中国房地产业利润率下降

中国怀疑论者曾希望所有人都相信，到此时中国房地产市场应该已经崩盘了。那些没听信他们的投资者将为此感到庆幸。今年港股中收益最大的是中国内地地产股，回报率高达80%，而基准恒生指数年内涨幅仅为25%。

考虑到中国政府限制房地产价格的承诺并未发生改变，取得这么高的回报率真了不起。另一方面，今年住房销售额仍然增长了10%。住房单价直到最近才开始回落，比8月份的峰值下降了十分之一。即便如此，得益于房价下跌以及利率下调，11月的总销售量同比跃升了30%。

销售的增长有利于开发商降低库存，但在价格上涨预期不强的情况下，除了实力最强的开发商之外，其他开发商都开始放量促销。随着价格狂涨势头的结束，不断下降的利润率及高杠杆率将使开发商们不得不面临回报低于资金成本的窘境。巴克莱(Barclays)的数据显示，目前开发商的债务股本比率已超过70%，短期债务自2006年以来增加了六倍。如此说来，地产开发商绿城集团今年被迫从其股东九龙仓(Wharf)募资50亿港元就不足为奇了。

如此低的周期性回报率以及高杠杆率，意味着地产公司的估值开始显得过高。市值最高的中国海外发展有限公司(China Overseas Land and Investment)等开发商的预期市盈率为12倍，这与14倍的行业长期平均市盈率相接近。然而投行杰富瑞(Jefferies)指出，该板块报价相对净资产价值的平均折扣率已经从48%的历史平均值下降到35%。由于中国政府下决心解决收入不平等并支持可持续增长，房屋价格短期内不太可能出现上涨。中国地产开发商必须为此做出相应调整。

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