幕后推手扑朔迷离 北京"地王"疑为政府阴谋

2009-12-01 23:29 北京土地争夺战终于在临近年末时达到了最高潮，顺义区的天竺22号地成为北京今年的"三料地王"。同时被推上舞台中央的还有地王的制造者大龙地产。

按照2009年大牛市的盈利水准，大龙地产偿还完所有的地价款需要19年；它目前的土地储备仅为164万平方米，之前所拿地块的平均单价不足2500元--从资金状况到产品形态，地王制造者与新地王之间似乎毫无缘分可言。

但作为顺义区政府的直属企业，成为地王制造者似乎又是顺理成章的事。

制造地王

11月20日，被业界称为"北京中央别墅区最后一块低密度地块"的顺义区后沙峪镇天竺22号住宅用地，引来了12家开发商参与竞逐，其中不乏保利、远洋、中建、龙湖、合景泰富等地产大鳄。

根据公开资料，该地块土地面积 52.7万平方米，起始底价就高达14.1亿元，结果出人意料。经过190余轮的激烈竞争，大龙地产以50.5亿元的价格拿下该幅地块。最终成交的楼面地价超过30000元/平方米，天竺22号地成为北京今年以来起始单价、总价、成交单价的"三料地王"。地王的制造者是名不见经传的大龙地产。

拿下地王的第一时间，大龙地产董事会秘书马志方在拍卖现场向众媒体宣布，大龙地产为顺义区直属房企，60%的业务集中在顺义区，并于2005年实现上市，大股东为北京顺义大龙城乡建设开发总公司，实力雄厚，资产过百亿。

随着北京新地王的诞生，大龙地产开始面临越来越多的资金质疑。

记者查阅了大龙地产2009年三季度的财报，大龙地产总资产约为29.4亿元，经营活动产生的现金流量为6亿多元。

"从财务上看，短期内支付地王的土地款，对于大龙地产是个考验。"业内人士表示。

据记者了解，在50.5亿元土地出让金中，开发建设补偿费为13亿元，其余为土地收益金。也就是说，按照合同约定，大龙地产需在3日内交清的地价款就达到37.5亿元。

值得一提的是，拿下该幅地块前，大龙地产拥有的土地储备为164万平方米，其中49%集中在北京，土地成本仅为2229元/平方米。

从2229元/平方米到30000元/平方米，某大型央企子公司的高管认为，大龙地产此举有些冒进。"从低端的产品突然到最高端的产品，对于企业的资金实力、公司治理、开发团队等都是很大的挑战。"他说。

而大龙本身的处境也被置于镁光灯下。该高管透露，大龙地产在宣武门的某项目拆迁工作长时间陷入困局，占压了公司资金的同时，也损耗了时间和成本。尽管其母公司可以提供较为强大的支持，但从整体上看，还是给人以实力不足的感觉。

同样持此观点的还有庞博国际地产机构执行董事刘东，庞博国际在北京以代理高端项目为业界所知晓。"如果是龙湖、保利或者远洋拿了这块地，对于未来的产品我能有大概的形象和概念。但对于大龙地产能够带来的产品，我现在还没有任何的概念。"刘东说。

幕后推手

尽管外界质疑不断，但这些问题对于大龙而言并不是不能跨越。

某统计机构负责人对本报表示，大龙根本无须支付50.5亿元之多的地价款。按照他的说法，目前土地交易的地价款由四部分构成：土地出让金、开发建设补偿费用、大市政以及政府土地收益。

而业内通常在开发建设补偿费用上作文章，让这一价格虚高，最终这一部分会返还给一级开发商。但天竺22号地的一级开发商并非大龙地产，而是英诚房地产开发有限公司。该公司旗下项目龙湾别墅 (论坛 新闻 视频)同时也紧邻22号地，因而被看作该地块的有力竞争者，但最终它没有出现在竞拍现场。

既然与一级开发无关，对22号地而言，可以有所松动的只有大市政。这一部分资金通常由地方政府拿走，因而上述人士表示，"对顺义区政府来说，这不过是一个左手倒右手的过程"。

针对土地出让金这一部分，上述人士透露，根据北京国有土地基准地价，该地段的土地出让金并不高。

按照惯例，土地基准地价应定期调整，北京市最近一次调整是在2002年。记者查阅相关资料发现，天竺地区居住用地被列为六级地块，若按熟地论，基准地价单价在1060~1820元之间。即使执行最高标准，该地块的土地出让金也仅为9.6亿元。

"如此可见，大龙的资金负担并不重。"上述人士说。

值得注意的是，在某国企背景开发商看来，对于顺义区政府而言，由本区直属企业拿下该地块另有深意。

"区里面一定要有龙头企业。土地是可以作为资本金的，项目开发出来之后的市值有多少钱。顺义区政府马上就可以多一个百亿企业了，而且还能解决多少人的就业问题。"该国企背景开发商说，假如该地块被其他开发商拿走，顺义区政府损失将非常大。

另一位接受本报记者采访的开发商也认为，大龙拿下新地王，可以看作一个由区政府牵头、有意为之的营销。"趁形势好，通过市场重新定价区域内的资产"。

此外，关于大龙产品形态方面的质疑，一位接近大龙地产的人士对本报透露，不排除合作开发的可能性。

那么，谁可能成为大龙的合作伙伴？一则3年前的旧闻似乎可以作为参考。上述接近大龙地产的人士透露，2006年11月，大龙伟业董事会发布公告称非公开增发1.1亿股，万科本为该增发计划中的主要认购方，但后因种种原因，万科并未参与。

"大龙是万科早期介入北京市场的合作伙伴之一，但这次是否有合作尚不得而知。"上述人士说。