下半年房地产业趋势为“四个稳定”(图)
5月26日，经济学家陈淮在2012中国房地产高峰论坛上表示，下半年中国房地产会趋于稳定，“稳定”会在供求关系、价格、政策以及社会预期这四个方面体现，他认为，中国的房地产业是中国的城市化当中为未来的国民经济的发展提供物质基础，国民经济发展的速度、质量、规模以及效益取决于房地产业发展的速度、规模、质量和竞争力。
陈淮指出，小产权房的问题涉及到中国的房地产业和城市化过程当中的重大的问题，即土地制度的问题，涉及到土地的定价制度，还有房产税等，还有各个环节的合理配置的因素。解决房价和收入的矛盾需要四个调整，即城市结构的调整、地方和中央的税收结构的调整、土地制度的调整以及收入分配结构的调整。
以下为文字实录：
主持人真会说话。我知道今天有媒体的朋友，我只是谈一些自己个人对于当前情况的个人判断，没有好与坏之分，我知道大家的弦绷得很紧，我说杭州的明天下雨，并不是说我期待明天下雨，或者是我呼吁杭州明天下雨。我说买的房子，价格一部分都是窗户以外的环境的组成部分。比如说“上有天堂、下有苏杭”。我们这里是离天堂最近的地方，去天堂的人都没有回来，所以人们找到了离天堂最近的地方，觉得最好，如果觉得房价太高不好，我们把西湖填掉就可以了，原来特有的优势就没有了，这个价格就不会高了。第二天这个媒体就说“专家呼吁把西湖填了”，比如说我们有一个专家说“国务院在三月初批复了国家发改委的文件中说要适时扩大调节房产税”，结果是媒体说是“中国房地产扩容板上钉钉了”。
我是个不大认真的人，我们当前形势是什么？很简单，就是“中国制造”，我讲我们的有限时间，我不按照一个照本宣科的东西来讲，可以先提一个问题，我们把这个配合解答一些问题，大家希望问什么问题，就请问一些问题，我们双向交流。你讲什么？我也是“中国制造”，希望我说什么？如果大家不问，我就瞎说了。
提问：下半年政策会放开吗？
陈淮：我知道会有这个问题，还可以准备第二个问题。温总理前一段时间讲“把稳增长放在更加突出的位置”，我的理解这个“稳增长”，包括了房地产业的稳定的“稳定”，房地产业的稳定，我认为是可以概括为四个稳定：下半年的国民经济当中的房地产业的供求关系上保持稳定。在价格变化上趋于稳定，对政策趋于稳定，社会预期趋于稳定。如果说下半年有什么变化，温总理说的“稳增长放在更加突出的位置”，我个人的认识是可以归纳出以上的四点。
提问：你可以为我们预期一下5年、10年、15年、20年以后中国房地产业的处境吗？
陈淮：这个问题非常好，房地产业在中国的经济发展中扮演着一个非常重要的角色，但是是阶段性的角色，为中国未来的发展提供物质基础，包括公用建筑、医院、体育场馆、各种办公楼，也包括民用住宅，也包括由此而生与此相配的基础设施、地下管网。
我们想不想中国成为世界强国，我们想不想让我们的国民经济发展根本克服当前最重要的影响经济和社会发展之间的协调关系的积极因素，就是城乡发展不平衡，想不想根本解决这个问题。
我们想不想13亿人口比美国人都过上还富裕的日子，想不想克服老天爷给我们留下的资源瓶颈，也就是说中国是一个严重匮乏的国家，13亿人还要过上好日子，开上汽车，还要高铁，这要消耗多少能源资源，对经济社会发展制约非常大。基础这些重大难题，只有一条道可走，只有一副药，就是城镇化，我们房地产业就是在这样伟大历史过程中提供物质基础的行业，没有一个国家实现现代化能绕过大规模建设城市基础设施、住房，人口向城镇集中而实现现代化的，中国也不是。所以刚才有朋友问，我们在未来十年、十五年扮演的是什么角色，我们提供的是国民经济发展的速度、质量、规模以及效益四个方面取决于今天我们房地产业发展的速度、规模、质量和竞争力。
中国的房地产业的竞争力提高的快，中国城市竞争力就提高的快，中国今天房地产业提供的产品质量好，中国国民经济在未来5年、15年、20年发展的质量就高，这是一个。第二个在未来5、10、15、20年内中国房地产市场的需求、建设规模、成交量都是全世界最大、增长最快，至今不论你是对房地产指责还是赞扬，你乐观还是悲观，没有人能否定中国城市化所带来的中国房地产业发展的需求、成交、建设规模在未来一个中长期历史过程中仍将是全世界最大规模的市场、最大规模的投资、最大规模的需求。有一个人能否定，你站起来跟我说说，你根据什么说中国市场就萎缩了，我们还处在住房严重绝对短缺的状态，这是第二层意思。
第三层意思我们中国老百姓在30年前，诸位和诸位的父辈都是无产阶级，那时候有产是一种罪恶，越穷越光荣，越穷越革命，谁家有房子那你是社会的敌人、你是打倒的对象，对你施以无产阶级专政，把你打翻在地，让你永世不得翻身。今天老百姓买房子，希望拥有产权的房子，我们的社会正在发生一个翻天覆地的变化，我们正在让世界人口规模最大的中国老百姓成为有产者。当老百姓说我买不起房子的时候，我们这个社会的价值观不经意间已经发生了巨大的变化，人们认为有产不再是一种罪恶。我们社会应该支持、保护老百姓成为有产者，应该让更多的人民群众通过有产分享国民经济发展的好处，分享城市化的好处，分享我们加入国际竞争带来的好处。你在西湖边、西子湖畔拥有一个房子，整个刚才秘书长说的浙江省的发展，杭州市的发展，都会给你的资产收益带来正面的影响。我们希望老百姓过上全面小康的日子，全面小康和总体小康的区别就在于大多数老百姓都成为有产者，我们房地产业正为这个目标作出重要的贡献。就说这些，谢谢。
提问：我们4月份公布的经济数据令全球舆论一片哗然，几乎所有的数据都亮红灯，无论是信贷、出口等等这样一些指标，出口4.9%，工业增加值是9.3%，没有公布GDP，现在全球都在关注中国宏观经济会不会出现硬着陆的问题，三天前的国务院常务会议对房地产只有一句话，稳定和严格执行房地产的调控措施，如果出现硬着陆的局面的话，会不会在短期内改变调控的限购、限贷这样的措施？谢谢。
陈淮：你是媒体，但是你提的这个问题，我首先纠正，国务院常务会议并不是稳定和严格执行房地产调控政策。你说我们全世界一片哗然，中国经济陷入悲观，我坦率说这对当前经济形势的判断是不正确的。中国的经济增长我们在“十二五”规划明确规定，这五年结果的政策预期速度是7%，2012年预测预期目标7.5%，到目前为止一季度是8.1%，今年有把握的说8%以上不会有太大的问题，这是第一个稳增长不等于现在到了危机的程度。
第二，中国的经济增长速度如果低于8%，历史数据表明有四个方面会比较负面。第一个低于8%的就业就会出现问题，无论亚洲金融危机和世界金融危机两次，社会就业有很大的压力。第二个对银行的信用风险会形成压力，因为整个经济增速如果下降的话，还不起银行的钱的问题就会出现。第三个地方财政收支比如说09年世界金融危机出现了，浙江上半年的地方财政收入是负增长。第四，是中国基础产业比如说钢铁、煤炭、石油、石化可能会出现全行业亏损。增速下降带来的四个不利的因素。但是我们看一看去年国民经济统计公报和今年上半年的数据，也会有一个基本估计。
去年，我们城镇在增幅比起前年有所下降，在宏观调控背景下，城镇新增就业总人数1200多万，是过去十年从亚洲金融危机以来增长最快的年份之一，也就是说适度的降低速度对就业不是不担心，没那么担心。第二去年公共财政收入，2月20号国民经济统计公报，大家可以看，超过10万亿，其中超收一万多亿，所以今年适度的控制速度不管是中央和地方财政有一定的承受力。第三，对银行来说，就是包括你主持的媒体讨论过没讨论过银行暴利的问题，是不是银行赚的钱太多了，是不是让他们在国民经济运行中把一个无风险的角色分担一些风险也是必要和合理的。因此，适度降速也是金融机构可以而且我们认为可以承受的。最后，一季度的数据和二三四有不一样，比如说去年一千万套保障房，今年全部进入结构施工期，但是这个结构施工期是从南到北，从3月份才开始的，哈尔滨冬天能施工吗，连上海、杭州1、2月份都不能施工，因此从二季度这个对钢材、水泥的需求会明显显现。在这个重要的基础产业的需求中，而且我们去年已经提出预调、微调金融政策的问题，其中就包括在在建、续建的国民经济大型基础设施项目给予特殊政策支持，这主要是高铁等这样的项目。这些企业对钢材、水泥的需求也会在预调、微调的政策支持下增加。最后，我们浙江在内，这次国务院常务会和此前的一系列动作提出，支持民间资本扩大投资规模，比如说温州的试点，以及我们今后还会有一些支持民营资本进入很多公用事业领域类似的政策、措施，这些都对我们拉动几年的投资需求也有一定的乐观判断。因此你说2012年就一片哗然，我不认为，我认为你这个判断过于言过其实了。
全世界的经济形势有那么坏吗，活不下去的是政府，是财政危机，是主权债务危机，是政府活不下去了，发达国家经济体500强他们的盈利能力是明显回升，也就是说发达国家经济体他们的微观社会基础已经站稳脚跟，因为去年和今年全球，也包括中国消费市场第一热点的仍然是美国的咬人一口的“苹果”公司，你们掏出自己的手机看看，至少是一半是苹果手机，当然苹果公司的企业市值增长对缓解美国的就业没有多少裨益，所以美国调查他们在中国的工厂是不是血汗工厂，这对缓解奥巴马没有什么裨益，欧洲能不能渡过债务危机，取决于他们能否在中国借到钱，买不买欧洲债券的话，是欧洲对华势力中关注的焦点，如果中国一塌糊涂干吗要跑到中国来借钱，干吗要动员中国来要买欧洲的债券。至于希腊主权债务危机，大家也别那么夸张的看，没那么严重。希腊是一个小经济体，它现在的问题是老百姓说欧盟借给我们钱度难关很好，我们坚决拥护。但是政府借了钱以后，公务员不能裁减，就业不能减少，工资不能降低，公共福利不能削弱，税收不能增加，你借的钱怎么还，总理你自己想，所以现在没人敢当这个总理，现在谁要报名还来得及，以上仅供参考。
提问：政府的小产权房的问题，你认为什么时候可以放开？
陈淮：你以为我是温总理，你以为我是新闻发言人吧？媒体一般都是这样，把谁都当成政府发言人。我是学者，我不知道政府下一步要怎么办。但是小产权房的问题，涉及到中国的房地产业和城市化过程当中的重大的问题，就是土地制度的问题。这不是开发商的问题，不是房地产业的问题，而是政府的问题，是制度的问题，政府是作为唯一的土地拥有者，涉及到土地的定价制度，还有房产税等等，还有各个环节的合理配置的各种因素，我们这么猜也没有意义，这是土地制度的问题，是政府的问题，和开发商没有多少关系。房价和收入之间是存在着尖锐矛盾的问题，解决这个矛盾是需要四个调整：第一，城市结构的调整，全国和浙江来说都是这样，如果是只有宁波、杭州这样的副省级城市，而没有其他的二三线中小型城市的协调发展，我们绝无可能完成中国的城市化，绝无可能把数亿的农民工在城市定居下来。这是第一个城市结构的矛盾。第二个就是地方和中央的税收结构的调整。1993年定的税收制度，那时候并没有地方要建保障房的问题，并没有修地铁的任务，又要马儿跑，又要马儿不吃草，事实上办不到的。第三个就是土地制度的调整。第四个是收入分配结构的调整，这才是我们未来的改革之路，是化解房价和老百姓收入之间尖锐矛盾的主要途径。谢谢！
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