各方下注管理层不会让房价跌

2011-09-30 12:05 作者:朱大鸣

房地产十几年的牛市走法，已经让中国的土地成为“稀缺”资源和珍贵的要素。不负责任的贷款导致大量的大企业大集团圈地称王，当前已经走到尽头了。当全民对赌房地产，赌管理层不可能地价和房价暴跌，风险已经在急剧的放大。

很多人认为，地方政府被土地财政挟持了，但如果从另一个角度也可以说，是地方政府挟持了土地和楼市。地方大量的贷款要靠卖地来还债，因此，他们很难容忍房价和地价下跌，特别是地价下跌。

但是，正是基于土地市场的牛市，因为土地而诱发的各种征地和拆迁冲突，就成为最棘手的问题。官方媒体日前高调报道了长春市长因为强拆致人死亡而道歉的事件。这反映了高层对于愈演愈烈的强拆重视程度，在急剧的上升。强拆获利不仅损伤了政府的威信，还制造更多的“流民”。

土地财政与货币增发存在供需关系，与外汇占款共同形成了货币超发的两大源泉。货币超发导致了通货膨胀和楼价上涨，而通货膨胀和楼价上涨又反过来需求更多的货币。金融系统的风险在于影子系统，很多创造流动性的行为很可能成为拖垮银行系统的幌子。坏账死账不能再靠印钞来还，这已经导致了市场经济的严重沙化和盐碱化。从另一个意义上来说，印钞对冲死账和坏账，只会助涨企业和地方错配资源和浪费，从而威胁市场经济和信贷系统。

居民由于没有更好的途径保护自己的血汗钱不被贬值掉，只能指望房地产抗跌。最近温州网传很多大集团老板因为高利贷破产而逃亡，这说明，全民炒高利贷并不是一个新途径。但是，当所有的人都押宝房地产，靠国家来对冲这种压力，显然是令人担忧的事情，因为高房价和高地价已经剥夺了很多年轻人的梦想，更多的家庭因为购房而负债累累。因此，如何对冲高房价带给社会的成本，已经需要刻不容缓的拿出方案来解决问题了。

有些开发商对赌房价不跌，也具有非理性的成分。标普指出，未来6到12个月，中国房地产开发商面临的流动性压力将越来越大。压力测试显示，尽管多数纳入标普评级的开发商能够承受未来一年房地产销售额下降10%的影响，但若销售额下降30%，包括一些大型企业在内的开发商都将处境艰难。预计房地产开发商面临的信贷环境将越来越严峻，企业降价及寻求其他融资渠道的意愿会增强，不过许多融资渠道的成本都较高。

问题是，就中国上市房地产企业来看，很多都是负债累累，如果没有特殊的支撑，相信早就破产了。这个支撑，或许就是“房价只涨不跌”的信念。但是，这个信念来自于何处呢？我们可以借助于经验和历史，但只要有一次黑天鹅事件，“爆仓”的可能性就非常大。

另一个具有象征意义的事件是，全球最大私募股权公司黑石集团已同意将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，价格为14.6亿元人民币。评论者认为，这意味着，黑石集团首次从中国地区房地产投资中撤出。

黑石的撤出中国房地产领域，在我们看来，虽然并不意味着所有的外资看跌中国楼市，但至少意味着，外资并不在一致性地看好中国楼市。虽然人民币还在继续升值，不过，市场风险也在增加。

笔者曾在上半年接触过一些境外基金，包括黑石参股的房地产投资基金，他们认为中国房地产在今年下半年会大跌30%，显然是骇人听闻，也不懂中国的国情。所以境外机构在中国能成功的还是凤毛麟角。

这里需要指出的是，很多人或许认为笔者“多翻空”了，似乎从最大多头领军人物，变成唱衰中国房地产市场了。其实并非如此，我们看好中国房地产市场的长期前景，这个前景不一定非要一直涨价才能获得利润的。更多的情况下，和资本市场一样，机会是跌出来的，“只涨不跌”往往会凝聚更大的风险。当大家一起非理性的时候，需要更多的是冷静，特别是到了非理性的后期。此前的三年多时间里，我们所预测的房地产市场走势大致都实现了，很多人也因此获得了正确的投资，相反，另一些人在这一轮楼市牛市行情启动的时候，唱衰了中国楼市，结果一再踏空：用典型的话说，本来能买套房的钱只能买厕所了。

购房行为也是一个交易行为，交易行为什么时候都会出现，但是，选择购房时机，确实很重要。即便是多头，要并非像有些人鼓吹的那样，什么时候进楼市都划算，这又走向了另一个极端。购房者和卖房者都要看重一个时势和实际，更重要的是，当我们看到楼市和土地市场已经陷入“只涨不跌”奇怪梦魇之中的时候，是需要一场冷水使之清醒，并回到白昼的光芒下。

(文章仅代表作者个人立场和观点)