香港上市的房地产发展商为例，都是以一、二线城市为主，假如没有自己根据地的那些，股价亦多少有点折让。
2008年金融海啸，其实一样影响中国经济；当时上海和深圳的股市泡沫亦已经爆破。2008年11月国务院推出四万亿刺激经济措施，结果是将本来在一、二线的房地产泡沫，推到其他三、四线城市。与此同时，各地政府也发现，原来房地产可以是政府收入的重要来源。如是者，地方政府融资平台遍地开花，全国都有自称是金融中心的地区。
房地产经调济，不但为地方政府带来收入，也为官员催谷了GDP的增长数字，更是可以量化的政绩标准。这是为何在2010年代中国经济增长越来越依赖各地的房地产。但房地产经济不是没有代价；那怕是有住房福利处理低收入群众的居住需求，这种依赖资产为经济支柱的模式，几乎必然会导致财富差距扩大。所以由2016年起，中共中央已经提出住房不炒的说法。但上有政策下有对策，地方政府亦已经难以摆脱这种发展模式。
中共中央虽然口口声声说什么资本的无序扩张，但归根结底最深层次的扭曲，还是来自权力和利益错配。房产为主导的经济发展模式，变相就是各地政府妄顾整体金融体系风险，以换取地方的发展和利益。中国大陆其中一个千年以来解决不了的结构问题，就是地方和中央集权的利益和权力矛盾。
香港其实一样是以房地产支持政府开支的模式。但由于香港有独立的财政甚至是货币，所以是一堵防火墙，不似各省市，赤字和负债变相由中央担保。换句话说，又一次用事实证明，一国两制本来是保护了一国而设，让围墙后的神奇国度可以不改变自身又可以享有国际资本市场带来的好处。但自2012年中共亲手拆掉这堵经济长城，大陆经济状况亦更加失衡，扭曲更严重。
（本文为《新货殖列传》之四）
利世民
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（编按：利世民是香港时评人、财经专家，现为香港《williamhill官网 》专栏作家。）
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