不会破的房产泡沫，才是最可怕的泡沫
【williamhill官网 2017年7月23日讯】最近，广州推出了“租购同权”的楼市政策，上海也宣布只能租不能卖的土地政策。尤其是广州的“租购同权”，更是引起了广泛的讨论。引起热议的原因在于，这项政策赋予租房者和购房者同样的就近入学权利，在一定程度上剥离了房产上附着的社会福利。
在增加了“租房”的经济价值的同时，此措施削弱了“购房”的附加价值。有评论认为，这项政策如果在全国推广，那么将大大降低学区房的售价，但会推高学区房的房租价格。甚至还有人说，这将是改变中国楼市命运的大事。
事实真的会如此吗？中国楼市的命运会因为就近入学的政策而被彻底改变？对于这样的结论，笔者持保留意见。
一、房屋租赁产业背后是人口与资本的争夺
其实，在这项政策背后，是政府要扶持住房租赁企业、做大租赁供应市场的政策。广州市政府推出这项措施的同时，住建部、发改委等九个部委联合发表通知，要在人口净流入较大的主要城市，加快发展房屋租赁市场。
而通知也明确要求，在这项政策中重点受支持的企业为国有企业，有关单位要协助这些企业转型为住房租赁企业，充分发挥国有企业的资金优势，并且盘活存量房用于租赁。在试点名单中，重点城市就包括广东两个最大的城市——广州和深圳。
可见，这一招数最主要还是为了支持国有企业转型改革，让国企能够通过房屋租赁这个新兴市场持续盈利，并且充分利用手里的存量房。
这说明两点：首先是国企不差钱，否则不可能达到玩租赁的门槛（无论是自持还是企业当二房东都需要大量资本筑底）；第二是国企不差房，这些年很多公司靠卖房从而保壳、起死回生的新闻说明，内地企业拥有的最优质资产，仍然是房地产。而作为国家的亲儿子的国企们，手中持有或间接持有的则是最为优质的房地产，是谓“好上加好”，当然他们最有资格玩租赁。在内地房地产格局悄然变化的今天，把这些闲置的优质资产拿出去进行长期套利，自然是一种可以想象的选择。
笔者一直认为，“连我都能想到的，肯定早就有人想到了”。这实在也不是谦虚，因为每次的事实都能证明有关部门对于趋势的洞察和干预总是走在分析的前面。就以这次国家启动扶植租赁的政策为例，这项政策能生效的前提是，执行此政策的地区必须是人口大规模净流入的地区。
早在一年多以前，笔者曾经写文章，认为只有在人口流入较多的地区购房，其投资才有价值。从人口流向的趋势来看，珠三角、长三角、北京显然是全国劳动流入最为集中的地区。对于此，有关部门早已是了然于心。
据统计局数据，上海以981.65万的流入人口位列各大城市首位，成为外来常住人口最多的城市。首都北京的人口净流入数量达到822.6万，位居第二。深圳紧随北京，以782.9万的人口净流入位居第三。之后则是广东的省会城市广州。而我们注意到，所谓的租赁新政试点，大部分就是在北上以外的大城市，这些地方的人口流入非常可观。
人口流入多的城市，往往会有较大的资金流量。例如深圳，其存贷款余额数据到2018年预计会达到101,344亿元（人民币，下同），涨幅是三个主要一线城市里最高的，同时，深圳、广州这样的珠三角城市都开始实行房屋租赁改革、鼓励外地人士落户。人口流入的背后，是大量资金带来的投资，从而产生出新兴企业和工作岗位。这无疑是玩转租赁业务的前提。
租赁的政策有利于吸引劳动力人口。可以把这些劳动力死死摁在一二线城市里边，让他们坚定长期打工的决心。在各个城市群争夺劳动力人口的背后，其实也是争夺未来的税金、争夺未来的购房者、争夺未来的消费与投资……这对于地方经济发展重要性不言而喻，当然要花大力气铺路。
房地产市场的长期趋势，应该从以上几方面数据来进行考虑，从中可以看出，房屋租赁企业在商业上的未雨绸缪以及其与地方政府的紧密合作，套路很深。
二、中国地产的周期被宏观调控无限延长
实际上，企业的这种选择本身就说明他们已经看到了经济周期的到来，房产也将随之经历一轮调整。我们可以看看身边的人，过去十几年大家似乎都是在买房，没有买其他，现在又是纷纷捂盘，这其实就是一种周期的表现。
不过，周期从表面的数据上来看并不是太明显，也就是说，即使没有交易量，但房产价格依然会坚挺。这说明房地产侵蚀经济过深，它已经不是一种“居住刚需”，而是一种“投资刚需”。经济周期在投资品价格上的反应最为明显，作为中国最受欢迎的投资商品，房地产价格当然也会受周期影响。
通过中国的新房价格指数变化，其实可以知道价格的波动具有周期性规律。仅仅以2012年4月至今的新建房房价格变化，就可看出在2012年和2015年，房价都有小幅的回落，分别下落了1.5%和5.5%左右。而在2013年和2016年，房价的上升幅度也非常明显。这种涨落变化，与供需关系和国家调控政策密切相关，是一种周期性出现的变化。
从周期的角度，我们可以尝试回答那个难倒了很多经济学者和分析人士的问题：中国内地的房价为啥总是不跌？为何中国不同于当年地产泡沫破灭的日本和美国？1990年在日本房地产泡沫顶峰的时候，日本整个国家的住房价值相当于该国当年GDP的200%；2006年美国房地场泡沫顶峰的时候，美国整个国家的住房价值相当于该国当年GDP的160%。中国在今天的数据已经超过了当年的日本和美国。
在中国，房价总值与GDP之比已达到411%，远超过当年的美国和日本。但是表面上看起来仍然是安然无恙。地产泡沫依然没有破灭，所谓的周期性调整也是迟迟未发生。这一切都不是因为中国经济不符合一般规律，而是因为中国宏观调控的力量空前强大，人为拉长了经济周期，使得房价一直在涨，没有出现明显的价格回调。这种不会破的泡沫，才是最可怕的泡沫。
如果仅仅从供需关系、库存、人口结构来分析，恐怕并不能得出关于中国房价的正确结论。至少从2009年到今天的这一轮房价上涨中，我们没有看到大幅的明显下跌，而只有周期性的价格回调，这就说明，小的地产周期依然有效，但近10年的大地产周期，完全是因为银行灌水、资金流动性强拉起来的。
政策的强干预使得房价无法“独善其身”，在信贷周期没有下降的前提下，新增贷款的45%以上都流入房地产业，这是房地产价格在10年的大周期一直上涨，没有明显回调的原因。
2009年以来的中国版量化宽松，已经众所周知。如果我们仅仅看近两年的M2增量，也会发现，房价周期是随着货币供应和信贷宽松程度相关的。从两年前的133万亿元，增加到今年7月的163万亿元。两年间，凭空创造了30万亿元信贷。这种信贷创造的节奏，决定了房价上涨的幅度和节奏，也就是我们所说的周期。在最近的一轮小周期内，房价从2015年底开始爬升，背后是货币信贷在2015年10月以后增幅的明显增加。
根据国家信息中心制作的宏观经济预警指数（根据各种经济指标综合形成），中国经济自从2009年的强刺激政策（所谓的4万亿）实施以后，经济景气指数在一年左右的时间达到峰值。领先世界复苏。但是这种复苏的原因是因为政府的强刺激政策。从2010年开始，每一年的宏观经济预警指数都比前一年要低，自2014年以后，经济已经出现了趋冷的情况，到2015年跌倒谷底。
这8年左右的经济走势，本身就说明了房价的上涨和实际经济景气的情况是相违背的。在经济强刺激的背景下，流动性没有进入新兴产业，而是流到不动产进行炒作。造成了实体经济景气下降，但是房地产价格却反向上涨的情况。总体而言，强刺激政策让中国经济的成绩单更加靓丽，但是宽松的信贷也在一定程度上造成了房产价格的暴涨。
通过这次的“租购同权”，可以看到未来的房产趋势依然是上涨。不过，这次是首先提升房租价格，用开放一部分房屋附加值的办法吸引流动人口定居城市，长远来看是有利于进一步增加城市的劳动力，对楼市长期的发展有利。但这种政策的本质其实有两个：
第一是抢劳动力的趋势将增强，各个城市之间呈现的是“零和博弈”，即是说一些地区劳动人口的增加、未来经济总量的提升以及房价的增高，其实是以另外一些人口流出地区的凋敝为代价的。也可由此看出，未来的地区间的经济差距将会进一步拉大。
第二，租赁市场已经开始未雨绸缪，这其实依然是一个地产企业以及转型的国企主导的市场。通过出让一部分房屋附加值的办法来寻租牟利。本质上，这依然是传统的地产经济的一个变种。如果租赁企业资本的集中形成了租赁垄断，那么租赁企业本身是可以对房价构成直接影响的。租赁产业的发展让房租普遍变贵之后，或许下一轮的涨价周期又会开始酝酿。
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