中国楼市存在三年周期，但这次还没见底(图)

中国楼市投机性需求退潮。（图片来源：Khongtham/Adobe stock）

【看中国2018年12月27日讯】今天来说说房子。中国投机性需求退潮，自住需求自然水落石出。根据中国国家统计局的威廉亚洲官网 数据，11月商品房销售面积累计同比增速只有1.4%，而往年传统的旺季九、十月份，在今年增速也只有2-3%左右。这是个什么概念呢？2016年房地产大牛市，销售面积增速将近30%，2017年已经出现了降速，大概增长是7-8%，而现在降到了1.4%。

我们也搜集了历史上这个数据的长期表现，能够发现一个非常明显的地产周期规律：房地产行业存在一个明显的三年小周期，之前的三次市场大低谷分别出现在2008年12月、2012年2月、2015年2月，几乎是非常精准的每到三年，市场就见底；与此同时还有一个规律，销售面积基本要同比减少15-20%，市场见底。

此刻，你已经拿到了一把金钥匙，这是这个产业非常重要的一个周期规律。不过你肯定还很想知道，为什么会存在这个三年小周期的效应呢？它究竟是怎样形成的呢?这个规律套用到今天，还管用吗？

大多数周期现象，都是由资本周期效应造成的，而且尤其是产能无法迅速变成产品，存在时差和延迟的生意，普遍存在这种周期性现象。

举个例子，比如著名的“猪周期”，猪肉价格呈现非常明显的周期性现象，这是因为，猪肉价格飞涨的时候，农户看到有利可图，就会疯狂进入这个产业，打工的也不打了回家改养猪了。可是从仔猪到出栏，它需要大概一年的时间，当大家的小猪都养大了，同时投放到市场，于是价格就开始暴跌。

再比如说大宗商品，2001年开始铜价涨了6倍，在法国甚至发生了一段轨道被人偷走7吨铜，地下埋的铜缆线也被人偷走的事情。当人们都发现铜有利可图，那些开铜矿的老板当然也不会不知道。于是铜矿开始疯狂扩张产能，但是铜老板扩产能是看着铜价扩的，可是新的产能投放影响到铜价，又存在很多年的时差，这个时差让铜老板蒙上了双眼，等他们的新产能一股脑同时扔到市场上，铜价就开始暴跌。

再举一个经典的案例，比特币。当比特币暴涨，受到巨大利益驱使，又会有更多人投入资本去开比特币矿场扩大产能。可是比特币总量是有限的，于是他们想了更聪明的办法——ICO，去发行新款数字货币，狗狗币、莱特币等各种奇奇怪怪的币，这都等于变相扩大了产能，当产能集体释放，价格暴跌，是很自然的结果。

说回到房地产的三年周期效应，道理完全相同，在每次大牛市的最高点，人们看到盖房子有利可图，养虾的、卖鱼的、生产白酒的，所有的人都跨界进入房地产。可是从拿地、盖楼到销售，需要大概三年的时间，这个时差，又让人们蒙住了双眼，当产能集体释放，价格下跌，市场转熊，那些不专业的玩票公司被清洗出市场，产能收缩，价格重新开始慢慢转好。这就是周期，也是产业的轮回。

但是我们要说，这次似乎不一样。

从上一次，也就是2015年2月份的房地产市场底至今，已经四年了，但还是没有见底，而且销量也没有触及到负增长的见底水平。是因为调控？是因为全球宏观形势？是因为去杠杆？还是因为更加底层的社会结构和人口趋势的变化，正在带来一个长周期的拐点？每个人的心中，也许有不同的答案。

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