叶檀：绿城为何坚决不降价

当金九银十成为铜九铁十，某些资金链紧张的房地产企业注定难过年关。绿城被认为最有可能在此轮调控中倒下的品牌房地产企业，因而处于舆论的风口浪尖。

绿城应该付出代价，首先因为他们不相信会有长期调控，其次因为调控明确后却无法在销售方面做出相应的调整，第三是忘记了商界的第一要则是生存。

绿城“被破产”，缘于资金链紧张。他们错误地判断了形势，以为此次调控与2008年调控的大落大起异曲同工，拿地成本与开发成本过高，而在房地产宏观调控之时，首先打压的就是高端投资需求。

据《上海证券报》的数据，截至2011年9月，绿城土地楼板价的成本高居所有大型房企之首，平均每平方米楼板价超过5000元，加上绿城一向要求高品质，其建安成本近万元。绿城所有项目成本价近1.7万元/平方米，低于此价则处于项目亏损状态。另一方面，绿城的资产负债率高于行业平均水平，根据上证资讯的统计，截至2011年6月，绿城短期银行贷款的总额分别相当于现金及现金等价物的200%，和上半年经营收入的120%。资产负债率高达87%，流动负债占总负债比例为76%，两项指标均可进入所有房企之最高梯队，远高于75%的平均负债率。根据绿城2010年年报，净资产负债率为132%。而到了2011年中报，这一数字上升到163.2%。绿城与信托的结缘，就是资金紧张的表现。

绿城难以抵抗宏调压力。绿城的销售策略是以高品质打动高级住房改善者，一批忠诚的客户因为市场逆转而离开市场，而有力购房者也因为限购而不得不退避三舍。

此次调控恰好在房地产一线城市，限购与房产税抑制住了高端住宅的销售，限贷则抑制住了中低端改善型消费，集中于主要城市、产品单一、拿地融资成本高的企业，在面对高级白领购买也颇为吃力的情况，绿城却坚持不降价，销售困局可想而知。

同策咨询研究中心提供的知名房企销售数据显示，绿城中国前三季度销售额267亿元、销售面积167万平方米成为房企中的倒数之列。2011年绿城的可售房源金额约1200亿元，截至9月份仅卖掉267亿元。前三季度，万科集团以总销售额970.8亿元、总销售面积841.2万平方米占据了销售总量排行榜上的头把交椅；恒大地产则以销售额692.6亿元、销售面积1045.8万平方米的成绩，获得全国最高的年度目标完成率98.9%；保利地产、中海地产分别以96.95%、92.73%的完成率成为第二、三名。不难看出，如万科、恒大、中海等都是产品线长、回笼资金较快的企业。

处于逆境中的宋卫平依然坚持理想主义的不降价之路，就在高端楼盘纷纷降价之时，宋卫平却表示降价对老业主有失公平，“房价大幅下降，那么，那些受益于改革开放而先富起来的人，他们的资产会缩水多少？由于退房潮引发的业主闹事，固然于法于理是不对的，但将心比心，我们是否应给予情感上的理解呢？”

也许宋卫平考虑到降价后有损品牌，也许考虑到降价后将失去忠诚的老客户，总而言之，到目前为止绿城并没有降价行动。宋卫平曾经公布过三条过关之路：首先，努力做销售，把房子卖出去；第二，腾挪掉几个项目；最后，如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。在上述考虑中，降价是最后的手段，也是宋卫平退出地产界的前兆。

绿城并非无路可走，宋卫平之所以不降价，是因为有项目可以运作，这位围棋高手懂得提前布局。如果浙江民企团购成功，绿城不必明确降价。另有分析人士表示，绿城已经不是一个单纯的企业，而是一个复杂的债务和利益共同体。在多年的发展中，绿城周围有一大批合作或者联营公司，主要由资本雄厚的浙江民营财团、大型国企和央企组成，合作者包括浙江西子集团、海尔集团、浙江铁路投资集团、浙江日报集团、海航集团等。绿城在项目中的股份转给合作者可以解决绿城的燃眉之急。

孙宏斌一度倒下，是因为过于激进兼出言不逊激怒了业内大佬，而宋卫平既有品牌，也有项目利益共同体，更有理想主义的口碑，出于市场理念，商人群体不会对绿城困境视若无睹；由于是利益共同体，相关集团也不会视若无睹。

可以肯定的是，宋卫平一旦倒下，杭州房地产不可能维持在高位，杭州作为房地产热土的标志城市，从此褪色。

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