专家：中心城市房价会涨得不可理喻
【williamhill官网 2013年06月19日讯】在限价限签的调控政策下，高端物业市场将何去何从？日前，“理性繁荣，顶尖置业——2013中国高端物业投资价值论坛”在广州侨鑫·汇悦台销售中心举行，著名经济评论家叶檀、独立经济学家金岩石、现代设计奠基人王受之等专家学者对此进行探讨，认为受国内宏观经济以及楼市调控局势等因素影响，针对房地产市场的投资已经进入专业化时代，抢占城市的稀缺土地资源成为投资的关键。而更有专家表示随着城镇化的推进，中心城市的房价会涨得不可理喻。
楼市不再买房都赚钱，进入专业化时代
尽管一直以来，抑制房价过快上涨是楼市调控的主要目标，但各个城市却不断有豪宅刷新历史最高楼价。对此，叶檀表示，以前的房地产投资市场属于“台风来了，猪都会飞”，只要投资买房都赚钱。而从2012年到2013年，市场已经进入专业化投资时代。“在这样的时代，只要是高端的、真正精品、最稀缺的资源，其价值也就越高。相比之下，如果是投资中低档产品的话，在某些领域已经出现了下滑的趋势。”她还指出，这种模式美国已经走过，其地产目前仍处于全球最高端，帝国大厦从每平方英尺700美元，现在上升到每平方英尺2200美元，并且仍有市场和上升空间，只因其占据了最稀有的资源。“一些真正的高端物业就像奢侈品一样，价格脱离了成本的控制，完全看投资人的意愿。”
金岩石则认为，高端物业的高楼价来自于几个方面：包括奢侈品性质、信用资产以及领涨抗跌的价值属性，比如香港在1997年到2002年楼价暴跌，平均跌幅为50%—6%，豪宅跌幅为20%—3%。但是从2002年到现在，豪宅价格涨了5倍，而香港的平均楼价才刚刚回到1997年的水平。
大城楼价继续涨，小镇楼价将相继暴跌
近几年，随着中国城镇化的推进，很多人视之为新一轮经济增长的好机会。叶檀指出，中国城镇化将出现几个大型的城市圈，体现出后发优势，最明显是中部的城市圈，包括武汉、郑州、西安、成都，以前是在谷底，现在在上升，但投资这些后发城市圈需谨慎，其中不乏黑马，但也有很大风险。但北上广深是白马，这是大家都知道的事实，也是最有保障的，在这样情况下谁出的钱多，谁就拥有这个白马。“现在是一个用钱拼白马以及挑选黑马的过程。”叶檀指出，在一线城市中，广州的楼价一直相对理性。“白马没卖出白马的价格，现在广州楼价的增长，其实是一个补涨的过程。”
金岩石就坦言，未来中国的城市化是一个大分化的过程。他预测，现在城市人口超过50%是全球城市化人口的平均值，我们则开始从50%向65%以上挺进，这个阶段，城市化会出现什么结果？就是大城楼价继续上涨，小镇楼价相继暴跌。所以冰火两重天，中心城市的房价会涨得不可理喻。
土地溢价的地方，几年内地价都不会降
日前，尽管楼市受调控影响走势未明，但土地市场却迎来一拨大行情。北京、上海、广州等一线城市地王频出，部分城市不到半年的卖地收入就已经超过去年。叶檀认为，现在土地的投资价值不断上升，说明支撑现在整个土地财政的基本因素没有改变，税收制度没有恢复正常，政府只能经营土地。并且，作为地方政府，很多税收是收不上来的，只能靠卖地。以凤凰古城为例，当地旅游发展再好，饭店生意好，但没有一个老板愿意交税，当营业税征不上来，政府只能靠卖地。同时，她也指出，“现在并不是所有地方的土地市场都好，比如鄂尔多斯就崩掉了。但现有土地溢价的地方，这几年内都不会出现地价下跌，而下半年的土地市场预计同样火爆。现在很多地方政府负债都很厉害。”
“以为狼来了，结果是一头猪。”
叶檀表示，开征房产税就像狼来了，叫了五年，结果来了一头猪。她指出，上海和成都的房产税没有打压当地的楼价，反而是越调越高。上海一年的土地交易金额差不多是1000亿左右，去年一年的房产税把商业地产也包括进去了是22亿，完全不成比例，房产税是不能代替土地财政的。如果房产税不能代替土地财政，土地就要保持增值，这样地方政府才有经营后劲。如果真正征收房产税，对房地产市场当然有抑制作用，但是问题是现在的房产税连披着羊皮的狼都不是。
“决定城市房价的，不是收入，也不是资金回报率，而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。”
日前，谢国忠表示，中国房地产泡沫数月内破裂，引发了社会各界的关注与讨论。金岩石指出，在计算合理房价的时候，谢国忠以房价收入比和租金回报率两个经济学公式来计算，理论上没错。但是这两个公式的前提是人口不流动，货币总量不增长。如果我们停留在经济学的概念下，来研究收入和房价的关系，租金和房价的关系，今天的房子肯定卖不出去。其实，房地产经营的是空间的价值，是使空间价值达到最高效用的分配和使用。在这个分配的过程中，货币就像无形的手，经营着货币的空间溢价，这个空间的溢价才是高端物业产生的价值。决定城市房价的，特别是决定高端物业房价的，不是收入，也不是资金回报率，而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。
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