叶檀：中小开发商下半年可能被吞并(图)

今年下半年将展开房地产市场的并购大潮，一些没有资金实力的中小开发商成为被吞并的对象。

2011年，房地产开发商开始洗牌。

很多房地产商负债率处于高位，患上融资饥渴症。目前，包括大型开发商在内的房地产企业负债上升，万科、保利的负债率都达到70%，一些公司甚至在100%以上。

根据用益信托网的统计，2011年1月份发行的集合信托计划中，房地产信托的规模占全部信托的37%。按Wind资讯统计，中融信托在不到两月的时间内就发行了18只信托产品，其中投向房地产的就占1/3。对于开发商而言，信托融资成本节节上升，抵押杠杆低，而利率等成本上升，并且一般无品牌的开发商还得不到高价融资机会。

同时，银行贷款、定金与预售款、按揭款等是开发商的主要资金来源，如今成交量下降，贷款与预售款下降，资金更趋紧缩。从2010年下半年开始，预售款已受到监管，中小开发商度日如年。据莫尼塔证券判断，今年全年地产开发商现金流可能为负，在中性假设下这一缺口可能略高于200亿元。

限购令出台后，2月全国商品房成交量预计下挫50%以上，预计2011全年交易量下滑20%或以上，销售价格下跌5%至15%。按照库存与资金链的估计，今年下半年将展开房地产市场的并购大潮，一些没有资金实力的中小开发商成为被吞并的对象。

为了应对困局，开发商开始转型。常见的转型是多元化经营，转型为实体企业或者资源性企业。2010年至今，共有16家上市房地产公司开始涉足其他行业的业务，其中主要以三大方向为主，包括新兴产业、金融业和矿产资源业。

未来数年，中国房地产行业的集中度将大大提升，此时正是出台节能规则、提升房地产质量的好时机。中国的房地产业处于大裂变的前夜，中小开发商正在等待并购的发令枪响。

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