别指望房产税能降房价

2011-01-14 13:43

与历史上几乎所有增加房屋持有和交易环节税费的结果一样，增加的持有税费最终又以房租、房价的形式转嫁给买方或承租方。我认为，房产税只会推高房价。

12日碰到一老兄，感叹手中一点余钱放着心慌。这位老兄很早就说要买房，一直没出手。他说再看看房产税能不能降点房价。我说，别指望了，房产税只能助涨房价！

事实上，房产税还没正式开征，只对增量房征收的“末班车心态”已经在助涨上海房价。《东方早报》的消息说，受房产税出台传言的影响，买卖双方的交易周期较往常缩短了不少。21世纪不动产上海区域中心统计显示，今年1月1日至9日期间，上海全市新建商品住宅成交均价达2.12万元/平方米，较 2010年12月同期均价提高了5.8％。

即使像重庆那样宣布对存量房也征房产税，它也不可能“逼退”房价上涨的势头。根据任志强的估算，七折八扣，当前城市真正的纯商品住房的总存量大约只占全部城市住房存量的25％左右。其中144平方米以上的住房、或者价格达到平均价格3倍以上的住房，那又是一个更加小得多的比例。这么小的征税比例，1％左右的税率，不可能引发住房持有者潮水般抛售房屋进而引发房价下跌。而我们要面对的是中国每年平均1％以上、大城市高达3％以上的城市化人口增速。更何况，今天的房地产投资者要面对的是每年10％甚至更高的实际通货膨胀率（年均货币增量达到18％以上），人们甚至全款买房，也要用它来抵御通胀。1％的房产税和10％以上的通胀，根本不是一个重量级的较量！最终结果是：与历史上几乎所有增加房屋持有和交易环节税费的结果一样，增加的持有税费最终又以房租、房价的形式转嫁给买方或承租方。我认为房产税只会推高房价。

另外，房产税是直接税种，它对政府征税和用税的公平性和透明度都提出了直接的、很高的挑战。即使税率不高，税额也相当可观。如果征税与用税的公平和透明度没有有效解决，贸然征收房产税，政府与纳税人尤其是与房屋持有人的矛盾有可能会被大大激化。

目前，如何对存量房进行统计与评估，就是一个难题，更别说如今的城市房屋，品类繁多身份复杂。有政府免费或者极其廉价划拨土地建的各类福利房，有拆迁安置房，有历史上民众“征了国家的地”在上面盖并且几代人慢慢更新换代的棚户房，有大量新时期以来在农村集体土地上盖的小产权房，还有一部分是土地招拍挂以后通过有偿出让70年或四五十年土地使用权盖的商品房。在这些住房里面，最应该征收房产税的，是那些没有交纳土地出让金、甚至没有缴纳一分钱税费的房屋。但现实的制度设计，恰恰是那些已经缴纳巨额土地出让金和巨额税费的商品房中的一部分要重新再缴房产税！

鉴于征税的基本理论、基本公平问题没有解决，各地对它极其谨慎。据悉，之前上海上报的方案就因“太软”被中央退回，后来上海同时上报三个方案，供中央决策部门选择。更富裕的上海更宽，并不富裕的重庆更严，后者能坚持多久令人怀疑。

于个人，别指望房产税降房价；于政府，房产税要慎之又慎。

(文章仅代表作者个人立场和观点)