地产回暖几度(图)
一夜之间，北京海淀区万柳附近的二手房报价普遍涨了20万元。动因源自于万柳7月10日拍出的新“地王”楼面地价超过每平米4万元。
“蜂鸟家园的一位业主当天就给我们电话，报价从208万元提高到248万元。”万柳一家房产中介的工作人员告诉财新记者。万柳区域介于北京西北三环路和四环路之间，拥有中关村三小等优质教育资源，房价一直居高不下。“地王”拍出后，区域内楼盘二手房普遍上涨了20万-40万元。
伴随着“地王”重现江湖，类似故事又开始上演，继而刺激人们对房价的敏感神经。在成交持续放量、土地溢价拍卖之后，人们对楼市的预期逆转，最关心的问题也从“还会降价吗?”的期待，变成了“还会涨价吗?”的心慌。
7月份以来，北京各区房地产交易中心又出现了彻夜排队拿号的繁荣景象。深圳继推出多个“夜间盘”“日光盘”之后，还出现了首个“涨价盘”——一个名为阳基·春天里的楼盘在购房合同书中明确承诺，将逐月上调售价，确保12个月内售价上调幅度跑赢6%的年银行贷款利率。
各类市场数据显示，房价在环比连跌8个月之后重拾正增长。国家统计局7月18日公布的数据显示，6月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市达到25个，较5月份增加了19个。
多数一手楼盘开始取消优惠促销，甚至渐次涨价。这表明，开发商既在琢磨政府调控的底线，也在担心楼市回暖引发新一轮的政策干预。在限购政策不放松的情形下，市场很难出现类似2009年货币宽松时期的报复性反弹。不论一手房还是二手房，过高的报价仍可能无人应和。
“现阶段，房地产市场仍处在政治周期，而非市场周期。有反弹，也有观望。”一名开发商对财新记者说。
地方政府与中央的博弈愈发激烈。至少有40个城市出台了不同程度的政策微调，中央层面则在近两个月之内连续十次强调“坚持房地产调控不放松”，“坚决防止房价反弹”。7月24日，国务院办公厅发出通知称，针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，决定派出8个督查组，对北京、天津、江苏、上海等16个省（市）房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。
“房地产涉及贫富分化、土地财政、央地关系等诸多层面。”一位接近决策层的人士告诉财新记者，中央不会放松调控政策，但囿于整体经济环境，调控加码的可能性也不大，“未来更多会以督查组的形式进行单点灭火”。
预期变了
北京南六环外的地铁口，有一批“销售代表”常年在此守候，散发房产项目宣传单，拉拢路人看房。那些都是北京周边较为偏远或不知名的项目。
之前，每带来一个客户，他们能从项目售楼处获得一笔佣金。现在，由于看房的人多了，他们要达到一定业绩才能获得佣金。
“销代”们集中在此，是因为这个区域集中了大量的土地供应及房地产项目。此处所属的大兴区是北京市近年来着力发展的新城。今年销售最火的两个楼盘——保利·春天里和龙湖时代天街就在地铁4号线沿线。
龙湖时代天街的工作人员告诉财新记者，今年5月份开盘的200余套小户型，在两周之内就被全部卖完。一站之隔的保利·春天里项目，以小户型为主，同样在5月开盘的三栋高层，在两个月之内全部卖出。7月份新开的两栋楼，如今也所剩无几。
地处朝阳区来广营的世华泊郡家园，威廉亚洲官网 开盘的216套房源目前也只剩下两套底层的大户型房源。位于房山的金地朗悦，推出的两居室房源也在开盘当天即宣告卖完。以上多个热销项目的售楼人员向财新记者表示，从5月份开始，上门的客户数量明显增加，成交量随之增长，但成交情况也显示出“刚需”为多。龙湖地产内部人士分析，目前热销项目的共同特点，是针对首次置业和首次改善的群体，定价合理，所以成交量大。
据北京市住建委网站数据统计，7月1日-7月20日，北京新建商品住宅的签约套数达到7952套，环比上涨超过20%。5月份以来的连续三个月，成交量屡创新高。
“更为重要的是，购房者的预期发生了变化。”一位不愿具名的开发商对财新记者说，“4月份之前，别人都是问我还会不会降价，现在大家都问我会不会涨价。”
二手房市场的复苏也同样明显。东五环外一套小户型的报价在半个月之内从125万元涨到了135万元。“现在小户型房源出来一套被抢一套，业主也都在提高报价。”珠江绿洲附近的链家地产工作人员告诉财新记者。
朝阳区房产交易大厅，现在每天接待过户的人数达到了六七百人，较年初增加了1倍。据链家地产市场研究部统计，7月1日至7月22日，北京二手住宅成交量达到了10724套，环比6月份同期上涨19.3%。
“感觉房价不会再降了。现在不买，如果再像2009年那样涨起来，就更买不起了。”一位在中介看房的购房者对财新记者说。
北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，两次降息对购房者的决策影响非常大。今年更容易获得个人住房贷款，降息也降低了购房的实际成本。保利·春天里的售楼人员告诉财新记者，首套房客户能申请到建设银行的八五折利率优惠。
央行报告称，房地产业的贷款增速开始回升。6月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点。其中，个人购房贷款余额7.49万亿元，同比增长11%。
世联地产的一份报告称，超过四成的购房者认为未来房价将出现不同程度的上涨，今年二季度的购房者信心指数也明显提升。世联地产在全国代理了631个楼盘，其市场研究部研究总监、首席分析师吴光辉发现，从2月5日之后，上门量就开始以一周翻一番的增速向上，3月上门量甚至超过了去年所有月份，这样的势头现在还在持续。
大涨难现
成交量上涨带动着价格的复苏。财新记者从北京朝阳、大兴、通州等多个区域的项目了解到，6月份新房成交价格较5月份上涨5%-10%。北京中原地产市场研究部的一份统计也显示，北京6月及7月上半月的成交量均在全市前100名的55个项目中，7月出现均价上涨的项目有41个，占比70%以上。
在7月16日-7月22日这一周，深圳市43个成交楼盘中，新建商品住房均价较上周涨幅超过3%的楼盘达到13个，144平方米以上住宅较上周上涨16.87%。其中深圳水畔紫云阁楼盘均价涨幅最高，超过了48%。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对财新记者表示，此轮楼市回暖的内在因素与运行轨迹，与2009年第二季度的楼市反转类似，但是今年不会有刺激楼市的政策出台，所以力度弱了许多。“价格最低的阶段已经过去，现在进入盘整上行，今年下半年楼市的成交量将继续活跃。”他说。
杨红旭认为，下半年的楼市不会出现大起大落的局面，中央政府会严防房价上涨，所以会有国务院督查组下来，“督查是为了稳住预期，一二线城市接下来可能略有降温，房价进行盘整”。
一位开发商人士也认为，这一轮楼市回暖带来价格报复性反弹的可能性极低。“2009年有贷款、低税等政策鼓励买房，现在却有限购、高交易成本等钳制需求。”该开发商人士表示，过去几轮调控后的上涨轨迹都非常相似，开发商降价换量，“刚需”入场，继而带动改善型需求出手，而后投资客进场，价格加速上涨。
然而这一次，改善型需求和投资客之间的转化正被钳制性政策切断。“目前，还没有看到投资客进场的迹象。”龙湖地产内部人士告诉财新记者，从结构上来看，总价高的产品成交仍然比较低迷。在去年四季度没有降价的项目，成交也未有起色。这都说明投资性需求仍然被压制，所以价格持续性反弹的动力不足。
世联地产数据显示，今年4月份楼市投资客占比为13.3%，到6月份回升至15.2%。而在2010年3月，这一比例高达46.6%。吴光辉认为，当前房价已有支撑，今年下半年成交将继续放量，房价将是微涨态势，等到地产商的资金宽松之后，明年上半年才是房价上涨压力最大的时候。
目前中央的政策以管理预期为主，限购仍是主线，但对土地财政的依赖程度排名前十的城市也是目前地方政府蠢蠢欲动取消限价限购的城市，多为二三线城市。中央对北京、上海等大城市的限购不会放松，未来楼市调控还要看在这些二三线城市的执行力度。
未来左右房地产市场格局的重要力量，是地方政府与中央的博弈。“地方政府对调控政策微调，购房入户，提高公积金额度，对精装房进行购房补贴，高等人才放宽购房资格等。”中原地产市场研究部统计，截至目前已经有40个城市出台了不同程度的政策微调。比如南京就出现了通过高端人才引进计划为限购松口的情况。
一名在全国考察土地的开发商向财新记者透露，目前一些二三线城市的财政资金压力非常大，甚至已经出现巨额缺口。“地方上松一松调控，多卖点土地的动力非常大。”此番国务院督查组的重点是检查各地房地产调控政策的落实情况，对调控政策执行有偏差、不到位的，督查组将进行整改。其督查力度和效果都值得关注。
在最近深圳市政府《2011年深圳市房地产调控工作总结》中，出现了几条很有意思的内容：一是正在探索针对多次住房购买行为的“投机税”征收政策；二是将对近期价格变动幅度较大的楼盘实行实时监测，提前做好预案。更重要的是，深圳市在文件中明确表示，要密切监测“房地产调控效果的逐步显现以及国内外经济形势的变化”，“如果国家未来有所放松，我市将在第一时间对国家政策变化做出及时、有效、科学的反应。为此，应积极做好限购、限贷等政策微调的储备工作”。
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