楼市的周期循环
核心提示:据21世纪不动产的监测报告,有些二手房业主原来挂牌几个月无人理睬,最近一个月看房的人突然多了起来,于是立即上调挂牌价。
有消息说,一批温州投资者重现杭州楼市。与早期的投机炒房团不同,他们买房的目的兼具自住与投资。并非偶然的是,据记者了解,近期杭州楼市出现大幅降价,折扣最多的达62折,还有的楼盘是68折、73折。都说温州投资者的嗅觉最敏感,难道他们真的认为楼市抄底的时候到了？
楼市里另一个嗅觉敏锐的角色是二手房业主。据21世纪不动产的监测报告,有些二手房业主原来挂牌几个月无人理睬,最近一个月看房的人突然多了起来,于是立即上调挂牌价。买房人上周还能砍价,这周发现砍不动了。
2月下旬以来,无论是新房还是二手房市场,多数城市的成交量是在增长。很显然,政府部门最乐于看到的,莫过于房价略跌而成交回升。但现实情况很可能是,如果其他因素不变,成交的回升将带来价格的上涨,或者至少是停止下跌。
二手房最能体现市场化的真谛:看房的人多了业主就提价。政府再强势,也不能给所有业主直接下道命令说,禁止涨价。现在手里有房的这些投资性业主,只要不是家里特别缺钱,成交周期拉长一些也无所谓。所以,涨价最快的一定是二手房业主。
对地产商来说,售楼处的人数,就是他的心情指数,看盘的客户多了就开心,反之就发愁。也因此,只要销售好转,资金流没那么紧张了,地产商继续降价的动力就会大为减弱。不过,从机构公布的数据看,目前地产商的资金仍然偏紧。
让我们推测一下,假如成交回升带动房价上涨,接下来会发生什么情况？
前段时间,我们判断楼市已到政策底,意思是不太会再出调控政策了。但这是在房价继续朝着合理价位回归(也就是下跌)的前提下。假如房价突然杀一个回马枪,返身上涨,你真以为政府不会再出调控政策么？
从3月14日温家宝总理对房地产调控的表态来看,至少在2012年年底甚至是2013年2月底以前,房价是涨不得的,一涨就会招致政策的施压。虽说这一轮调控能出的政策都出了,但千万别以为政府部门手里已没牌可打了。
能立即生效的仍然是信贷政策。最近一段时间,对开发普通住宅的地产商,信贷已经放宽。倘若房价转为上涨,金融机构就会收到指示,收紧信贷,上调住房贷款利率,甚至暂停开发贷款。这一招屡试不爽。
集体的理性选择,有可能导致非理性的市场现象。我在这里苦口婆心地劝大家不要涨价,但每个市场主体自有其理性的行动。3个人同时看中了一套二手房,业主涨价,价高者得,并没有什么错。所有业主都是理性的经济人,结果却有可能表现为整体的房价上涨。
计划经济之所以必然失败,是因为政府无法管制所有的信息及其流动。控制房价,要管制千百万的二手房业主和开发商,肯定不是个聪明的办法。这就是行政管制屡受诟病的原因。但对非理性的市场现象进行干预,却是无可厚非。
既然判断今年房价上涨必然招致进一步干预,那么理性的选择就可以更理性。二手房业主不必说了,跟着市场节拍走,房子有多人争就涨价,如果不想耗下去就平价成交。地产商呢,仍然是那句话,出货为上。你想等着价格上来多卖点利润,但更大的可能是政策风声收紧,一耽误就是半年,那时哭都没地方哭。
其实,下面这段话才是我最想说的。我说过今年是刚需最好的买房年份之一,但也提醒投资性购房最好止步。62折的房价确实很诱人,但即使这个价格是今年的底,以后出手转让你未必一定有收益。因为我们无法预测房地产会怎么改革。
某位曾经沧海的业内人士说,过去每轮房地产调控从来没超过3年,所以此轮调控会在2012年底结束。但历史不会简单的重复。你如何断定,2013年不是新一轮周期的开始？譬如,对今年抄底的投资者来说,倘若他买的房子明年就要交一笔不菲的房产税,转让时还要交更昂贵的所得税,也许那时就只有捶胸顿足了。
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