楼市的钱正在向股市转移

2011-06-03 12:01

深圳日前出了一个狠招，由原来限制买房到直接限制房价，北京、上海也正欲效仿，高价楼盘获取预售证成忧。而放眼全国，你会发现，与直接限制房价并行的，是直接干预物价。原来，2011年是行政干预年。

而干预的背后皆因“危机”两字。中东政局的持续不稳，巨额国际资本的无序流动和投机，国内CPI的持续高企，房价久控不下，变局无时无刻不在产生。作为中国金融业的核心主体之一，A股市场也正焦灼于3000点上下的困局中。自进入2011年以来，存款准备金率出现一月一调的态势。货币政策越收越紧，而一切仅仅是开始。对深、广两地的多家私募基金公司，通胀、流动性、房价成为挥之不去的困扰，无奈之感可能会贯穿整个2011年。

市场症结：通胀、流动性和房价

罗伟广 广东新价值投决会主席 （管理资金规模 40 亿人民币）

“房市和股市是跷跷板”

我不担心通胀，通胀是有逻辑的，政府对通胀的反应也是有逻辑的。但房价是完全没有逻辑的。对整个股市来讲是一个大的、甚至决定性因素，房地产市场和股票市场是翘翘板，房价能不能压下来是个大问题。如果房价压下来，股市会有大行情，但仍是小盘股行情。因为钱回来炒什么呢，仍是过去一两年的热股、主题投资。如果房价稳不下来，银行、地产股会有一波估值修复行情，指数会涨。这是一个组合，如果房地产放量不涨，股市有机会。我个人认为房价压不下来，但地产股价却已经是反映了真实房地产30%的跌幅。所以我在去年12月份的时候，就配了十几个点的地产股。

余定恒 深圳翼虎投资总经理 （管理资金规模5亿人民币）

“3000点向上就是大行情”

通胀这个问题，应该这么来表述，形势虽然还很严峻，但还没有失控。如果说通胀完全控制住了，经济增长新一轮开始，那股市就会飞起来，但这种情况暂时不可能出现，另外今年还有一个新的变量，就是存量财富的重新配置，目前宏观调控和2008年、2004年的情况不一样，现在老百姓更富有，理财的意识更强烈。

流动性会收紧，但仍要看到GDP还在增长，增量的部分肯定进股市要多过进房地产。城市中产阶级资产配置结构主要以房产为主，股票、银行存款为辅，基金、保险养老金这些都相对很少，这些存量财富今后会得到重新配置。而最关键的也是这笔存量财富，未来会慢慢的转到股市里来。不管上涨还是下跌，当成交放量的时候，就是存量财富大幅转移的信号，所以如果未来二三个月，股市在3000点振荡向上的话，市场就会演变成一个比较大级别的行情。

曾昭雄 深圳合赢投资总经理、合伙人 （管理资金规模30 亿人民币）

“房价能否下来关键看落实”

当一个经济体跳升到一定的规模之后，现实的，收放之间很难掌握一个平衡。从做投资的角度讲，假如能有很明确的方向判断，流动性将收的很紧，那也就简单了。但现在有太多因素，国际国内，通胀、房价、经济增长等问题。长期来看，国内最突出的还是结构性问题，投资比例高，消费比例低，出口能否持续。

房价涨了那么多的确是需要一个调整和整固，起码要有两三年的整固期是比较健康的。房价肯定会下来，但关键还要看落实。因为落实这个事情靠地方政府，究其深层次原因是地方政府的分配问题，现在地方政府除了土地财富之外，其他财政收入越来越不能支撑这么大的一个行政体系。

韩跃峰 深圳铭远投资投资总监 （管理资金规模 5 亿人民币）

“现在谈地产股估值不准确”

市场最担心的就是通胀失控。但现在看来，如果政府愿意一定程度上降低经济增速，通胀是可控的。最近几年，国家在固定资产投资上速度过快，蕴含一定风险，尤其是长期信贷问题，大家最担心的就是如果政府不断投入，最后会出现经济硬着陆。

现在的房价居高不下，一方面是真实需求，另一方面是投资性需求。真实需求存在刚性，投资性需求要靠预期去引导。房价能不能跌下来，要看政府有多大的调控力度。现在看，预期不像原来那么乐观了。但目前的情况是产品价格在最高位，在这样的价格下来谈房地产股票的估值，不够准确。房地产的高增长周期已经过去，除非未来两年房地产价格出现大幅调整，比如下降30%-40%。那时可能才利空出尽。

吴险峰 深圳龙腾资产管理董事长 （管理资金规模 5 亿人民币）

“楼市的钱正在向股市转移”

如果说去年流动性是10分，今年应该算8分。而在去年流动性配置中，房地产和股票是5:3的关系，今年则房地产和股票可能各半4：4，股市的流动性不会比去年明显差。还有可能出现更极端的情况，楼市被压得过狠，可能就变成3:5了。

此外，市场还存在很大一部分不知道该何去何从的流动性。如果股市好，赚钱效应会吸引这部分资金进入股市。楼市过去几年为什么这么热？就是因为钱进了楼市，一定是只赚不赔，现在预期开始改变。这种流动性配置改变的迹象已经很明显，从我们的客户中就可以看到。很多原来做房地产的客户，开始尝试性地转向了股市。

陈峰 深圳展博投资总经理、合伙人 （管理资金规模 6亿人民币）

“房地产有机会”

今年机会最大的地方，有可能是房地产板块。因为房地产跟银行不太一样，银行长期看真的是没什么空间了，但是房地产还有。即使经济转型之后，房地产还是非常核心的一个产业。房地产过去走完了第一轮的周期繁荣，现在处于一个末端，但是到后面，还会有一轮新的周期，上海房价将来会远远超过香港。

政府现在调控稳住价格，但随着经济和收入的增长，2-3年后，就会显得没那么贵了。如果再跌，跌下来20%，工资涨20% ，房价就不贵了。在调整结束之后，经济会步入新的增长周期。所以房地产股票长期来看，还是会有机会的。但目前来看，至少在房价没有大幅回落之前，房地产股难有大的起色。

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