楼市下跌拐点已经确立了吗

2011-02-14 13:28 作者:朱大鸣

春节冷清楼市，量跌价坚定，成为各地楼市特征，于是，有人认为，中国楼市将要迎来下降通道，楼市进入拐点。

第三轮调控从金融、税收、行政干预等方面全线升级，各地楼市迎来低潮，看来政策吓阻作用还是有的。加息、不准买卖、不给贷款、加征房产税、限制外地人买房，紧缩银根和地根，空前严厉的政策，岂能没有一点吓阻作用？

媒体报道说，春节期间各地住房成交量大幅下跌，其中，广州中心区、重庆主城多个区出现零成交，珠三角二线城市楼市成交降至个位数，深圳、南京、上海等地成交量也多在十几套的低位。而北京的房地产中介则多半“歇业”，七天假期中全市二手房网签量仅41套，成交可谓惨淡。

于是乎，有专家认为，中国楼市将再次迎来“拐点”(注意，房地产领域说得拐点与数学意义上的拐点不同，这里是指趋势的根本扭转)。实际上，根据历史的经验，在对待中国楼市价格趋势方面，看空要特别小心，历史多次证明，看空的失败概率要多于看多的失败概率。当前说房市迎来向下的拐点，为时尚早，中国房价进入下行通道，还需要更多的时间来印证。春节房市冷清，似乎与2009年有点类似，即成交量比较低迷，但是要明白，2009年是金融危机爆发后的冷清，当时市场氛围是比较悲观，而今年春节却是在房产税和一系列政策实施之前，有过一阵小高潮，在量上属于小波动。

每每出一次政策，开发商和原房主就有理由涨一次价，房产税出台前夕，房价集中成交，而且价格上涨很快。很多人在年前和年后看房，都能差价达到 10%。这就是人们逐渐对于政策出台，遏制不住房价，反而推高房租的失望。很多人还将生活成本的高企，与房价高企密切相关，事实上，这与保障房多年保障不力密切相关。因此，人们认为，当前的调控政策，可能还将沦为空调。

不过，当前的房地产政策并没有沦为空调：实际上，当前出台的政策，在短期内形成一种强压，使得市场有乌云压城的感觉，因此，现在购房者与卖房者都选择了观望。受到二套房的首付比例和利率影响，加之三套房的停贷，广大改善型住房需求者被逼到一个两难的境地，买则意味着要付出更多资金，不买又担心手中的现金无法抵御通胀预期，这也将大大分流市场需求，可以预见2011年房地产市场交易或趋于清淡，更多购房者进入“观望等待”大军。实际上，改善需求者只是在房市政策强烈压城下一种尴尬的群体。由于市场的不确定性增加，开发商开始趋向商业地产，但是，商业地产最大障碍在于交易成本太高，要缴纳的税费太高。如果这个不改，市场只能是被逼着往这里来。

投资者一定要注意信贷政策的变化，当前面临收缩流动性的压力，政府对于银行信贷管制的比较严格，这对于房地产博弈多方都产生重大影响，而且，加息政策在某种程度会提高楼市的交易成本和持有开发成本。金融政策的拐点出现，可能真的会对市场产生一定的影响，但应当不是地震般冲击。

多年之前，我和牛刀辩论，除了房地产，我请牛刀给老百姓一个投资的渠道。事实证明，这些年来，房地产的投资收益率还是比较稳定而且回报率很高的。还有，面对负利率的情况下，老百姓要保住血汗钱，在股市是难以保证安全的，说不定穿着西服进去，穿着内裤出来，但是，楼市却为很多百姓财产保值甚至增值了，增加的居民的财富。因此，如此负利率下，手有余钱的家庭肯定不甘心存银行，中长期来看，购房依然是多数人优先考虑的项目。去年我在头脑风暴和深圳卫视上，多次表达类似的观点。不管我们的主管色彩怎样，首先要尊重事实，这是我们分析问题最起码的态度。

投资渠道的缺乏，以及房地产具有的天然金融属性，使得房地产成为投资居住的香饽饽，而且几乎在十年内是一路上涨不回头的。因此，只是根据“空前严厉的政策”来断言房市进入了下降通道，只是根据春节特殊时间段的冷清来判断楼市进入拐点，显然过于乐观。

(文章仅代表作者个人立场和观点)