房产税里的学问

从建设部部长姜伟新最近的讲话，以及北京市最近推出的住房批量评估政策，可看出，房产税已是如箭在弦。房产税的推出之时，或是备受诟病的限购令退台之日。用税收政策代替行政手段，是市场经济应有之义。

但是，具体到房产税的估值、征收对象或最终用途，我们还需具体分析。目前国内施行房产税的两个城市——上海和重庆，其征税体制都存在不少问题，在业界学界也引起很多批评。要建立公平、公正、公开的房产征税系统，需要一些技术上的考量。

所谓公平，核心是房产税的征税对象。上海和重庆的征税对象是新购房屋，对已有房产既往不咎。重庆是对单价超过一定标准的奢侈房征税，而上海是对超过一定平均住房指标的多余部分征税。这两地的办法，都有些简单、粗暴、原始。房产税，作为财产税的一种，当然应根据财产的价值进行税值评估，而且应以家庭为单位。建立批量房产评估系统，是对房产公平征税的第一步，目前在北京、杭州、深圳都已建立了比较先进的评估系统，推广到其他大中城市应该没有技术障碍。

所谓公正，是指税率的确定。从国外（尤其是美国）经验来看，对房产征税，或从广义上来说是对财富征税，是政府提供各项公共服务，进行财富转移的重要手段。税率过高，会抑制经济发展，且容易在政府部门滋生腐败；税率过低，则没有足够的资金提供教育、交通、福利设施，对解决长期贫穷的问题相对不利。美国房产税最高的新泽西州（税率为2%左右），州政府的腐败和低效率都是有名的；而税率最低的路易斯安那州，房产税率仅有0.18%，其教育水准非常低下，也是全美有名的穷州。目前全美的平均房产税率为房价的1%左右，从实施效果来看，这个税率基本上能满足公共支出和经济发展的平衡。为了抑制投机，可以考虑累进税率，即对拥有超过实际需求房产的楼宇收取更高税额。

所谓公开，不仅指评估结果的公开，更是税务收入、税务去向的公开。在美国大部分的州县，房产评估结果和应缴税额，都可以在公开网站上查到，所以基本不用担心官员们为了给自己少报税而压低估价。如果一个官员住着超过自己收入能承担的豪宅，那不用记者调查，左邻右舍就可以披露了。收税，是由公民投票通过并赋予政府的权力，但并不应成为官员敛财的工具。房产税的去向公开，和更大程度上的地方财政公开，都是对政府有效监督的手段。在美国，房产税基本上投入到教育中，所以好学区的房子房价贵、税额高，房主也没有太多怨言。

当然，在具体实施上还要考虑一定的灵活性。房产税率对初次买房者有较大的影响，可能与其经济能力相对薄弱有关，但是对已购房者的退出意愿则没有太大关系，这一方面是由于他们的自我选择（Self-selection），另一方面可能是他们已内生化这一持有成本。

出于这一影响，对于初次买房者，可以考虑对他们进行税率下调或一定期间的税务减免，以此来减少年轻家庭的财务负担。而对于缺乏其他收入的退休人群、中老年房主，可以考虑以反向贷款（Reverse Mortgage）的形式以房养税，在其有生之年避免增加其支出，但在其不再拥有房产时则需要将房屋变现，偿还贷款。

房产税只是房产政策中的一项，虽然非常重要，但并不能独立成为解决中国房地产痼疾的灵丹妙药，还需要和其他的房产政策，如鼓励建立完善的商业出租房行业，对低收入人群提供货币形式的住房补贴，以及其他的宏观经济政策，如利率、贷款、收入税制度等结合在一起，才能使中国的房地产行业走向健康、长期、稳定发展的轨道。

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