从“购房意愿13年最低”看楼市调控

央行20日公布的1季度储户问卷调查报告显示:一季度居民购房意愿14.1%,创13年同期最低值。

调查结果同时显示,高收入居民(家庭月收入5万元以上)和特大城市居民投资房地产的意愿更低,分别为13.7%和9.4%,后者更是低于2009年初的最低水平。

应当说,这种现象与当前房地产市场的实际情况是基本相符的,正是居民购房意愿的持续下降,导致了房地产市场的“清冷”,而房地产市场的“清冷”,也从另一个方面衬托出居民购房意愿的不强。

出现这种现象的原因,当然与房地产市场调控密不可分。但是,它决不是房地产市场调控的目的。调控的目标,就是把刚性需求留在市场,把投机行为赶出市场。如果做不到这一点,调控就很难认为是成功的。

而从央行的此次调查中,已经隐隐约约地看到了这种迹象。因为,高收入居民和特大城市居民购房意愿更低,一定程度上也反映出居民投资和投机房地产的内在冲动已经受到一定遏制,这无疑为调控作用的进一步发挥,房价的稳定和下降创造了良好的条件,打下了良好的基础。

事实上,居民购房意愿本身就存在多种含义。对普通居民来说,购房的目的只有一个,就是居住。即使他们也谈何时买房最合算的问题,也只是出于省钱的考虑,而不是为了投资、为了赚钱。也正因为如此,他们的购房欲望都非常强烈,他们的购房需求,也是真正的刚性需求。他们所以购房意愿不强,并不是不想买房,而是房价太高,是在等待调控出效果,等待房价下降。一旦调控达到预期目标,房价下降到心理可接受程度,这些刚性需求就会立即爆发。所以,对普通居民来说,购房意愿下降,只是暂时的现象。

相对于普通居民,高收入居民购房意愿下降,就不是等待观望了。从实际情况看,多数高收入居民已经有了满足居住需要的住房,他们并没有强烈的购房冲动和需要,他们的购房行为,更多的是为了投资,甚至投机。他们的购房意愿下降,除了想看一看房价走势之外,更重要的原因,就是在限购政策下,想购也不符合条件。他们的购房意愿能否得到恢复,不仅要看他们自己,还要看政策走向。

至于特大城市为什么购房意愿远低于其他城市,原因很简单,就是特大城市的房价完全脱离了居民的实际购买能力,而特大城市又是执行限购政策最严的,投资和投机住房的空间被大大压缩,自然购房意愿难以提高。只是这种现象会维持多长时间,值得好好思考。

在市场已经完全放开的情况下,房价应该是一个经济问题,应当由市场来决定房价的高低,而不是政府强行干预。问题是,由于地方政府在房地产市场发展以及房价问题上,不是缺位就是越位,很少能摆正自己的位置,如过度依靠“土地财政”、不考虑低收入人群的住房问题、与开发商串通一气等。从而,使房价演变成了带有强烈的政府色彩、民众情绪和社会心理的问题,也使公众把高房价的矛头直指政府。最终,不得不用调控这样的手段,来平缓公众的不满情绪。

实难预测的是,此轮调控到底能否让房价回归到合理区间,并确保不再出现快速反弹现象,不仅是对调控政策的考验,也是对各级政府的考验。居民购房意愿下降,与其说是等待房价的下降,不如说是等待政府的作为。因为,决心大是一个方面,效果好才是检验决心是否有效的最高标准。

我想,居民购房意愿降至13年来的新低,会不会是此轮调控的重大转折点呢？要知道,总是依靠行政手段来控制价格、控制市场,是不利于市场的健康发展的。即便能够把价格压下来、市场控制住,也是不可靠、难持久的。目前的限购政策,正处于这样的尴尬之中。能否退出、何时退出、怎样退出,都是一个很棘手的问题。

眼下,房地产市场已经呈现出积极因素与消极因素并存的局面,特别是开发商“资金链”紧绷、房价开始下降、保障房即将上市供应、高收入居民投资与投机住房的内在冲动降低等积极因素,已经为调控政策的完善和转型提供了很好的条件,而居民购房意愿降至13年最低,虽看起来是消极因素,但利用好了,也可以转化成积极因素。如果能够择机而行,对调控政策作一些适当的调整和完善,用更多有利于长远利益、未来利益、全局利益的政策手段,取代目前的行政手段,如房产税政策、物业税政策、遗产与赠予税政策等,可能会更有利于房地产市场的可持续发展、健康发展、稳定发展,也有利于房价的理性回归,有利于居民的理性购房。

对目前的中国而言,要实现经济的稳定增长,可以不依赖于房地产业,但也决不能放弃房地产业。房地产市场一直处于低迷状态,不仅对经济的平稳增长会产生极为不利的影响,对居民生活水平的改善和质量的提高也相当不利。特别是普通居民,刚性需求被长期压制,必然物极必反。

所以,居民购房意愿创13年最低,从某种意义上讲,也是一种无声的抗议,无声的怪怨。他们已经等不起、耗不起,房价到底会降到什么水平、调控政策何时才能进入常态、该不该现在买房,等等,都需要通过政策的明朗来消化和破解。

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