楼市为何这么快就反弹

政府推出新的遏抑楼市辣招后，中原城市领先指数曾连跌三周，由116.81点回落至114.38点，但随即又连升四周，返回至115.78点，尚差1.03点便可以回到历史高位。楼市反弹得这么快，令很多人都感到有点意外。

我原先亦预期楼市在农历年后会出现反弹，只是没料到它会反弹得这么快。我预期楼市会反弹的原因，是楼市的交投量跌得有点过度，已超出了辣招应有的影响，将来楼市恢复正常的时候，楼价应可以反弹。

按中原地产掌握的数据，外来投资者及有限公司的交易，约占楼市成交的两成左右，但辣招推出后，楼市的成交却不只跌了两成，而是比高峰期跌了七成(去年3月二手住宅成交有9,080宗，去年12月只剩下2,776宗，跌了69.4%)，比正常的成交跌了近五成(去年二手住宅的成交，平均每月有5,249宗，去年12月只有2,776宗，跌了47.1%)。

这即是说，辣招本来只能令交投量少两成，现在却少了近五成，有近三成的交易本来是不应受影响的，现在因为担心楼价会受辣招影响而下跌，导致买家采取观望态度。一旦楼价找到了支持点，这批买家就会重新入市，届时楼价就会反弹。这批买家是因为怕楼价会下跌而观望，亦会因楼价不再下跌，而放胆入市。

通常，楼价要经过一定的考验，人们才会相信已经见底。这种考验可以来自财经方面的坏消息，亦可以来自季节性的淡季。

一般情况下，如果楼价在农历年间交投特别少的日子仍企得住的话，人们就会认为楼价已找到支持位。所以农历年后很多时都会有一个小阳春。我原先亦是预期要农历年后楼价才会反弹。

今次楼价这么快就反弹，主要原因是政府的辣招除了遏抑需求外，同时亦遏抑了供应。由于外来人及有限公司买楼要多付楼价的15%作买家印花税，所有以前买了楼的外来人与有限公司都庆幸自己之前买了楼，不用付出这额外的代价，他们一定不愿意把手上已拥有的住宅物业卖出来，因为卖了要付出额外代价才买得番。

于本地人而言，如果他们的楼是早年买下来的，他们现在随时可以卖楼，不用付额外印花税。这种处境令他们感到很自由，很安心，他们不想放弃这种处境。如果他们把现有的物业卖了，换了另一间楼，就要被困3年，在这段日子里，如果遇到急事要卖楼套现，就得付额外印花税，等如收不回自己物业应有的价值。没有人喜欢让自己落入这种处境。

因此，自从政府的辣招推出后，市面上的卖盘全面减少，即使盘继续放，但卖意不强，要减价就无商量。在供应不足下，买家不得不在价钱上迁就一下，导致楼价不但没有拾级而落，反而迅速反弹。

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