亚洲房地产不再值得买进

亚洲的一位专业人士说，亚洲逐渐转冷的房地产市场不再像过去那么值得买进了，他说，在西方萧条的市场中能找到更划算的房子。

房地产投资顾问公司IP Global驻香港首席执行长墨菲（Tim Murphy）说，他正在建议客户在纽约和旧金山购房，尽管伦敦一些项目的租金回报率排名也不错。

而在亚洲，他唯一看好的市场是马来西亚，该国大城市的平均房价约为香港的十分之一，而马来西亚大宗商品支持下的经济也应该会比该地区中依赖出口的竞争对手有更好的表现。

究竟发生了什么变化？墨菲说，在目前经济疲软的形势下，亚洲的论战来自于对通胀的担忧，之前经济乏力的时期并没有出现过这样的担心。

具体来讲，他看到了相对于1997年亚洲金融危机时的“角色转换”，亚洲的许多地区给外资和投机活动设置了新的障碍，而西方遭受严重打击的城市正在做出减税和其他让步，以吸引投资。

他说，目前该地区很多国家的政府，尤其是中国，都在提防太大的流动性会引起美国式的房地产泡沫，给经济造成长期的破坏。

墨菲说，新加坡和香港是世界上非常自由的两个经济体，然而在这里你却需要比在伦敦缴纳更多的印花税（房地产交易税），原因就是这两个地方的政府担心市场持续过热。

新加坡在去年12月开始对购买住宅的外国个人和企业征收10%的税，据说这是15年来首次针对海外投资者采取这种措施。

这些举措同1997年亚洲金融危机时形成了巨大反差，当时资本外逃引发了泰国货币和房地产市场的崩溃，以及香港房价缓慢但稳步的下滑，最终在下降了70%后才止跌回升。

墨菲说，我们认为当前的形势为亚洲人在海外购置房产提供了一个很好的机会。他还说，去年12月他在上海设立了一个办公室，以开展帮助中国的新富在海外置业的业务。

在亚洲，最好还是等等吧

不过，他对以中国为目标的房地产市场并不乐观，他认为香港和新加坡的房地产已经调整了六个月，并且调整还可能再持续6到12个月。

墨菲说，考虑到每个家庭支付的按揭占其收入的比重，这两个城市的房地产市场都很不稳定。

他说，同时，中国主要城市的房价在未来两年仍有可能下降，截至今年1月，房价已经连跌了五个月。他建议投资者避开中国市场。

墨菲说，中国内地提供的法律保护和其他保障不足以使之成为一个理想投资地点。他建议投资者远离棘手且难以了解的市场。

他还说，中国过于依赖建筑业作为增长引擎，这意味着中国经济十分脆弱。一些人估计建筑业在中国经济中占比达40%。

墨菲的理由还包括内地一些新建筑的结构质量问题，包括整幢楼房倒塌的例子──这暴露出近几年冒出来一些建筑公司缺乏经验。

墨菲说，从糖果生产商、汽车生产商到做烟花的商人，所有人突然一下子都想开发房地产了。他认为中国住宅建筑行业那一连串令人眼花缭乱的公司名称是这个行业不成熟的标志。

他说，新建成未售存量房的降价还不足以清空存量。

他说，降价迟缓或许是因为地方政府和房地产开发商在获取新的融资，孤注一掷地寄希望于情况发生变化。

墨菲说，他们将不得不降价出售以吸引买家。一旦你开始承认房子价格太高、开发商可能存在资金问题，那会是个令人紧张的信息。

房地产经纪商搜房控股有限公司（SouFun Holdings）对中国100个主要城市的房地产开发商和房地产中介所做的调查显示，1月份住宅均价连续第五个月环比下滑。

上周发布的这些数据显示，1月全国100个城市平均住宅价格环比下降0.18%，去年12月环比降0.26%。

不过从长远看，投资中国内地仍有很好的理由：墨菲说，中国大片地区的生活质量仍处于“前工业化”状态，比狄更斯时代的伦敦好不了多少。他还说，人口向城市迁移以追求更好的生活，最终将支撑起城市房地产市场，而且这一趋势会持续很多年。

墨菲说，他最近曾与一些投资老手探讨，他们甚至认为亚洲比西方更值得押注，所以正在观望并等待机会浮现。

另一个有利信号是香港的地产开发商仍在进行项目开发和投资。这个群体过去在中国内地的投资成绩是有口皆碑的。

这些开发商及其韩国、新加坡同行或许会从一波可能到来的整合大潮中获益，而中国内地规模较大、较为成功的地产开发商应该也会做得很好。

墨菲说，政府可能需要放手让这样的整合发生。

从看涨到看空

上述看空论调标志着墨菲改变了想法。据说，早先他曾将亚洲视为投资者的乐园。2003年非典爆发期间，他在香港炒楼大赚了一笔，后来在新加坡和马来西亚经济加速时也曾如法炮制。

在美国次贷危机和楼市崩溃后的全球市场暴跌期间，墨菲不顾末日预言家们的说法，仍强调新加坡和香港的房地产市场值得买进。

墨菲经常上彭博电视(Bloomberg Television)和CNBC发表评论，另外还在2010年出版的理财自助图书《化危机为利润》（Turning Crisis into Profit）中详细阐述了他的观点。书中有专门的章节写到越南、马来西亚和日本，还谈到了印度和中国存在的机会。

墨菲说，事后来看，他对于诸多房地产市场的看法都没有大谬，因为城市化、高储蓄率和其他造富力量刺激了该地区城市的兴旺繁荣。

他说，越南是个例外，因为该国货币一再贬值，打击了投资者的买房兴趣。

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