地产资金链真相探秘：中小房企很痛苦(图)
“由于政策的指向，总体上，全行业肯定资金吃紧。但是，调控了一年，效果并不明显。”中国房地产业协会副会长朱中一向《英才》记者指出。虽有“国十条”出台，但是2010年，地产龙头——万科集团的销售额无可争议地迈过了千亿门槛，销售排名前列的大型房企的业绩也普遍不错。
另据国家统计局的报告，2010年全年，全国70个大中城市房价仍然保持上涨态势，房地产企业资金来源增长25.4%。
可见，面对政策，房企的对策颇有成效。“可以说，对于今年的情况，很多大企业早有准备。尽管他们都很清楚，像2009年那样的好日子长不了了。”朱中一说。
那么到底，中国地产行业“史上最严厉调控”给行业带来何种影响？地产资金链的趋紧将把行业引向何方?
中小房企很痛苦
“硬撑”，对于目前地产企业的情况，全国工商联地产商会会长聂梅生用了这个词。
事实上，限购令、监管项目预售款，银行信贷收紧，股市融资、重组暂停，严格监管房地产信托……近期一系列针对房企融资渠道的紧缩政策明确表达着政府的决心。
“调控才刚刚开始，这些政策可能会长期持续。”年初，中坤集团董事长黄怒波在接受《英才》记者采访时判断未来：在金融杠杆无力的情况下，2011年房企的日子不会太好过。
在诸多调控政策中，对企业资金链影响最大的，无疑是35个大中型城市已经出台的限购令。“对于房企而言，销售款是企业运转的基础，更是运用金融杠杆的基础，没有这个，别的融资手段无从谈起。”正略钧策管理咨询公司合伙人薛迥文如是说。
根据《英才》近期对房地产企业的一项调查显示：大多数房企老板对“大城市严格的限购令何时取消”这一问题的回答都是“至少一年”。合生创展总裁薛虎甚至表示，北京的限购令最短也会持续3年。
受政策限制，常规的传统融资通道有失顺畅，于是，房企们纷纷想尽办法找钱。“除了银行贷款之外，信托还没堵死，现在业内都知道，成本肯定会超过20%。地产基金也一样贵。这就是一个趁火打劫的态势。”薛迥文说，“没有特殊背景的中小企业的确是比较痛苦的。”
资本市场也在向地产公司收口。目前，A股房地产公司的I P O、借壳上市与再融资自去年被再度叫停后仍无重启的消息，而H股内地房企的表现普遍不佳，市盈率多不足10倍。2010年至今，赴港上市的几家地产企业——包括中骏置业（1966. H K）、融创中国(1918.HK)，股价仍低于招股价。“去香港上市，某种程度上就是贱卖。”但即便这样，迫于资金压力，仍有不少房企正为赴港上市排队。
“在海外上市的地产公司有个优势，可以发行一些海外债券和票据。今年前4个月，在港上市的房地产企业发的债券已经超过了去年全年的总和。”中国指数研究院分析师白彦军对《英才》记者说，数字显示出了地产企业对资金的渴求。
“目前，房地产上市公司的资金情况不能说已经到了非常糟糕的地步，只是比较趋紧的状态。”白彦军并不认为房地产企业的资金链已经危在旦夕。
反映在财务报表上就呈现出，行业现金流在2010年已经“转正为负”。在去年末，A股房地产上市公司和H股房地产上市公司每股的经营性现金流的均值分别是负的0.49元和负的0.30元，今年第一季度，则是负的0.2元。2010年末，A股房地产上市公司平均负债率是63.19%，今年第一季度则又上升了8个百分点，达到71.36%。
另一个数字，在显示资金趋紧的同时，也表明资金的缺失对行业整体影响不大：今年前5个月，有近百亿元资金离开了房地产行业。但是，涉及相关交易的地产公司多半规模不大，而母公司多是主业非房地产的企业。
“目前看来，2010年整个行业的资金状况比2008年要好，因此，这一轮调控的观望期可能会比2008年还要长。”薛迥文对《英才》记者说。
事实上，2009年的房地产火爆状况正是由当时的“救市”政策推动的。那一次，“通过各级政府、央企的3900多个融资平台，有数万亿的资金流入了地产业”，凤凰城集团董事长周明德告诉《英才》记者。
“这就像赌博。在信托、基金成本这么高的情况下，仍然有很多企业还敢去融资的原因。”周明德认为，政策的跳跃是导致地产企业经营思路拿捏不准的根本原因。
房企改变生存方式
“我们始终对企业说，只能适应政策，才能活下去。在调控风向这么严厉的情况下，不能铤而走险，倒逼政府出台新政策。”朱中一的话耐人寻味。
于是，在现有政策和市场规则的挤压下，“合作开发可能是未来会大规模出现的一种方式。”白彦军承认，对资金的需求将会使企业越来越适应现有政策，而在这其中，机会越来越多地将流向大企业。
所谓合作开发，是指资金短缺的企业和资金充裕的大企业共同运作项目。
A股上市公司中天城投(000540）就是资金充裕的大企业代表。2010年9月，中天城投一次性获得银行300亿贷款授信。事实上，中天城投是贵州唯一的A股上市房企，“十二五”期间，贵州一半的保障房，都由中天城投开发建设。“信誉好，又和银行、政府关系铁的企业，就能吃得开。”
在朱中一看来，对于任何一个地方政府而言，与房地产相关的财税收入都不容小视。
2010年，全国的土地出让金接近三万亿，占了地方财政收入的7成左右。“没有这笔钱，地方财政什么事情也干不成，包括建保障房。”一位接近政府的业内人士表示。
最重要的是，这种“中央和各地方政府的利益不完全一致”的现象导致政策与执行的背道而驰。潜在的商业逻辑让房地产市场看似艰难，实则暗流涌动。
“作为行业协会，在这种资金相对紧张的环境下，我们会促成企业合作开发，让一些小企业给大企业代建。未来，这些小企业可能就成为大企业的子公司了。从整体上看，我国房地产行业的集中度是不够的，排名前十名的企业，市场份额也就是6%左右。发达国家，前十强企业的市场份额能达到20% -30%。所以，在整合方面，未来肯定大有文章可做。”朱中一说。
而在以住宅地产为主营业务的公司之中，其生存方式也出现了微妙的分化。最终的机会同样直指大企业。
之前，这类公司的经营模式被普遍分为两派：一派是以万科、恒大等为代表的快速开发、快速销售模式；另一派则是以金地为代表的中高端精品模式。
“在现行政策环境下，万科模式只能算是最快速做大的模式，却未必是最挣钱的模式，也未必是最适合长期发展的模式。”薛迥文评价道。
某房企高层也告诉《英才》记者：“很多人都不想那么辛苦学万科了。要融资、又要搞产品，搞管理，扩大规模，太累。而且，房子一卖，什么都剩不下。最令人羡慕的活法是，利用地方政府的关系，搞城市综合体，房子就是扮演一个资产的角色，持有综合体，方便抵押，报表也好看。但这不是谁都能做的。”
“搞主题地产、综合体项目，正是国企的优势。”薛迥文说。
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