房市“神话”背后的秘密…(图)
恒大玩起了资本新套路，股价一路飙升(图片来源: Fotolia)
【williamhill官网 2017年8月13日讯】最近，笔者很多炒楼的朋友犹豫要不要卖楼炒股，但当他们下决心卖楼炒股的时候，又发现卖楼很慢，而地产股上涨却不慢。这似乎是一个矛盾现象。
以中国最大地产商之一的恒大为例，在香港上市的恒大股价近几个月节节高升，但是这并不能说明地产业基本面的欣欣向荣。实际上，以恒大为代表的地产股的接连升值，或许才是楼市危险的真正信号。
一、地产股价并不能反映出房地产的实际情况
从近期来看，中国房地产的真实情况，或许比人们表面上看到的还要悲观。
回想两年前的大牛市时代，在H股上市的内地企业可谓是“鸡犬升天”，特别以房地产股为领涨的主力。在这众多牛股当中，恒大的股价在因为众所周知的原因而沉寂了很长一段时间后，从今年4月开始，又再次复苏。从4.5元涨到最高的20元左右只用了不到半年的时间。其总市值最高达3116.29亿港元，折合人民币2688.54亿元。不过，看似歌舞升平的地产股背后，实际上暗伏危机。
最近，有几个香港记者跑到内地调查恒大等地产龙头企业的实际情况，发现股市的价格似乎并未完全反应出经营状况。据媒体披露：在沈阳、成都以及周边城市，有部分项目发展多年，因资金问题已经停工；有部分则因执意在边缘城市建设上千万呎的大型楼盘，现已沦为死城，这些资料，都不见在年报或恒大公司展望中提及。恒大一向撑起股价、撑起公司的方程式，就是不断发债，将资金买地起楼，套现后再买地起楼发债，炮制一个货如轮转、盈利不断增长的神话。只要资金回笼、因停工或滞销稍有差池，恒大不断向前的资金锁链，便有机会骨牌式瓦解。
实际上，在沈阳、成都等地新开发的楼盘，大部分都是超巨型小区，规划十分雄伟，但是周边配套未必跟得上，并且这些楼盘的入住率受周边开发滞后的影响而很低，使得楼盘的实际商业价值存疑。
以恒大为代表的房企，以一种野蛮生长的方式迅速扩张。根据公开的年报，恒大的总负债达到11583亿元，一年的银行贷款利息开支，达到260亿元，也就是说每天要还利息7100万元。这种模式，在过去吃得开，前提是要能不停的拿地开发，并用强大的销售能力让顾客来买房。
但是今年的楼市政策风向已经完全转变，恒大这类房企之前的套路显然不可持续。开发的地点越来越偏，买房的人越来越少。按照股价反映企业经营前景的规律，恒大本来应该会一路走跌，结果却是股价今年上半年急升。可见，股价和基本面逐渐脱离关系，而更像是投资市场纯粹的资本游戏。
恒大在6月提前赎回总额1129亿元的永续债，又在近期赎回了2018、2019以及2020到期的优先票据，以改善公司的债务结构。其“输血”的策略改为引进投资者。据媒体披露：
今年一月，恒大集团旗下附属公司恒大地产，引入305亿元战略投资者，五月再度引入395亿元，其中如深业集团控股子公司茂文科技，出资五十五亿元，占恒大地产股权2%。与此同时，港交所股权披露显示，截至七月十九日，刘銮雄及甘比目前共同持有5.02%恒大股份，进身第二大股东。
因此，股价上升，除了令许家印身家水涨船高外，最高兴的莫过于华置刘銮雄（大刘）、新世界郑家纯及中渝置地张松桥等。华置由今年四月至七月中，已斥资八十一亿元购入六亿六千万股恒大股份。以买入平均价12.3元计算，截至上周四收市（23.8元），只几个月时间，华置账面已赚七十六亿元。
恒大的股价一路飙升，是因为开始玩起了资本新套路，绝不是因为房地产行业本身前景大有可为。
来看看背后的资本操作：实际上，在香港持股恒大的家族企业，也是在互持资产，从而变相帮助恒大套现。这个资本游戏还能持续多久，尚未可知。以恒大为代表的地产企业都面临着“债务压顶”的问题，11.2万亿的房企债务规模使得许多房企不得不拼命发债融资，但实际上，由于政策对于房企融资的各种限制，因此融资情况并不乐观。
恒大通过一定的财务手法和透过香港投资市场缓解了自己的债务问题，但对很多内地的房企来说，肩上的债务越积累越重，那么房地产行业的风险也就越大。从境内房地产企业债务债券到期期限分布来看，2019年债务到期偿还的压力最大，债务到期偿还高达1258.58亿元。之后两年情况也不乐观。这么大的债务负担，是否意味着房地产的一个大周期即将来临？
二、中国的地产神话或许要被股市神话取代
如果我们把视野扩大，从地产这个行业的宏观面来看，它本来就该是一个越来越不赚钱的行业。地产开发的节奏，肯定是从人口聚集最多的中心城市，向着人越来越少，收入越来越低，但土地越来越多的地方发展。
其最后结果就是开发商拿地价格变低，但买楼的人数与购买力也在以更快速度下降，造成最后总利润滩薄。但是在中国，地产之所以能持续开发的原因一是在于地方政府的推动，以此创造GDP；第二是由于城镇化带来的城市新人口的居住刚需。靠着这两点，以超高杠杆和极快速度搞开发的地产业大赚了许多年。
这其实也就是意味着，对于真正的值钱楼盘来说，价值最高的是地而不是房子。所以准确的来说，中国从来没有炒过楼，而只是一直在炒地皮。为什么这么说？这是因为观察这些年地产的开发成本，实际上建材和施工这些成本价格上升很有限，而主要的成本上升是土地。据统计，从2004年到2014年，主要城市的地产开发，其建设成本只上升了6.6%，这种增幅相对于房价整体涨幅来说，基本可以忽略不计。
与此同时，中国的地价在十几年时间里边涨了十几倍，房价上涨的背后是地方政府用土地锁定的医疗、教育、基础设施等资源。当你牢牢控制了一种商品背后连接的资源时，你等于就控制着这种商品的价格。房价的“面子”里面，实际上是地方政府控制的土地价格的“里子”在涨价。
所以如果我们观察中国的主要一二线房产市场的走势，从2004年以来到2017年，房产市场年回报率高达15.3%。在其中，主要城市中的特大城市增幅更为惊人。根据某研究报告的统计，北京的房地产价格已经是2004年时候的1538%。基本来说，在这期间投资任何商品都不如投资房子挣钱。这也难怪一线城市的楼市成为了“需求过旺，供给不足”的市场。
但与此同时，三线、四线城市却成为了“需求不足，供给过多”的市场。
从2000年到2010年，超过两亿人成为了城市的新居民。这个过程也是伴随着中国房价十几倍规模的涨价同时进行的。这个时候，对整个市场而言是需求大于供给的市场，据统计，需求大于供给的程度大概在14%左右。而这也是地产行业最赚钱的黄金时段。
在这个时段，一二线城市的购房需求高度大于供给，因此也使得这段时间全国的大城市房价涨幅远高于中小城市。但是在相同的时段，很多地区的房屋供给是大于需求超过30%以上的。这些地方包括西部的城市如重庆、成都、贵阳，以及北方城市哈尔滨、呼和浩特、兰州等等，还有一部分是属于地产供给超过需求10-30%之间的城市。所有这些地方，在2015年以前的房价涨幅其实很有限。
二线城市的齐齐涨价，实际上是发生在一线城市的全面限购，也就是2015年的房价大幅波动以及外汇大幅波动之后。游资无法进入一线楼市，于是转向风险相对较小的二线楼市。同时，二三线地区的地方政府也在不断把农村户口想方设法转移到城市，也就是要为新楼盘创造新的“刚需”。于是，在市场有供给有需求的情况下，加上进入二线的游资一炒作，这些城市房价立马飞速上升。
可见，中国房价的构成其实是被资本操作的，也是虚拟的。和股票一样，价格的背后存在着许多的风险和不确定性。越是“虚拟”的价格，越是容易受到政策与市场的影响。
如今的政策主流是抑制房价。从限制房企发债和设置各种融资门槛，到限制严格购房者买卖，再到提供公共租房项目，进一步减少刚需的购买需求等等措施，可见目前的政策是不希望房价继续疯涨。那么就意味着之前已涨够了的一二线城市城市房价将悬在空中，略有下降，就好像是直升机一般悬停空中。
而最危险的则是房企拼命拿地贷款开发的三四线城市地产。从恒大这些房企在股市的操作来看，现在根本就不可能单纯依靠卖房来实现大额盈利，而是需要各种背后的金融手段解决高负债的问题。实际上，中国土地值钱的城市就只有一线和部分二线。但这些地方的房产已经开发的差不多了，不可能再有大规模的新开发。随着经济的持续发展，主要城市的土地会持续升值，从而带动房价上涨。
至于开发商疯狂拿地开发的边远地区和小城市，本质上不过是在玩一种以房地产为名的金融游戏。这个金融游戏的效果，最终将体现在房企在股市的表现，而不是房市本身的价格上。从这个角度来说，中国的楼市神话，即将终结，取而代之的或许是股市的下一个神话。
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