澳洲房产投资诀窍

房产投资是华人普遍倾向的一种投资方式，但并不是所有的房产投资都可获得高回报。那么，什么类型的房产才适合您的投资组合呢？房产投资本身就是一门学问。投资顾问认为有一点非常重要，就是，用作房产投资的资本要切合自己需要，并符合自己的资金流转周期。尽管所谓“放之四海而皆准”投资策略并不存在，有些原则还是可以遵循的。

长期投资策略

房地产咨询公司Paul Moran Financial Planning的主任莫仁（Paul Moran）认为，现在许多人并不真正懂得长期投资。与股票投资相比，由于房租收益率大幅下跌，房产投资的回收期相对更长。

莫仁表示，澳洲各大城市部分地段的房租收益率平均下降了2%-2.5%，因此他通常都会对他的客户讲，房产投资是一项长期投资，周期可长达10-15年甚至20年，这样才能获得真正的投资回报。

不过，对于合适的投资者，莫仁还是会鼓励他们选择直接的房产投资。他认为，如果投资者资金充裕、有能力支付养老金、偿还抵押贷款、轻松支付生活开支，那么他们就应该进行房产投资。

现金流转充裕但资本不足

如果您已经具备了上述条件，那么下一步该如何操作呢？房产咨询公司Property Planning Australia的主任阿姆斯特朗（Mark Armstrong）为客户判断的第一个问题就是：资本增长和现金流转，对该客户来说哪个更重要？

通常来说，年龄在30-45岁之间的客户现金流转充裕，因为他们处于一生中工作和收入的黄金时期。不过他们因为尚未真正积累起资本，其资本状况处于弱势。

对于这样的客户，他建议使用贷款，迅速开始积累资本。他会帮助客户寻找房产增值机会较大地区的房屋，距离中央经济区，但并不真正住在那里，这种房产的土地和资产比例较高。

资本充裕但现金流转不足

阿姆斯特朗表示，人们在接近退休时的情况则刚好相反。他们可能一周只工作3天，具备足够的资本，但不想向银行过多借债。这种情况下，上述的投资策略就不适合了。他们需要有良好回报的投资方案，因此建议选择投资商业房地产，房租收益高但价格波动不大。一般来说，商业地产的租金收益率高于普通住宅。

此类投资适合那些具有净资产的人，比如他们出售了价值200万元的房子并购买了面积较小的物业，这样他们手头有100万元的净资产。

首次投资者

房产咨询公司Wakelin Property Advisory的主任威克里（Monique Sasson Wakelin）认为，对于首次投资者来说，市郊一房的公寓是非常好的投资机会，其价格往往在41.5万-50万之间。

她说，最近有许多质量优良的房产项目入市，而且非常适合首次投资者。她同时提醒说，投资者需要保证不被潮流和时尚所左右，也就是说，这类房产通常是现成的公寓，没有诸如电梯、健身房这类维修保养费用很高的豪华设施，停车位则是住宅区静街的一个车位。她不推荐目前在售的许多房产项目，她认为这些项目不适合投资者。

经验丰富投资者

威克里女士表示，对于那些已经有5、6套投资房的投资者，应该重新评估一下自己的投资组合，设法优化，以实现地域及房产类型投资多样化，也就是真正均衡他们目前的投资项目。

学生公寓、军队公寓以及服务性公寓

通常而言，应该避免这些项目。虽然这类项目的租金回报比一般的要高，不过这类房产有许多诸如再售及其他的外部问题。

比如说，学生公寓往往很小，这样就会遇到贷款困难的问题，而且只能租给学生等。服务性公寓往往依赖于他们所在地的宾馆。对于军队公寓，则要考虑一旦军队设施搬迁或关闭后，这些公寓该作何用途。

投资多样化

如果条件允许，当然可以多样化投资。不过，莫仁表示，不考虑租金因素，如果您选择贷款型投资策略，那么最多只购置两至三处投资型物业。也就是说，您购买的投资型物业必须适合自己的经济情况，确保租金回报率在3.5%至4%之间，并确保物业增值率高于通货膨胀率。

威克里女士补充说，投资型物业必须得房屋本身条件和地段都非常好，作长期投资，全力以赴偿还银行贷款，这样多年以后，可获得资本增值。

(文章仅代表作者个人立场和观点)