钓鱼台7号院：“最天价”楼盘考验“最严厉”政策

调控都是浮云？每平米预售价格高达30万元的钓鱼台7号院的横空出世，让市场见证了开发商面对“史上最严厉”的调控是如何淡定的。

这个宣称“天生就是豪宅”的院落，在不到2年的时间里，最高售价从7.2万元/㎡暴涨至30万元/㎡。而综合相关媒体的报道，钓鱼台7号院每平米的成本，或许不会超过4万元。

天生就是豪宅？

根据北京市房地产交易管理网显示的资料，钓鱼台7号院此次推出的22套住宅，总价约为23.28亿元以总建筑面积10335.38平米计算，折合每平米平均售价为22.53万元。其中，3号楼每平米30万元的售价据说是刷新全国最贵住宅记录，乃至成为亚洲最高价位楼盘。

“玉渊潭公园北岸最后一块可供开发用地”，据报道、钓鱼台7号院的客户经理如此介绍，而106套住宅绝大部分已经售出，仅余11套对外出售。除去地段以及因稀缺而导致的价值外，钓鱼台7号院的“楼王”还具有可定制性的独特之处。

总而言之，钓鱼台7号院因能看到大面积自然生态环境景观、紧靠钓鱼台国宾馆、西通中央政务区，而被誉为“天生的豪宅”。

而以此次推出楼盘每平米22.53万元的均价计算的话，该楼盘的利润率在400%以上。

是否顶风作案？

4月底，发改委对外表示正在研究对商品住房领域实施反暴利规定，从而使得商品房价格能够保持在合理水平；5月中旬，钓鱼台7号院就带着30万元/平米的天价走向前台，一时间风头无二。

只是，高调的是钓鱼台7号院，尴尬的恐怕是发改委。不久前，发改委先是约谈联合利华，之后又对其处于200万元的罚单。但是，这显然没能阻挡得了联合利华调高部分日化产品的价格。

事后，发改委对外表示，联合利华的涨价是正常的市场行为，政府其实不能干预。

或许，从联合利华处学了“乖”，钓鱼台7号院着实上演了一出“不鸣则已、一鸣惊人”的戏码：并未有任何征兆，但是此次推出的楼盘平均售价和2009年的推盘均价相比，暴涨了2-3倍。

一个值得借鉴的案例，在山东潍坊这个小城市，因阳光一百新推出的住宅平均售价定在11000元/㎡，周边的商铺与住宅纷纷与之响应，每平米的平均售价至少被提升了500元，有的甚至提高了1500元。

一个值得注意的细节则在于，钓鱼台7号院的客户经理在进行楼盘介绍时，一再利用该地块的稀缺性来进行宣传，诸如“玉渊潭公园北岸最后一块可供开发用地”以及北京城区内“这么大的水域面积应该是没有了”等语句。

天价楼王是否暴利？

5月28日，北京市问天律师事务所律师李雪森接受记者咨询时，对30万元/㎡的价格是否构成“暴利”给出了法律解释：根据《价格法》第七、八条，经营者应当遵循公平、合法和诚实信用的原则，并将生产经营成本和市场供求状况作为定价的基本依据。

同时，经营者如果违法《价格法》的相关规定，在成本没有发生明显变化，以牟取暴利为目的，大幅度提高价格的或是囤积居奇、导致商品供不应求从而出现价格大幅上涨的，政府价格主管部门将依据相关规定对其给予行政处罚。

针对于钓鱼台7号院作为“天价”楼王而出现，李雪森认为这是一个“不正常的社会现象”，是法律规范尚不完善，或是虽有法律规范但是政府机关执行不力的情形下才得以产生的现象。而在他看来，天价楼王显然会对地价的飞涨起到推波助澜的作用。

不过，对于“暴利”的定义，也存在着不同的观点。知名维权律师杨兆全表示，虽然《价格法》中提及，经营者制定价格时还应以成本为基本依据，但是他也指出，在成本固定不变的前提下，价格也有随着供求关系的变化而波动的自由。同时，法律并不能对价格波动的范围做出明确界定。

在杨兆全律师看来，“暴利”本身就是一个具有贬义色彩的定义。同时，在市场经济的条件下，开发商在制定价格时只会考虑到自身的利润以及能否成功出售，而一旦有人自愿购买，那么就意味着该住宅的价值被肯定。对于开发商来说，这个利润就是正当的。即使，此时正处于楼市调控期。

曹建海：不能任由市场供求关系来决定房价

5月28日，中国社科院工业研究所投资与市场研究室主任曹建海接受了记者的采访。

在曹建海看来，之所以不能任由市场供求关系来决定房价，原因之一就在于房地产开发、销售乃至定价过程当中，可能存在的公平性的问题。为此，曹建海提出两个疑问：同为开发商，在争取同一地块的过程当中，是否公平；第二个公平性则在于，天价楼盘出售所获得的超额利润，应如何分配？

换句话说，中赫置地为何可以击败其他开发商，获得钓鱼台7号院的土地？从而拥有了比其它开发商获得超额利润的能力？而中赫置地为何会一再提高售价？甚至在调控期间报出亚洲范围内的“楼王”价格？

作为供给方，钓鱼台7号院上报出30万元/平米的价格，这凸显“一房一价”政策对楼市而言，并不具备实质的政策效力，曹建海如是认为。

其次，曹建海指出，钓鱼台7号院天价楼王的出现，还将会“助长”投机性需求，一方面会促进购房者追涨购买的心理，另一方面还会致使资产泡沫的出现。“显然的，钓鱼台7号院不能称之为自住型需求”，在其看来，此类住宅如果用来抵押套现，还会将风险扩散至银行。

还有一个重要的因素，曹建海在接受采访时表示，中赫置地之所以在不到两年的时间里将均价提升3倍左右，很可能在于土地增值税的执行不力。因此，他呼吁税务部门能够及时介入，及早进行清算，从而使得开发商在制定价格时，能够考虑到因大幅抬高价格而带来的巨额税收成本，从而避免天价房的出现。

(文章仅代表作者个人立场和观点)