中国房地产调控一招制胜(图)

【看中国2013年08月02日讯】国际货币基金组织(IMF)发布报告称，从供应角度，中国地方政府靠卖地金融、靠房地产发展会导致超额供给。现在面临的挑战是避免超额供给或政策失误，否则将最终投资剧减或(甚至同时发生)房价激烈回调。

中国房地产行业已经到了一个非常危险的境地。集中表现在，区域性泡沫濒临破灭可能带来的系统性经济金融风险。这种泡沫如果通过宏观经济政策调控去主动刺破，那么，由此引发的经济金融风险将是可控的、可慢慢稀释和消化的。反之，如果继续听之任之、放任泡沫继续被吹大，那么，泡沫将自行破裂，由此必将造成突如其来的经济金融风险，这种风险是不可控、难预防的。

中国国家统计局刚刚公布6月份70大中城市新房价格数据显示，虽然有69个同比上涨，有63个城市环比上涨，甚至北京新建住宅商品房价格指数同比上涨幅度高达16.7%，但是，民众以及购房者似乎已经麻木。这就出现了一个现象：有价无市。

标价再高，购买者寥寥。这是房地产泡沫破灭的征兆和信号，说明高房价正在做最后的负隅顽抗，高房价已经进入穷途末路了。同时，从5、6月份的数据比较看，70个大中城市中，6月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数比5月份分别减少了2个和9个，环比下降的城市个数比5月份分别增加了2个和5个。

在一线城市房价数据表现为上涨外，二三线城市房价正处于僵持拉锯状态，一些三四线城市房地产崩盘迹象凸显，区域性房地产泡沫正在渐渐消退和破灭。温州、鄂尔多斯以及贵阳等城市房地产泡沫已显露出破裂迹象。特别是鄂尔多斯房地产泡沫已经破灭，呈现在人们面前的是人走楼空、人走城空的惨景。留下的是金融风险爆发的后遗症。一些二线城市房价已经显出回头端倪。近日，南京中心城区一楼盘已经降价销售。

十年来，房地产行业畸形发展，房价畸形暴涨，虽然原因有很多。但主要有两大原因。一是地方政府肆意妄为推行卖地金融、卖地财政，靠房地产拉动GDP、增加税收。地价被无限度、无底线拉升，口头上执行中央调控精神，暗地里操纵推高房价。地方政府在楼市调控上口是心非、消极抵抗、耍两面派的做法是房地产行业膨胀和高房价的元凶之一。

二是十年来的货币信贷大投放，是房地产行业无节制膨胀、高房价节节走高的元凶之二。我们简单回顾一下。

2007年在房地产调控稍有起色时，遭遇到了美国的次贷危机，接着爆发了2008年的金融危机。这期间4万亿元大投资支撑住了房地产泡沫和高房价，使得这一轮房地产调控彻底淡出。

金融危机过后，2009年底房地产调控开始“加压”时，又遇到了2010年我国经济的二次探底，地方主导的大投资又开始爆发，货币信贷加上地方融资平台再一次大放水，而大部分都进入到了房地产领域。房地产泡沫继续吹大，房价再次攀升，调控政策再次失效。

2011年后，加大调控力度，受到限购限贷政策影响商业银行笼子里的资金进入房地产受到了一定程度的限制。但是，房地产绕过金融笼子直接融资比重不断攀升，已成为房地产开发企业重要的资金来源之一。特别是信托房地产融资大量进入房地产领域。这再一次吹大了房地产泡沫、继续推高着房价。

央行数据显示，截止今年6月底，广义货币(M2)余额105.45万亿元，是去年全年GDP总量的200%。在实体经济不景气，难以吸引信贷资金和股市严重低迷下，货币严重超发都进入到了房地产领域，“保护”掩盖吹大了房地产泡沫。笼子内外货币信贷一轮又一轮投放，使得房产泡沫一轮又一轮被吹大，房价一轮又一轮被推高。

只要能够管住地方政府土地财政和房地产税收的黑手，只要能够管住货币信贷，坚持不放水，必将击中高房价的软肋，必将是遏制高房价的釜底抽薪之举。

进入二季度后，经济遭遇明显减速困境，6月中下旬银行业“钱荒”又瞬间突至，在这种考验下，中央仍然坚持不放水货币信贷，倒逼转型，逼迫金融机构盘活存量。这种思路无比正确。财政部长楼继伟已经表示今年不出台财政刺激计划，央行也不会放水货币信贷。只有证监会受利益集团左右，蠢蠢欲动鼓动着要放开房地产企业融资。

笔者认为，只要财政部、央行不放水财政货币信贷资金，证监会不放开房企融资，那么，房地产行业里的流动性将很快紧缺，房企资金链条将濒临断裂，房企就不得不降价促销手中捂盘囤房，以求尽快回笼资金，高房价将很快回头，房地产泡沫将开始消退，经济金融风险也将慢慢减缓。这种就是笔者始终坚持“房地产调控不放水货币一招制胜”的原因。

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