中国保障房建设面临挑战

中国政府大量增加保障性住房供应的承诺正面临来自房地产开发商和地方政府方面的问题，中央政府的公信力将经受考验。

在连续几年未能兑现承诺后，中国政府2010年完成了建设580万套保障性住房的目标。政府上个月将今年的保障房建设目标上调至1,000万套，以保证大量的穷人“住得其所”，防止房价上涨引发民愤危及社会稳定。

尽管大力促进增加保障房供应，但中国政府仍对私人房地产市场泡沫深感担忧。有关部门已经推出包括加息和限购等行政手段在内的一系列措施，以期抑制房价上涨。当前，中央政府必须向地方政府和房地产开发商施压，推动其建设利润空间较小的保障房。地方政府历来着眼于推动土地销售收入最大化，而房地产开发商已经开始面临销售放缓的问题。

中国国务院总理温家宝2月份呼吁地产商对社会尽到应有的责任，抑制房价上涨。

温家宝在与网友交流时表示，地产商的身上也应该流着道德的血液。

房地产是推动中国经济增长的主要引擎，尤其是从房地产市场能刺激建筑和钢铁业等其他领域活动扩张的角度来看。但是，房地产业正面临压力。政府限购措施已经导致2月份住房成交量下降，再加上银行对放贷严加管控，房地产开发商被迫制定新的销售策略、推出折扣活动，并考虑将业务拓展至其他房地产领域。

今年的保障房建设目标需要人民币1.3万亿元（合2,000亿美元）的巨额成本来支撑。中国住房和城乡建设部称，中央和地方政府将提供人民币5,000亿元的资金，余下人民币8,000亿元将由企业和机构提供。

省级政府也必须做好支付巨额保障房建设支出的准备。例如，山东省今年必须支出人民币5亿元，用于公共租赁房、廉租房建设和棚户区改造，较去年的支出高出近三倍。

部分保险公司、退休基金和国家扶持的基金已经表示将为这些项目提供经济支持，但房地产开发，甚至国有房地产开发商却不认为1,000万套保障房建设所需资金能够得到保证。

不过，政府已经表示，保障房项目用地必须占到住房建设用地供应总量的70%，导致可用于私人住房建设的土地储备大大减少。在这种情况下，开发商除了参与其中别无选择。

万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 简称：万科)等一些大型开发商表示，他们准备投资保障房项目，但希望至少能够取得盈亏平衡。

万科总经理郁亮上个月表示，哪怕只有一块钱利润，万科也愿意建保障房。

但他也表示，如果这些项目亏损，则无法向股东交待。因此，只要政府提供土地和资金，万科就愿意建保障房，只要有一块钱利润就行。

而郁亮对保障房项目平均回报率的预期为3%-5%。

这与私人地产项目回报水平相差巨大。CIMB-GK Securities分析师Johnson Hu预计，私人地产项目回报率为30%-40%。

Hu表示，也许部分开发商能够从政府争取到较有利的条件，如较低的地价和税收优惠，但利润率根本不具吸引力，因此开发商很难有热情投入到保障房项目的建设。

不过，路劲基建有限公司(Road King Infrastructure Ltd.)旗下路劲地产集团有限公司(RK Properties Holding Ltd)董事局主席单伟豹表示，如果开发商不进行保障房建设将为自身带来风险，因为这意味着将失去约一半的中国住宅市场。

瑞士信贷(Credit Suisse)分析师杜劲松表示，开发商和地方政府可能签署保障房项目建设协议，但之后开发商可能以资金不足为由不予履行。

分析师们表示，为迫使开发商进行保障房建设，政府可能增加私人地产方面的调控力度，或者采取更多惩罚性举措，从而使私人住房销售在较长时间内滑坡，直至足够多的保障房建成。

温家宝曾表示，地方政府负责人在确保当地保障房供应充足方面将承担更大责任。

分析师们表示，北京和上海等大型城市可能更有能力很快完成保障房建设指标，因为当地政府较为强势，而二三线城市完成指标的难度则将较大，因为这些城市的政府财政对土地出售收入的依赖较大。

并没有很多官方数据能够支持大型城市完成保障房建设目标的速度将快于中小型城市的推测，但一些开发商目前纷纷涌入中小城市建设私人住房，因为这些地方的地产购买限制不那么严格。

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