房价一涨不回头最真实原因(图)

2010-09-15 12:59

记得2008年年末，昔日车水马龙的饭店，逐步萧条下去，人们对于经济紧缩的预期，普遍感到悲观。当时，股市和楼市一片低迷，在这种预期下，房地产市场出现了局部性的调整。而2009年五月后，餐馆又开始忙碌起来，特别是当房地产兴起以及股市冲上3000点之后，人们的财富效应增加，乐观预期又重新回来，所以，有人说，餐馆是房地产市场的晴雨表。

房地产的商品属性和金融属性，共同决定着房地产市场的现货价格。根据金融时报专栏作家约翰.凯的研究说，房价决定性因素主要有两派：一是评级机构标准普尔欧洲区的首席经济学家让-米歇尔.西克斯采用金融市场的视角分析房价。在他看来，我们或许还未曾看到1997至2007年房地产泡沫所造成的失衡状况彻底得以修正，如不断下降的购房能力以及飞涨的房价租金比。房地产市场与其它金融市场大同小异：价格预期由正常购买力比率不断推动房价上涨。但是，房价通过均值回归必然回到正常水平，从而造就特定的周期性房地产的繁荣与萧条。

二是国际房地产咨询结构第一太平戴维斯(Savills)的主管卢西安.库克(Lucian Cook)则更多地倚重房地产市场自身的供求基本面，但他同样持悲观态度。他强调目前房地产市场需求疲软，而且他辩称“这更大程度与总体经济形势有关，一旦收入前景更趋悲观，购房意愿会出现拐点”。他补充说：“房价变动可以造假，但房屋交易量从来不会，而且目前房价同比去年要低多了，即便抵押贷款的供应状况已大为好转。”

可以简要的概括为：经济驱动派与房地产供求派。房地产市场受完全不同的两大力量影响：安全、有利可图的投资意愿以及居有定所的需要。

有的国家，比如西班牙、爱尔兰、迪拜等国家，是投机过度阶段，很多人关注的是房地产的金融属性；在德国和瑞士这样的国家，居家用房产的供求关系始终居于首位，对于这两个国家的个人来说，投资动机从来不是决定性因素。只要不出现飞涨的通货膨胀，只要土地供应充足，房屋就只是作为居所，而非金融工具。

中国房价的决定性因素很复杂，因为不仅仅牵扯着从金融视角和商品学视角的因素，还有成本因素、税收因素以及不规范的制度因素。

为了简要说明中国房地产价格的决定性因素，我们把房价的决定性因素给予简化，就三个因素起着核心的作用。一是预期，二是供给，三是成本。

先说预期在中国房地产市场中的作用。中国经历了高增长，但同时负利率也成为常态，银行储蓄在高通胀与低存款利率下，人们不得不去寻找更有价值的东西来保值，由于金融市场的落后，可供选择的理财产品很少，人们选择了房地产作为升值与保值的产品。在单边上涨的长波中，人们已经习惯了房价上涨带来了财富效应。而刚刚从农民社会过渡到市民社会的历史进程，成为市场预期房价难以大跌因素，于是，各种企业大的做了开发商，小的成了炒房客。他们发现，炒房比做实业赚钱，于是，大量产业资本游资化。房地产的金融属性越来越强，房价的涨幅与信贷关系越来越紧密。当整个资本市场陷入了低迷，信贷收紧或者预期收紧之际，房价就缓慢上涨或假跌，反之则迅速上涨。

再说房地产供给的作用。在中国，尽管很多人要彻查空置率，在我看来，你的意思不过是说，房地产市场存在大量的过剩，其实，很简单事情是，现在房地产供需矛盾还是供不应求。因为如果是炒作，不可能会存在长期上涨的动力，多头十分的坚决。所以，你别指望着搞那些花招来降低房价，你那样做只会加剧房价的幅度。客观地说，从1998——2005年，大部分的人都是购置第一套房，因为中国正是从无房时代进入有房时代，那个阶段的主要决定性因素是供给关系，虽然金融属性和成本推动也确实推高了房价。2006年之后，房地产的金融属性和成本推动属性越来越明显，但是，最主要的还是供给结构不合理，供应的大多是大户型和豪华型，而小户型的很多开发商不愿意造，没有形成梯度消费；另外是紧缩银根和地根，硬生生地将供给量减少，促使地价、房价齐飞。

最后要说的是，成本的上涨也是房价最重要因素。西方经济学不讲成本，认为他是消化在市场之中。其实，成本是决定生产者出厂价格的基础。大家没有你经济学家那么聪明，平时做生意都是成本加上利润来卖。成本进价高了，卖的也自然高了。有人说房地产75%都以税费形式上缴了，也有人说很多进入了私人腰包，我们无法准确的说出房价成本比。但是，有一点可以清楚，一旦哪个地方出了新地王，周边楼盘顺风涨情况很多。上周上海出了新地王，所以周边房价望风而涨。

如果你让我将房价上涨的因素排序的话，在当前的中国房地产市场，排序应当如下：供给小于需求；成本；预期。因为预期基本上就是在前两项基础之上的，金融属性必须要通过商品属性来体现，即使背离，也不能太离谱，何况，现在的中国房地产市场金融属性还不算太发达呢？

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