房地产调控2014年如何开局？

【看中国2013年12月10日讯】在资金和调控的双重压力之下,新房和二手房成交均体现出回稳态势,与此同步的是中原地产监控城市推盘量和认购率均稳步提升,上周推盘量增长24%,认购率从57%升至60%,目前看此态势仍将持续,使得后续的网签数据维持在比较稳定的水平。

短期限购难以退出抑制需求较为明确

在投资者纷纷讨论长效机制的大背景下,房价仍然是判断政策走向的重要因素。在此前房价高位运行的情况下,政策面压力难以释放。厦门、沈阳、南昌、长沙、南京、杭州和福州均通过提高二套房首付比例或是提高外地购房者购房条件等方式,继续收紧限购政策。

虽然此两种调控的方式,均只能在短期影响购房者的购房预期,从而影响成交。但从长期来看对成交和房价的影响可能都较为微弱。

近期一二线城市均收紧限购政策,即使是政府在酝酿长效机制的时期,政府对于房价上涨的容忍度仍然有限,短期限购政策难以退出，甚至有继续收紧的可能。

2013年11月,百城房价指数显示新房价格整体环比上升0.68%,较上月的历史高位下降0.56个百分点。

房价环比上涨的城市69个,较上月减少6个,在各地按揭贷额度紧张的背景下,11月房价环比涨幅有收窄的趋势,这是今年以来房价环比涨幅首次较为明显的收窄,值得关注的是能否持续收窄,从而缓和当前的政策面矛盾。

不过后续房产成交大幅改善的机会仍较小,一方面央行政策仍以被动对冲为主,资金面不宽松；另一方面各地政府为完成年初制定的房价控制目标纷纷出台调控政策,提高二套房购房门槛并控制预售价格,抑制需求较为明确。

房产缺乏趋势性上涨催化剂

据统计300城市土地市场供求均有所下降,但兴业证券统计的18个重点城市的土地成交有所上升,土地市场冷热不均的局面仍在持续。300城市推出住宅类用地面积环比减少3%,同比减少5%,300城市住宅类用地成交面积环比减少29%,同比增加5%。而18个重点城市住宅用地供应减少但成交有所增加,推地面积环比减少18%,同比减少24%。而成交建筑面积环比增加15%,同比增加30%。重点城市溢价率达到23%,较上月下降3个百分点,但仍维持高位。

目前看来政策基调依然暧昧,短期缺乏明确的催化剂。二线城市出台政策被市场认为是预期之内,且是过渡性政策,中央对于房地产产业的态度仍不明确；央视报出的多个上市公司土增税欠缴事件也说明：地方政府增收与房价上升带来的民生压力依然是与房地产市场博弈的主要因素,并且看不到明确地解决方案。

并且11月地产板块跌幅位于各行业第一。当前房地产板块TTM-PE仅10.9倍,相对沪深300为1.22,估值处于极低位置,继续下行风险小,但无论从成交面、流动性还是政策面都缺乏趋势性上涨的催化剂。

利率市场化抑制房价

期望在未来政策的市场化转向会赢来楼市的平稳预期；渐进式的顶层改革路径将解除楼市中短期的供给冲击担忧；并且多项政策红利的集中释放会起到提振市场信心的作用。不过基本面是好坏参半的,销量减速导致上行催化剂不足，但房企在2014年的业绩增长是确定的,这将为房企提供下行支撑,然而,行业成交量在M2下行以及高基数效应下面临减速,房企在2014年缺乏最关键的上行催化剂。

通过跟踪银行的流动性得出，11月信贷预期由5500亿上调至5800亿,M2预计增长14.15%。外汇占款持续流入助力存款情况同比好转,贷款投放预计也将好于去年同期。在房贷大范围收窄的情况下，11月新增行业贷款预期由5500亿上调至5800亿。11月四大行新增贷款约2000亿左右,相比去年同期多增380亿,主要由于在央行中性偏紧货币政策下,外汇持续流入,人民币升值预期仍然很强,商业银行持有外汇意愿较弱,而向央行结汇意愿较强导致央行被动投放基础货币,从而提高贷款投放能力。全年新增信贷预计在9万亿左右。

兴业银行行长李仁杰认为站在银行业的角度表示，如果说过去市场化的改革还只是拥抱一下市场化，市场化的改革仅仅是一种“彩排”、“热身赛”，未来这种价格的改革将使我们的整个市场进入了生死存亡的“淘汰赛”。当然，存贷利差受资金供给关系的影响，现在这种货币市场的成本，资金的价格在往上走，推动了债券市场的价格也往上走，债券市场价格往上走以后，一定会影响到信贷市场的定价。但是从另一方面而言作为经营管理者，感受到的是什么，因为经济状况不好，除非那些对利率不是太敏感的行业和企业，比如说地产、政府融资平台，也许能承受比较高的资金成本。但是作为商业银行从风险管控的角度，又不敢加大对这一类企业，对这一类需求的投入。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，利率市场化对房地产价格会形成非常显著的抑制作用。2014年如果中国经济运行和通胀都没有问题，但价格逐步走高，这就决定了2014年中国房地产产业的情况明显不如2013年。中国的房价除了北上广深以外，其他都相差不多。所以总体上来讲，2014年中国经济是开始加速进行结构转型的年份，金融体制改革对于整个实体经济的影响会加速展现。

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