【中国內幕】深圳一个试点意味房企生存将更难(视频)

首个现房销售的试点地块在深圳龙华新区亮相（图片来源：Getty Images）

【williamhill官网 2018年10月17日讯】（williamhill官网 记者李正鑫综合报导）日前，中国官媒报道称，首个现房销售的试点地块在深圳龙华新区亮相，土地面积3.57万平方米。官方公告显示：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。这意味着将终结房地产业实施了24年的商品房预售制度，引发人们的热议。

10月16日，中国官媒《环球时报》报道称，“金九银十”不再，中国房地产商“凉凉”。中国的房地产开发商通常对每年被称为“金九银十”的9月和10月新房销售旺季寄予厚望。但现实表明，今年不同往昔。相反，开发商们五花八门的促销活动和大打折扣也难以保持销售势头，他们正感受到一种寒意。

另外威廉亚洲官网 数据显示，中国9月土地市场供需同比下降35%及31%，双双走弱，成交溢价率10%亦处历史低位，在严调控背景下房企利润预期较为悲观，购地意愿走弱。

事实上，中国楼市在五限调控（限购、限贷、限价、限售、限商）

的作用下，正在逐渐降温。现在，影响房地产开发商现金流的商品房预售制度或将转为现售制度。

中国的房地产开发商经常打出“现房出售”的广告语，那么和现房销售有什么区别？其实这个不是一回事，楼盘在前期会有相当大的一部分是预售的，销售进行到尾声时，部分的产品就已经进入到现房的状态了。但是像深圳这个试点项目的话，它应该是所有的产品、所有的楼栋都应该是以现房交付使用之后才能销售的。

在9月下旬，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。该材料拟于9月25日上报中国住建部。

9月25日，广东省住建厅工作人员对媒体表示，“总体而言，现售是趋势。”

中国的商品房预售制度起始于1994年通过的《城市房地产管理法》，并在随后的相关法律文件中进一步明确。它的好处是房地产开发商能提前回笼资金。在一般情况下，房地产开发商从拿地到建筑完工大致要两年的时间。而在卖楼花的模式下，在中国内地则要求建设到三分之一时即可对外预售，而这个时间周期一般都是半年左右。所以，预售制说白了就是玩“空手套白狼”的游戏，房地产的高周转模式由此而来，风险却要转嫁给购房者和银行。

于是弊端就很明显，房屋预售制度是房价居高不下的重要原因之一，因为开发商不需承担房屋的存货成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之后，就有条件囤积居奇、推高房价。更大的风险在于，一旦房企资金链断裂，那不但楼盘烂尾，买房人可能也会血本无归。

房地产开发商可以以很少的自有资金，撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目，源源不断从购房者和银行手中套取资金，所以近年来商品房预售制饱受诟病。

取消商品房预售制，首先会对房地产开发企业产生冲击，有研究表明：1.可能导致万科、保利等房企利润约下降4%；2.过度依赖房地产开发贷和高周转企业受伤更大。3.房地产行业淘汰会加速，建房成本会增加。

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