大陆楼市将生变 官媒连发三文泄露动向(图)

加杠杆导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。（图片来源：网络）

【williamhill官网 2016年07月25日讯】中国大陆房地产泡沫被称为史无前例的巨大，继二线城市合肥7月1日实施楼市新政之后，7月15日起厦门市也调整住房信贷政策，两地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例，释放出降低信贷杠杆为楼市降温的重要信号。

楼市再现降温信号，是对当前大陆部分一二线城市再现过热苗头的警示。这意味着楼市将发生新的变化，中共政府官媒《新华社》接连三天发布三篇文章透露出动向，声称要警惕繁荣背后有风险。

与前几轮楼市反弹不同的是，本轮部分城市房价暴涨、地王频出，更多与金融杠杆的撬动有关。30%的首付将房地产投资的杠杆率上升到两倍以上，而年初曝出的链家和很多P2P公司提供的首付贷则进一步放大了杠杆，这一现象与2015年股市的场外配资非常相似。

加杠杆表明房地产就不再像必需品，而是越来越像金融品，势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，最终可能会在政策收紧时破裂，导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。

美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，就是由于反复加杠杆，通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松，形成了恶性循环。

另外，在当前相对宽松政策下，部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”，企图以房价上涨自我解套；在积极扩张战略下，部分企业上半年债务融资规模较大。上半年“地王”过半为国企央企获得，据业内人士分析，央企国企抢“地王”与国有企业改革重组过程中争取账面好看、掌握主导权密切相关。

“地王”必将加重供需倒挂，普通住宅供应不足，供应高端化、豪宅市场去化压力剧增。目前北京很多“地王”项目要想上市盈利，未来两年房价必须要在目前基础再上涨100%或更多。这里面包含的产业风险、金融风险以及国有资本流失风险。

仔细分析大陆楼市现状，这些数据并不能让人轻松。在市场分化加剧的背景下，部分二线城市和三四线城市的库存总量仍在高位。市场机构调查显示，沈阳和大连等城市虽然消化周期均有回落，仍高达19．5个月和22．6个月。对于城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市而言，去库存压力依然很大。

从结构来看，相对于住宅市场，商业地产存量过大、空置率高、租金低，成为“难啃的骨头”。中国国家统计局威廉亚洲官网 数据显示，截至6月末，中国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。以红火的一线楼市上海为例，来自中国指数研究院的调查显示，商业营业用房与写字楼可售面积总量逾1950万平方米，而商品住宅可售面积仅947万平方米。

去库存不应通过加杠杆，事实证明，加杠杆只会导致楼市“虚火”上升，放大楼市“虹吸效应”，资金过度向一二线城市集中，既使热点城市房价高位跳涨，也增加了三四线城市去库存的难度。

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