惊人的空置率，危险的泡沫必将引燃危机

2010-04-07 06:32

一線城市房屋空置率達40%，據統計，上海、北京和深圳房屋的空置率已達到40%，也就是說，將近一半房子是沒人住的。這樣的空置率十分驚人。（見4月5日《重慶晚報》）

驚人的空置率足以證明，樓市已經成為投機者的樂園。一個不爭的事實是，過去幾年我國房地產市場的投機色彩愈來愈濃：先有溫州炒房團，後有山西炒房團、內蒙古炒房團，他們南征北戰攻城略地……（3月29日新華時評）他們每到一個地方，當地房價就發了瘋似的猛漲，把當地老百姓置於水深火熱之中，如果把他們比作房價飛漲的加速器一點也不為過。在樓市投機者的影響下，幾乎是全民皆兵，都知道把有限的資金投到房產上，靜等機會一到就隨手一拋大賺一筆。完全可以推斷，家裡稍有積蓄但又沒加入炒房團且基本算坐擁百萬資產的富戶，早已按耐不住，以個體游擊方式加入炒房大軍，也都賺了個盆滿缽滿，齜著牙傻笑呢。

有電力部門的用電數據為這個驚人的空置率作證。最近，國家電網利用智能網絡，在全國660個城市查出一個數據，總共有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。也就是說，房子空在那兒沒人居住，很多房子在炒家手上，既不出租也不自用，只為等著漲價。要是給自來水公司搞個有獎調查，也會不難發現必有類似的數據不請自來。應該說，這種只買不住的購房投機行為造成了社會資源的極大浪費，也給銀行帶來了極大的風險。有專家稱，買房子在銀行有槓桿效應，20%的首付有4倍的槓桿效應，40%的首付有1.5倍的槓桿效應，只有50%的首付，銀行和個人的風險才是對等的。這裡面，因為炒房動機，20%的首付佔比最大，銀行的風險最高，只是不知道我們具有中國特色的銀行還會撐住這個風險撐多長時間，這口氣還能憋多長時間。

據稱，有個「租價比」(年租金與房價的比率)，既是不動產投資收益最為敏感的判斷指標，也是衡量不動產市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低於4.5%，則說明該地區的房價存在泡沫；如果該比值高於5.5%，則該住房尚存在升值空間。而北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業租價比的變化趨勢顯示，近5年來，由於供需失衡導致銷售價格相對租金水平的過快上漲，住宅和商業物業租價比總體呈下降趨勢，租售價格變化未能保持相應的比例和速度，住宅長期投資者的租金回報收益極不理想，遠遠偏離理性投資者的正常投資回報率。筆者在09 年按揭投資36萬購得一套110平米二手房，月租1千元，大大低於4.5%的比值，再看看本市東區均價近萬元的房產，和近乎80%的空置率，還是對這個 「租價比」理論有幾分確信的。

再多交待一層意思，本市新東區房地產發展很快，除了省市政府機關和國有企事業單位「分片包干」建設辦公用房，更有這些握有公權和壟斷利益的部門和單位集資建設商品房。這個集資價三年前是兩千多元，如今也不過三千多元，遠遠低於周圍近萬元的市場價。價格低不說，這些動輒一二百平米的住宅早已不是單位職工的第一套房子，只不過是單位變相分發的一份福利而已。這樣的小區說是空置率在80%還是少說的，說它們100%空置率也會不冤枉多少。其實，這種只買不住的購房者又何嘗不是在投機炒房？

房子不怕買，就怕光買不住。這是專家說的。言外之意很明顯，啥東西都怕炒，尤其是房子，牽一髮而動全身，鋼鐵、水泥、建材、勞工等各個產業其中的一個鏈條，銀行更是首當其衝，炒來炒去，泡沫就會越來越多，如果還僅僅是啤酒花，自然爽口，可目前各種跡象表明，這已不僅僅是啤酒花，而是壓力巨大的泡沫，在顛簸不已的市場中已經到了一個極限，單從這個驚人的空置率看，那個啤酒瓶快要爆炸了。危險哪！

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