中国房地产业向何处去？

在中国经济转型的宏观主题下，房地产企业开始了上下求索的转型之路。有的瞄准长尾市场，布局三四线城市；有的投身蓝海，进军商业、养老地产等领域。

“香港模式”的反判

过去几十年，中国房地产行业的飞速发展，一直依赖的是滚动开发的“香港模式”，即房地产开发从投资买地、开发建设到营销销售、物业管理等环节全部由一家开发商独立完成。

在这种模式下，开发商的核心竞争力在于拿地和融资，当银根收紧，资金周转不畅时，这种“大而全”经营模式的短板就迅速暴露，当年的顺驰、德隆都为我们提供了很好的例证。

随着调控的深入，香港模式越来越暴露出它的局限性。地方形成对土地财政的依赖，与开发商形成利益共同体，地价与房价对敲式轮涨。它实际上把企业陷入了高地价与低购买力的两难困境中，企业的开发成本不断上升，而市场变得极其脆弱。当房价泡沫超过市场可以容忍的临界点，严厉的调控就将敲响资金过度依赖型企业的丧钟。

“美国模式”的兴起

企业转型没有固定的法则，没有路径的依赖，但在国家经济转型的宏观约束下，企业转型应符合整个行业发展的趋势。

“美国模式”强调高度细分的专业化分工，形成横向价值链。投资与开发、建设、物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司负责，这是行业的未来发展趋势。比如万科提出的“向制造企业”学习，万达的“订单式”商业地产，合生创展的“全系地产”等，都在向美国模式靠拢。

将现有的开发商模式变成投资商、建造商以及服务商等多种专业运作模式共存的开发模式，是行业发展的必然。

专业化分工是行业发展的必然趋势，调控政策是加速这种趋势的催化剂。“香港模式“走到尽头的时候，行业变轨，强调专业化分工的“美国模式”便驶入历史的快车道。

“美国模式”强调高度细分的专业化分工，形成横向价值链。投资与开发、建设、物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司负责，这是行业的未来发展趋势。比如万科提出的“向制造企业”学习，万达的“订单式”商业地产，合生创展的“全系地产”等，都在向美国模式靠拢。

将现有的开发商模式变成投资商、建造商以及服务商等多种专业运作模式共存的开发模式，是行业发展的必然。绿城涉足代建业务，进行专业化的开发服务，正是顺应这种未来行业趋势的战略突围。

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