澳洲财经纵横（2010/7/5-7/11）

2010-07-11 22:04

**悉尼排名前20套豪宅

尽管今年房产市场不太景气，不过仍有几十套价值数百万的豪宅成交。

悉尼今年成交价格最高的豪宅位于 Vaucluse区，是一栋名为克拉拉（Carrara）的三层楼的欧式别墅，于今年5月份出售，房主为私人资本投资商基南（Patrick Keenan）和他妻子伊丽莎白（Elizabeth）。

该别墅由Ray White地产公司的资深代理芬格（Michael Finger）经手发售，在去年11月就开始在网上做广告，要价2675万澳元。不过，其市场营销早在去年冬天就已悄悄开始，这套毫宅的最终买家、股票经 纪人卢因（Walter Lewin）当时进行了首次看房。在这期间曾有一位大陆买家出价2800万，但两个月却不了了之。

该别墅最早由企业家詹姆斯彭（James Peng）于1993年以850万的价格从新西兰商人、琼斯爵士（Sir Robert Jones）手中购买，创下当年的最高售价。詹姆斯彭在2006年以2230万的价格售出。

悉尼前20套豪宅（见下图）今年上半年售价总额达 2.32亿澳元，略低于2009年下半年的2.44亿澳元，而去年上半年的总售价为2.39亿澳元。这20套豪宅中的最低售价为750万，低于去年年末的 870万以及去年年初的820万，而且其中5栋豪宅位于摩斯曼（Mosman）区。

基金经理、Fidelity亚太投资公司前总裁顾顶（Brett Goodin）参与了其中的2起交易。他和妻子劳恩（Lorene）于今年2月份在拍卖前，以1010万的价格无贷款地，通过中介LJ Hooker 从图书商麦克豪（Bruce McHugh）手中买下了名为萨宾那（Sabina）的别墅。该别墅拥有6个卧室，一个网球场，占地1505平方米，之前是在1990年以480万的价格 从巴特罗斯（Julian and Heather Buttrose）夫妇手中购得。

接下来在今年4月，顾顶夫妇以1280万的价格出售了他们位于莫雷拉路的（Morella Road）现代豪宅，远远高于他们2007年购买时1100万的价格。该豪宅有4个卧室，靠近Clifton Gardens海滩，由Milson Point的盖宏和陈玉平通过中介Richardson & Wrench购得。

豪宅市场也有许多继续观望而不急于出手的卖主。售房网Domain.com.au目前有40套要价1000万以上的豪宅，另外还有30套，如果售价超过 750万，即可列为豪宅之列。

2010年悉尼豪宅前20套销售情况

排名 价格（百万） 地址

1 $26.75* Carrara Rd, Vaucluse

2 $20* Drumalbyn Rd, Bellevue Hill

3 $16.30 The Crescent, Vaucluse

4 $15* Wentworth Rd, Vaucluse

5 $13.50 Victoria Rd, Bellevue Hill

6 $12.8* Morella Rd, Mosman

7 $11.9* Wolseley Rd, Point Piper

8 $11* Bay St, Mosman

9 $10.25* Edgecliff Rd, Woollahra

10 $10.10 Sabina St, Mosman

11 $10 Barrenjoey Rd, Palm Beach

12 $9.6* Bower St, Manly

13 $9.20 Greenoaks Av, Darling Point

14 $9 Vaucluse Rd, Vaucluse

15 $8 Rosemont Av, Woollahra

16 $8 Ocean St, Woollahra

17 $7.85 Warringah Rd, Mosman

18 $7.75 Goodhope St, Paddington

19 $7.60 Burton St, Mosman

20 $7.5* Victoria Rd, Bellevue Hill

价格还没有正式录入。

**四方专栏

汽车和设备贷款的好处

对于生意来说很重要的一点就是保留周转资金和未使用的信贷限额，以设备来投资。 100%贷款是可以的。刚刚投入使用的设备，可能无法创造其潜在的最大效益，也可能受到季节或其他不规律因素的影响，因此这就需要合适的还款结构与之相配 合。

1. 固定成本

许多贷款都是订立在固定利率固定期限的基础上，因此可以保证事先知道借款成本。这就使得我们可以做出更准确的利润预计和现金流预测。相对的，如果你在透支 的情况下购买设备，一旦你不能保证之后按时还款，那么你的生意也许会陷入困境。

2. 避免通货膨胀和货币风险

固定的还款额/租金可以避免通货膨胀以及不利的汇率走向, 从而你可以按照现在的市场价购买设备。

3. 便利

关于生意相关的融资方式(例如包括汽车,设备,厂房等等贷款)，四方会计师事务所都已经配备了标准文件，手续也很快速，从而允许贷款在短时间内被批准。

4. 合股/合资

在合股/合资的情况下，贷款是一个方便的方式去分摊购买设备的成本，因此降低了资金在合股人之间的分配。同时它还可以简化有关会计和税务方面的事项。

5. 什么是可以被借贷的?

掘土设备，固定设备，电脑，印刷机等等。家具和设施：专业办公室设施，可拆卸部份，桌子和椅子

- 载人车辆和载重量一吨以下小型商用货车

- 大型车辆（卡车，公车）

- 飞机

关于生意相关的融资方式( 例如包括汽车, 设备, 厂房等等贷款)，欢迎来电。

**六月份季度房租零增长

在过去的一年中，数十万首次购房者因购置了属于自己的房产而逐步退出了租房市场，因此今年6月份这个季度的租房市场增长率持平。根据数据网 RPData.com的资料，独立房的房租均价为每周350澳元。单元房在截止6月份的前3个月内，房租增长率为 1.4%，房租均价同样是每周350澳元。

本季度独立房租金呈上涨趋势的祗有悉尼和堪培拉，增长率分别为2.3%和2.1%，房租分别涨至每周 450和480澳元。同期墨尔本的房租下降了1.4%，降为每周350澳元。赫巴特下降了1.5%，房租为每周325澳元。其他城市保持不变。

悉尼的单元房租金增长率为2.4%，平均周租为420澳元，堪培拉则上涨了3.8%达每周410澳元。其他城市6月份季度的单元房出租率有所下降，布里斯 本下降了1.4%，为每周355澳元，赫巴特下降了1.8%，为每周275澳元，达尔文下降了2.3%，为每周420澳元，其他地区则基本保持不变。

该数据网研究分析家库舍（Cameron Kusher）表示，2009年期间首次购房者的交易量达到最高水平，随着首次购房者退出租房市场，租房增长率大幅下降也就不足为奇了。尽管2009年政 府实施了首次购房刺激计划，大力推进了住房建设，不过澳大利亚的房屋供给仍然不能满足人口不断增长的需求。

过去两年中，估计有25万人首次购置了自己的房屋，但市场仍有20万套的短缺。住房供应吃紧，可供租赁的独立房和单元房极为有限，无疑使租房市场更为紧 俏。库舍表示，虽然本季度房租市场增长率不高，但较低的空置率和住房短缺预示，来年房租仍将看涨。他建议房东应在租房协议到期之前合理增加租金。

**联邦政府取消资源超额利润税

澳洲前总理陆克文向资源行业推行的高达40%的资源超额利润税(RSPT)，遭到矿业部门的强烈反弹。新任总理吉拉德上台后，联邦政府已同矿业部门达成协 议，摒弃了40%的资源超额利润税，改为税率为22.5％的矿产资源租赁税（MRRT）。

根据新的征税标准，政府财政税收将减少15亿澳元。不过政府表示，新政策实施的前两年仍将带来105亿元新的财政收入。然而，反对党领袖艾伯特（Tony Abbott）反复强调说，如果联合党赢得大选，他将取消该项税收。

矿产资源租赁税（MRRT）仅适用于两类能源公司，即煤炭和铁矿石公司。与此同时，澳洲境内的石油和天然气公司，包括煤气公司在内，仍将采用现有的40% 的石油资源租赁税。

**中国管理层将如何应对股市下跌

中国股市今年已累计下跌26%,成为全球表现最差的市场之一,引发了对管理层是否可能采取行动,以避免股市进一步大跌的猜测.

由于已面临劳资矛盾日益增加,楼价高企以及通胀忧虑,政府或将寻求避免让中国投资者眼看着积蓄因股市下跌缩水而引发怒火.

以下是对管理层可能采取哪些干预措施的一些推测.

不干预--很有可能

分析师称,除非上证综指跌至2,200点以下,中国当局不太可能进行任何干预.

略加干预--有可能

沪综指若跌破2,319点的15个月低点,并进一步滑向2,200,可能会促使当局考虑适度采取措施,以支撑市场.

可能采取的措施包括:放慢IPO审批步伐,以及可能错开它们的发行时间,以更加便于市场承接新股上市.

另一个选项是向货币市场注入更多流动性.

上调对股票卖方征收的印花税是另一个办法,这在很大程度上只是像征性举措,且不会推动股价迅速上涨.

大举干预--可能性很小

分析师表示,当局不太可能采取更为严厉的措施,如暂停IPO或直接买入大型国有银行和企业股份等做法.他们倒可能会利用中央汇金这样的国家基金来间接购入 股票.

分析师同时表示,中国政府不希望给外界造成直接干预市场活动的印象.

**CHATSWOOD NOVUS CAPITAL

STOCKBROKING REPORT

BSL (BSL.AX)

09/07/2010股价:$2.14

建议: BUY　

上星期预测MQG 在$35左右会有强力支撑, 果然MQG 在$35.01开始出现强力反弹, 而今天的价位已到达$38.

BSL我之前已写过, 因此不再多介绍. 但此股目前并不建议长期投资, 如果投资获利可考虑出手.买低档的股票最重要的是要懂得何时卖出.

不建议长期投资的原因: 09年公司严重亏损(跟前年比起来), 因此股价大跌. 虽然许多分析师预测之后会好转, 但还是不适合风险低的投资者. Total shareholder Return (投资者的回报) 连续五年都是负的, 因此只建议作中短期买卖.

目前BSL的股价还是偏低, 但公司还是有一定的价值, 因此个人认为还是有上涨的空间.

读者可以再次参考.

星期五的股市并没有想像中的强, 因此下星期的股市比较难预测. 但我预计会在4350~4400点左右先盘整, 看有没有好消息可以让大盘指数突破4400.

专栏的看法纯属人意见, 如果想了解更多请与我联系. 此专栏绝对没有做出直属的买卖建议.

以上股票建议纯属个人意见，绝不构成任何投资建议，更不代表本报观点。投资者须从个人投资目标及承担风险的水平做出独立判断。

**外汇交易入门

汇率基础分析的基本理论 （二）

(接上期）

国际收支模式

此模式认为外汇汇率必须处于其平衡水平－－即能产生稳定经常帐户余额的汇率。出现贸易赤字的国家，其外汇储备将会减少，并最终使其本国货币币值降低（贬 值）。便宜的货币使该国的商品在国际市场上更具价格优势，同时也使进口产品变得更加昂贵。在一段调整期后，进口量被迫下降，出口量上升，从而使贸易余额和 货币向平衡状态稳定。

与购买力平价理论一样，国际收支模式主要侧重于贸易商品和服务，而忽视了全球资本流动日趋重要的作用。换而言之，金钱不仅追逐商品和服务，而且从更广义而 言，追逐股票和债券等金融资产。此类资本流进入国际收支的资本帐户项目，从而可平衡经常帐户中的赤字。资本流动的增加产生了资产市场模式。

资产市场模式

资产市场模式是目前为止的最佳模式。

金融资产（股票和债券）贸易的迅速膨胀使分析家和交易商以新的视角来审视货币。诸如增长率、通胀率和生产率等经济变量已不再是货币变动仅有的驱动因素。源 于跨国金融资产交易的外汇交易份额，已使由商品和服务贸易产生的货币交易相形见绌。

资产市场方法将货币视为在高效金融市场中交易的资产价格。因此，货币越来越显示出其与资产市场，特别是股票间的密切关联。

美元和美国资产市场 - 1999年

1999年夏，许多权威人士认定美元将对欧元贬值，理由是持续增长的美国经常帐户赤字和华尔街的经济过热。此观点的理论基础是：非美国投资者将会从美国股 票和债券市场抽取资金，投入到经济状况更为健康的市场中去，从而大幅压低美元币值。而这样的恐惧自80 年代早期以来一直没有消散。当时，美国经常帐户迅速增长至历史最高记录，占国内总产值（GDP）的3.5%。

正如80年代那样，外国投资者对美国资产的胃口依旧如此贪婪。但与80年代不同的是，财政赤字在90年代消失了。虽然外国持有美国债券的增长速度可能已经 放缓，但源源不断注入美国股市的大量资金却足以抵销这种缓势。在美国泡沫破裂的情况下，非美国投资者最有可能做出的选择是更安全的美国国库券，而不是欧元 区或英国股票，因为欧元区或英国股票很有可能在上述事件中受到重创。在1998年11月危机，以及1996年12月由美联储主席格林斯潘的某些言论而引发 的股慌中，此类情况已经发生。在前一事例中，外国国库券净购买量几乎增长了两倍，达到440亿美元；而在后一事例中，此项指标狂增十倍有余，达到250亿 美元。

过去二十年中，在估计美元行为方面，国际收支法已为资产市场法所取代。尽管欧元区经济基本面要素的改善必将帮助这一年轻的货币收复失地，但是单靠基本面要 素很难支撑这一复苏。而今仍旧存在欧洲央行的信用问题；截止目前，欧洲央行的信用度与欧元受到的频繁的口头支持成反比关系。欧元区三巨头（德国、法国和意 大利）的政府稳定性，以及欧洲货币联盟扩展等敏感问题若隐若现的风险也被看作是单一货币的潜在障碍。

目前，美元得以保持稳定应归因于下列因素：零通胀增长，美国资产市场的安全避风港性质，以及上文提及的欧元风险。

**佳信税务专栏

地产投资税务常识（7）

自住房和办公室（Home Office）

最近我听到好多客户谈到在家办公费用不菲，却被告知不能抵扣相关费用，因为怕影响自住房免除资本增值税的优惠。这种想法实在是没有必要的。

众所周知，自助房一般是不交资本增值税的。但是如果自助房用于产生收入，比如收租或商业用途的话，那么这个优惠可能就要打折扣了。减免的损失同收租比例成 正比，也就是如果您用了三分之一的房子收租的话，三分之一的房子就要交资本增值税。

那么在自家办公算不算“产生收入”呢？答案- 不是除非在以下两种情况下:

1) 自助房的一部份专门开出来用作办公用途， 而且这部份住房不能轻易的转为民用。最典型的例子就是医生在家办公并将房子的一部份该作诊所。

2) 自家办公不光是工作要求的，而且是没有办法的事。比如有些专业合同工，在家为好多客户打工， 也没有什么固定的工作地点。

由上可见，要在家办公并能称得上“产生收入”的话也不是一件很容易的事，从税局的角度上看也容易理解，因为如果在家办公就产生收入的话，那么是不是房屋贷 款利息，市政府费用，水电煤气等等均可以抵扣了呢？这可就要了税局的命了。

由于在大多数情况下客户只是撇出一间卧室作办公用，而且有固定办公地点，这种Home Office基本是不能称作产生收入的，因此不会影响资本增值税优惠。这点对一些管理和IT的客户尤其有所帮助， 因为这些人或多或少都需要在家做些公事， 希望今后有关的办公费用就千万不要再错过抵扣了。

其实对自助房免除资本增值税的优惠市场上也有很多错误看法。

下期待续。

(文章仅代表作者个人立场和观点)