楼市新政效果，千万别奢望
2月20日，国务院常务会议出台了五条房地产调控措施，被称为“新国五条”，是继2010年1月的“国十一条”、当年4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”后，房产调控政策的第五次“升级”。
此次新政的主要内容分为五个方面，包括：一，完善稳定房价工作责任制，要求全国35个大城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；二，坚决抑制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施。具体而言，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施；其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施；严格实施差别化住房信贷政策；扩大个人住房房产税改革试点范围；三，增加普通商品住房及用地供应；四，加快保障性安居工程规划建设；五，加强市场监管。
此轮调控政策的出台，有两方面的背景
一是，自2012年二季度开始，中国房地产市场开始复苏，近三个月加速回暖，尤其是房价涨幅持续扩大。2013年1月，全国70个大中城市的房价指数环比上涨0.57%；同比增幅更首次由跌转涨，且涨幅一下跳至0.68%。一线城市继续领涨全国，北京、深圳和广州1月的房价环比涨幅超过2%，而之前一个月还只有1%多点。
另一个次要背景是，2月20日的会议是本届政府的最后一次常务会议，也是温家宝总理执政十年来的最后一次。巧的是，近十年来的绝大部分时间，政府都在实施房地产调控。从2003年的“121号文”打响“第一枪”，到2013年的“新国五条”这“最后一炮”，温总理为稳定房价可谓“鞠躬尽瘁”。
笔者之前曾多次呼吁：调控若不升级，一线房价将失控，并预测春节过后至5月是新政出台的时间窗口。没料到，春节刚过就见到了行动。
那“新国五条”的效果如何？这是社会上普遍关注的。关注集中在三个方面：
首先，任何一次高规格的调控，肯定会有效果。所谓高规格，往往包括国务院会议、国务院文件、部委通知等。中国楼市是典型的政策市，只要出重大政策，多多少少都会有些效果。比如效果最明显的一次，是2011年的“新国八条”出台之后，市场持续降温，全国房价于10月下拐，连跌了8个月。不过我们也应清楚，多数新政出台后，效果也仅仅表现为住宅成交活跃度下降，价格涨幅回落。不妨做个比喻：楼市温度达到80度了，若无调控，则将继续升至100度；但有了调控，温度也只是不再继续上升，或者一段时间后降至60度而已。高温依旧是高温，治标不治本。
其次，楼市处于上行期，不要奢望调控效果大。调控属于“有形之手”，市场属于“无形之手”，到底谁能更胜一筹，要看谁的力量更大。一方面，“新国五条”的内容总体看来新意不多、力度温和，即便还有后续的细化措施，其力度也无法与2010年4月的“国十条”、2011年1月的“新八国条”等相提并论。另一方面，更重要的一点是，当前市场属于去年“见底”后的上行期，大概处于上行通道的上半段近尾声或中场；而2013年则将处于上行通道的后半段。这就注定了“无形之手”的力量大于“有形之手”；到2014年，形势有可能逆转。
最后，本轮调控的具体效果还要看后续细则。笔者对“新国五条”的效果判断总体不乐观，具体情况取决于后续配套措施，也即相关部委和地方政府将会陆续出台的执行细则。
笔者认为，针对细则有四个方面值得期待和观察
其一，年度房价控制目标。直辖市、省会、计划单列市，是必须要制定和公布的。不过，2011年曾要求全国各地都公布，结果绝大部分地区的标准是：房价涨幅不超过本地区GDP增幅或人均收入增幅，被网友们戏称为“涨价目标”。过去两年，北京和上海曾将标准制定为“房价稳中有降”，但不要奢望这35个城市皆如此。“新国五条”中提出“要按照保持房价基本稳定的原则”，若推敲字眼，“基本稳定”也即涨幅为零上下。下限不重要，也没有政府会制定；至于上限，多数城市仍有可能以GDP和收入增幅为标准。
其二，限购升级情况。按要求应有所升级，有些城市原来措施偏松，很可能会被住建部要求从紧；但新增城市不必奢望，三、四线城市房价涨幅比较温和，且地方政府皆不愿“自宫”。“教训”就摆在面前：当前限购城市最多，也即2011年行动最积极的是浙江省。而浙江也成了前年下半年和去年上半年全国房价下跌的“重灾区”。限购政策常常受到指责，市场也有点“审美疲劳”，因此难以有效加码。
其三，房产税试点扩容。过去，诸多政府文件或重要官员关于房产税的表述多是“研究推进”，而这次的表述已没有“研究”二字，说明2013年将付诸行动了。不过，扩容城市的数量和税负的高低将决定这一政策对市场作用的程度。笔者估计，城市数量不会超过十个，税负方面也不可能全面对存量房开征。因此，即便扩容，房产税也难以有效压制房价。
其四，房贷政策。以前的调控文件或官员表述中，多用“严格实施差别化的住房信贷和税收政策”，而这次只提“信贷”，没提“税收”，说明接下去房贷收紧的可能性很大。“新国五条”出台的前一天，网上盛传“二套房贷首付提高至七成，房贷利率提高至1.3倍”。虽然后来“新国五条”中并未提及，但笔者认为，接下去银监会可能有动作，2013年的房贷政策肯定紧于2012年，假如不下发文件，则肯定会通过“窗口指导”授意商业银行收紧贷款。其中“二套”房贷收紧的可能性最大，未来各家商业银行收紧的程度则会有所差别。
当然，上述四方面的细化措施，存在一定变量。不过，总体上仍可预测一下今年市场走势。1至2月，沿续去年市场回暖势头，成交活跃，房价加速上涨。预计主要细则将集中在3月出台。3至5月，住宅成交的活跃度不会受到明显影响，价格仍然上涨，但涨幅出现高位振荡，这其中除了政策效力不大外，还有春季成交量递增的季节因素。三季度成交活跃度下降，价格涨幅有所回落。四季度的市场存在较大变数，如果三季度成交量下跌明显，则四季度有反弹的可能，价格则保持基本平稳。
2013年，在一线城市及少数二线城市，一方面住宅库存快速去化，另一方面补库存速度偏慢，导致市场供不应求，即便新政打压下，需求略受抑制，仍难有效改变供不应求的格局，笔者因此认为，2013年多数月份中，房价将仍呈上涨态势。预计2014年，房价上涨的动力将显著减退，房价下跌可能性增大。
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