楼市结构性泡沫将破灭 房价暴跌开始(图)

2010年楼市调控让楼市骤然降温，业内很多人称楼市已经进入了深度相持阶段，对于楼市未来的走向有很多不同“版本”猜测。7月27日，凤凰网房产对话了名博牛刀先生，对于楼市各种动态，牛刀先生也有着自己的判断。

不必对央企拿地太过“紧张”

记者：央企拿地引起了很多人的争议，您觉得央企拿地现象是不是宏观调控即将放松的一个信号？

牛刀：不是这样的。

央企有两种央企，一种央企是什么呢？是原来国资委1995年刚刚构建央企公司的时候，当时是135家央企公司，在这些央企公司当中有16家专业的房地产公司，包括保利，中房。这些公司是干什么的呢？它是承担当时叫福利房、微利房的开发建设的，也就是说我们国家有16家公司来保证中国的住房民生。但是这个性质变了，为什么？房地产后来赚钱，赚钱了大家都来做商品房，但是没有做商品房的公司叫中房，他也是上市公司，但是亏损了，所以这样一来央企毕竟也有义务要赚钱，要产生利润。在这种情况下，其他十家公司全部没有做这个经济适用房的。

除了这个央企公司，这16家是拿地正常的，另外其他的央企公司，下面还有二三级公司开发房地产，那些二三级公司就是不正常的，你就不应该进入房地产领域。所以国资委要求退出，也是讲那78家公司退出，而是不是讲这16家公司退出。现在拿地的是这16家公司，不是那78家公司，所以市场上很多不专业的人，它就搞不清楚，央企都在拿地，他拿地是正常的，但是那78家公司拿地就不正常了。

楼市结构性泡沫破灭 房价将进入暴跌阶段

记者：谈到我们这个宏观调控，这段时间大家也不得不面临一个问题，就是很多专家，业内的人也在说，有人说调控会加紧，比如像您说房地产市场会呈一个下降的趋势，您在博客上说，房价会暴跌在短时间之内，但是一旦房价没有暴跌，您觉得会是什么样的情况？

牛刀：现在目前来看跟我们当时的判断是差不多的。现在调控才两个月，七月份是三个月，到三个月的时候结构性的泡沫开始破裂，这是很多投资炒作比较严重的地方，开始大跌。深圳1800万的别墅，现在卖1000万都卖不了。燕郊是大家都知道的，燕郊的房降多少从1万多块钱，降到1万1，1万，现在降到7千块钱，6千块钱。还有这个三亚，三亚13万块钱的公寓，现在是4万8，你还卖不对， 13万多现在卖4万8你还卖不动。所以这种结构性的泡沫正在破灭，下一阶段是考验开发商资金链的时候。所有的开发商都面临一个问题，年底之前你要归还银行贷款，现在的开发商很多是靠高利贷在维持它日常的运作很危险。一旦有资金链断裂的开发商开始降价销售的时候，那个降起价来挡都挡不住。所以根本不用担心。

房产税数次“乌龙”源于征收条件准备不足

记者：最近房产税前一段时间说在2012年在个别城市试点推行，但是财政部马上出来否认了，您觉得为什么房地产税推出这么困难呢？

牛刀：推出房地产税有几个基本的前提，第一个你要在银行建立个人的征信系统，这到征信系统必须相当完整，才能知道你家庭有几套房。第二个税制改革，特别是房产税的改革它涉及到产权问题，涉及到家庭问题，涉及到银行征信问题，是一个比较完整的体制，这个完整的体制现在目前在中国很多东西做不到。包括我们刚才讲的这个银行的诚信。

第三个，房产税的开征是一个牵涉到整个宏观经济的大事，它不是说你为了一个什么目的就可以开征的，这个房产税的开征是为了整个国计民生来考虑，是否愿意开征。但是中国的房产税是肯定要开征的，为什么呢？就是我刚刚讲的，就是中国很多人拥有很多的房子，很多人买不起房子，在这种情况下，用税制调节社会财富的分配机制，这是国际上各个国家通行的一种做法。

这种做法有利于使穷的人他有所住，使富的人你要多国家交税，这样一来整个税务的财务分配体制就比较公平和正义。

地方政府应该更欢迎房产税

牛刀：按照目前中央政府的做法，就是鼓励各个城市自己来开征。如果真是这样做的话，说明了房产税是一种地方税，而且这种税是政府收的，那么它收这个税的时候，它就是每一年都有大量的这种税收，这个税可以弥补所有土地出让金的不足。比方说你这个城市一年卖一千个亿的土地，那你现在房地产市场不好了，你只能卖到三百个亿，其他的可能五六百个亿，可以由房产税来补充进去，而且完全是可以做到的。

第二个房地产税要征收，它完全是可以分层次征收的，就是差别化征收也叫差别化税率，税务局这个已经明确表态了，就是说你第一套是不征收的，第二套、第三套、第四套以上，它的税率是不相等的。第二套的税率和第五套的税率是不相等的，在这种情况下你持有物业越多的人，你就会考虑把你的住房资源推向市场，我要么出租，我要么卖掉。所以市场上的房子是不愁的，让他们共同参与城市化。

牛刀：从这一轮调整来看，它是有这一种调整的打算，我刚刚在席上发言，也讲了它的这个节奏和步伐，它目前在做的主要是调整需求，就是把你的需求调整出去，你投资性的需求调整出去。真正想买房的人吸引进来，这是它调整需求，马上它要调整供给，调整供给完了以后，才是考虑开征房产税。

开发商参与保障房建设利于政府保障性工程进展

记者：《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》政府 将鼓励各地发展由企业投资和持有公共租赁住房产权，负责公共租赁住房建设、租赁和维修等日常 工作。房地产商是以利润为主的，这样一个措施会不会导致保障房也商品化，然后背离我们这一保障性政策的初衷？

牛刀：好多人对于这方面都有一种认识上的误区，美国的经济适用房，澳洲的经济适用房，阿根廷的经济适用房，全都是开发商开发建设的，政府就负责你的运营，有的是租有的是卖，开发商在这个里面有利润没有，有利润而且这个利润是政府确保的，它就是没有那种暴利，不像你现在拿到一块地，这块地三千块钱，房子我卖一万块钱。现在这样的暴利是不允许在这个行业存在的，因为一旦在这个行业存在，大家所有的资金蜂拥进来您整个国民经济的背后会毁坏的。所以就是说经济适用房并不是由政府来建，不是的，好多都是由开发商投资开发。原来深圳、广州有双限房，限定你面积，限定你价位，这样的房子它也是一种社会保障的住房，但是这种房子量不大，所以对市场没什么影响。政府现在要做的加码这600亿，你把这600亿加码加下来，加上你去年的9000亿，你把各个城市的公租房、经济适用房、福利房、微利房，你好好的规划一下，其实整个市场情况就会很好了。

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