沪宁杭房产预言：2012重演大库存时代

2011-09-05 16:35 作者:孙玉

一切都会过去，一切都不会过去。

今年以来被限购的沪、宁、杭三地均出现了新开工数量、在建数量、竣工数量增幅高于销售数量增幅的现象，去化周期被拉长至12-20个月。记者走访三地房地产上市企业后发现，目前大多数房地产企业的库存压力正逼近甚至超过2008年的水平。杭州一家上市房地产企业高层大胆预计：“2009年的走势将重演，预计将在2012年前后，迎接大库存时代的到来。”

2009年走势或将重演

“砸钱拿地”、“疯狂买地”、“拿地狂想曲”，这些是2009年，杭州一位房地产企业上市公司老总常常在报纸上看到的字眼。当时，谁也没有想到这首激昂的“拿地狂想曲”会成为下一个恶梦的前奏。

杭州，西湖区。从浙江广厦的董事长办公室向外望去，正对着一家低密度红瓦绿玻璃的高档精品房。因那是某开发商远在“限购”前推出的楼盘，如今销售接近尾声，取得了不错的收益。其开发商得意地管这叫作“运气”。

如今，杭州的开发商正感到自己迫切地需要各种“运气”：眼下，城区住宅库存距离2009年1月3日2.14万套的库存顶峰，只有一步之遥了。截至8月，城区住宅库存达1.95万套，与历史纪录只有千套之差。库存在攀高，销售在探底，杭州主城区商品房共成交1842套，同比去年8月下降了48.6%，成交量为近五年来倒数第二低。

经历过2009年行情的浙江广厦董事长彭涛认为，如今市面上大量可售房源，多半来自于几年前拿下的地。那一年，杭州绿地集团拿地金额高达97.61亿元、滨江集团拿地64.1亿元、龙湖地产拿地35.7亿元。杭州主城区卖地的总收入更是达到783亿元，较历史高点2007年的516.32亿元高出了266.68亿元，较2008年暴涨两倍多。

“库存增加、销售不动，其实现在回头看看杭州的情况似曾相识。”杭州西湖边一家房地产上市公司董秘不无担忧地回忆起2008年7月的炎热夏天。当时杭州市场价攀至高位，但同时可售商品房套数在不断增长，到2009年1月库存攀至历史顶峰，并在到达顶峰后的3个月内迎来了价格底部。他指向窗外说：“销售没有改观，我看以后不是说会基本沿着2009年趋势走下去，而根本就是重演。”中报显示，由于上半年销售情况不佳，该公司决定将全年销售目标下调三分之一，报告期内公司累计签约销售合同金额为年度销售计划金额的两成。

杭州与上海、南京有相似之处。2009年，杭州市场出现拿地潮的时候，上海其实更疯狂：2009年，上海有439宗土地成交，创造了992.63亿元土地财政收入，是2008年400亿土地财政收入的2.48倍，比2007年的481.29亿还要高出106%，创下2004年以来新高。

上海黄浦江畔的一家房地产上市企业董秘向记者表示，2009年，房地产企业拿了不少地，按照正常的周期来算，该批房源估计也会今明两年开出来。这会在现有尚未消化的库存基础上进一步增加大量的可售面积，同时上海现在的销售在收窄、价格也没有下来，这和2009年的情况确实有些相似。目前，作为国内龙头上市房企之一，该公司上半年的销售结算面积下滑了近两成。

南京中北总经理潘明也有相似的感受：“我们几年前拿地开发的楼盘，差不多近一段时间都要开出来了。”南京某上市房企高管向记者指出，公司未来的可售面积肯定是不断增加的。今年下半年到明年上半年，就会有大量房源出来。销售又不见好转，如此下去，南京恐怕也会出现和2009年一样的行情。而如果按照2009年的经验推断，上海、杭州、南京可能会在库存达到顶峰后3个月内价格下跌。

预期2012年库存探顶

拥有，如今成为了一种负担。在杭州江干区、南京河西区、上海外环地区，到处有建筑工地：钢筋铁锤碰撞的声音、吊车机器的轰鸣、焊花四处飞舞，以及来自炽热季风里粗糙沙尘的问候。尽管按照目前的库存，南京需要13个月出清、杭州需要20个月出清、上海需要1年出清，可是在建面积仍然在不停增长，房源还将源源不断。

2012不是世界末日，但是很可能会看到库存顶峰。

“因为限购，销售不如以前。我们均价低、房型小、密度高的楼盘销售还可以，但是那些大户型普遍滞销，都不到中小户型的1/10，很让人头疼。”南京某上市房企董秘向记者表示。而南京中北总经理潘明则表示：“南京现在还是供过于求的市场，不是开工下降的市场，至少多数品牌房地产企业也还没有出现资金短缺，楼盘也还在建设中，并没有听说哪家是因为资金和销售问题就不继续建设的，南京房地产市场供应还会增加。”

杭州一房地产上市企业高管预计：“2012年上半年可能会是杭州房地产市场库存顶峰的到来。”他指出，目前杭州主城区的总供应量在4000亿元左右，一部分的供应量来自于2009年出让的天量土地，在2010年下半年之后陆续进入销售状态。同时，2008年及以前出让的部分土地至今未能销售，也是待消化的“存货”，其中，光2006年出让的滨江、绿城杭汽发项目，单盘存货就在300亿元之巨。

“上海的新建商品住宅库存总量目前已经达到869万平方米，而上海2008年最滞销的时候库存商品住宅总量也才850万平方米，参照近20周来的平均成交量估算，上海差不多明年也有可能会看到库存高峰。”上海某房企总经理向记者表示。世茂股份董秘罗瑞华向记者指出，今年前7月，上海存量房交易面积同比下降28.7%，可售面积的结算数同比增长34.3%、扩张数同比增长14.5%。

世联地产指出，下半年上海南京和杭州的商品住宅供应还将继续放量，不考虑上半年的推迟供应，到2012年，杭州市场潜在供应量为724万平方米，上海为1082万平方米，南京为582万平方米。考虑调控因素，上半年三地房地产市场多余的供应将相应后延至三四季度，并预期2012年初达到顶峰。

即便如此，大部分房地产企业对眼下的境况并不特别担心。也许相比明年此时，今天还是“美好的时光”。

如果说2009年，沪宁杭迎来库存顶峰的时候，大多房企还是浑然未觉，那么现在应该算是先知先觉了。经历3年前的“严冬”并活下来的房企，已经提前嗅到了今年“冬天”的气息：销售量收窄、结算数和扩张数增加、去化周期还在不断拉长，压垮骆驼的那天恐怕迟早会到来。

(文章仅代表作者个人立场和观点)