北京候选地王“政治定价”

2010-12-18 14:43 作者:李乐

除去中信集团、安邦财险之外，现在基本可以确定，所有在北京CBD候选地王的竞价中，报出最高价格的竞价者都将出局。

距离12月7日，北京CBD候选地王六块土地第二轮开标已经过去一周多时间，有中信集团、万通地产、远洋地产、民生银行、正大集团、安邦财险参与的六家竞标联合体，不出意外，将成为最终的胜出者，而在由六块土地竞标者形成的六个小组中，除安邦财险以小组报价最高者领先之外，其余四个小组的最高报价者都已基本出局。

北京市政府正在以调控地王价格的方式，向市场传递降低地价的预期，以确保稳定房价任务的完成。而这块被誉为候选地王的CBD商务核心区地块（下称中服地块）的总楼面单价，预计将被控制在2万元/平方米左右，远远低于之前4万元/平方米的市场预期。

高价不高分

“现在能以最高报价，在第二轮竞标中领先的，只有中信集团的竞标联合体和安邦财险。”12月16日上午，参与竞标工作的一家咨询公司高管向记者表示。随后，这一说法得到了北京市土地储备中心一位不愿具名的官员证实。

12月7日，北京市土地储备中心启动中服地块六块土地的第二阶段竞标工作，在此之前，包括SOHO（中国）在内的多家房地产开发企业参与了第一轮对地块规划方案的竞标，按照规定，第一轮竞标不包含报价，占总评标分数的20%；第二轮竞标则包含报价，占80%，两轮评标综合积分。

记者了解到，在第二轮评标当中，绝大部分报出最高价格的竞标者，综合评标分数排名都十分靠后。如在Z6地块中，远洋地产、汇丰银行、崇高发展组成的联合体所报出的38.0703亿元的价格，低于所有对这块土地投标的竞标者报价，但是，却位列该小组综合评分第一。

此前，北京市土地储备中心一位官员曾向记者表示，不可能所有报价最高的企业都能中标，否则就不叫综合评标了。

高价不高分的情况，在这次竞标当中相当普遍。在Z4地块中，民生银行29.96亿元的报价，在该小组的竞争中排列第二，但是，目前的综合评标情况表明，民生银行大幅领先该小组的竞争者，基本已经可以确定胜出。

另外，在Z3地块中，中国国际金融、中金嘉业天津商业、北京万通、亚洲电视、西部金融贸易联合体，报价25.19亿元，位列倒数第二，也在评标中领先；Z14地块得主为正大置地、正大集团、浦东国际贸易、上海利泰、上海世茂建设、东莞玖龙纸业、华侨凤凰、华康资本、中山投资与正大制药投资等11家企业组成的联合体，报价41.14亿元。

两个以最高报价领先竞标的是中信集团参与的竞标联合体和安邦财险参与的竞标联合体，即对Z5地块报出25.2亿元的安邦财险、和谐健康保险公司与标准投资集团联合体以及对Z15地块报出63亿元价格的中信集团，在这两块土地的综合评标过程中，居于领先位置。

CBD最低楼面价

对于中服地块的价格，北京市政府十分在意。而其一次流标，一次修改规划，均与控制地价传递的预期关系紧密。

中服地块的第一次出让，实际上本可以在2009年底就完成。时年，完成土地一级开发的中服地块整体出让，立即被市场冠之以百亿地王的预期，最终，忌惮新一轮调控的北京市政府，在中服地块流标之后，将其收回并调整规划。

“之前就有说法，要把中服地块改建成一个高密度的地块。”SOHO（中国）原高级副总裁许洋曾表示，而这种改建成高密度的地块，直接的核心思路，就是可以降低土地出让之后的楼面单价——避免创下总价、单价纪录，向市场传递与稳定房价相反的预期。

仲量联行的统计显示，CBD核心区的商业用地价格，楼面成本价，在2005年之后一直维持在3~4万元/平方米的水平，个别项目的楼面成本价，甚至已经逼近5万元大关。只不过因为这些商用物业多不销售，所以在地价的官方统计中，显得并不突出。

记者了解到，在基本确定综合评标的座次后，相关政府部门还曾专门测算过楼面成本价的平均水平，即把报价和调整后的规划建筑面积加总相除，得出的楼面平均价在20000元/平方米左右，北京市领导曾专门指出，要求中服地块重新出让的价格，不要高出先行的CBD区域的售价水平，以避免传递与调控相反的市场预期。

6幅土地招标文件显示，6幅土地的规划建筑总面积为58万平方米，之前整体出让的招标文件显示，其规划建筑面积为32.7万平方米，增加的规划建筑面积令楼面成本价的下降成为了可能。

也正是在这样的背景下，CBD近年来最低的楼面价格才可能变为现实。“至少不会起到推高周边房价的作用，而且，中信集团能领先，很大程度上是规划方案和企业背景，而不是因为超过60亿元的报价。”前述北京市土地储备中心的官员称。

低地价时代

“北京市政府明确提出过要求，投标的企业不要报太高的价格，要以规划和发展取胜。”12月16日下午，一位刚刚参加完政府土地吹风会的国有开发商高管告诉记者。他强调，北京市现在十分重视楼面成本价与区域当前价格的平衡。

北京正在进入一个行政手段控制之下的“低地价时代”，而中服地块的走势，恰是这个时代的开始。而此时，CBD核心区剩余六块土地的第二轮招标将于2011年进行，土地出让金收入同样将划入2011年。

中国指数研究院发布的2010年城市土地出让金排名显示，虽遭遇史上最严厉的地产调控，截至11月22日，北京市2010年土地出让金达到1004.48亿元，比去年同期增加57.2%。北京的土地财政并不缺钱。

故此，北京市提出试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。改进过去“价高者得”的挂牌出让方式，将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。

据了解，这一土地出让方式的核心是设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限时，不再接受更高报价，转为通过现场投报配建租赁房面积的方式确定竞得人。开发商承诺的政策性住房面积、未来商品住房销售价格等因素，将作为重要评标条件加以考量。

据有关部门统计，2009年全国商品房用地出让交易中，采用招标方式的占2%，根据“价高者得”的原则确定买家出让方式——拍卖和挂牌，分别占交易地块总数的18%和80%。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松说，“采用该种出让方式一方面可有效抑制地价快速上涨，另一方面，还可增加政策性住房供应量。从这个意义上讲，是个好事。”

他认为，这种出让方式，直接控制了居住用地的价格，增强了土地参与宏观调控的灵活性。以往不设定价格上限的情况下，如果几家企业都看中某地块，轮番竞价很容易制造出高价地。

(文章仅代表作者个人立场和观点)