据环球华报报导,众所周知,受金融危机和全球经济不景冲击,大温房地产市场在2008年冬季几乎陷入停顿.不过,在经历了冬季的萧条以及今年年初的低谷之后,房地产市场自2009年春开始迅速升温,住房销量一路猛涨,形势非常喜人.用加拿大地产协会主席利普林格(Dale rippling)的话来形容,现在的房地产市场和年初低迷时已经截然不同, "简直就像一个是白天一个是黑夜.华裔社区作为一向以来对房地产市场高度关注和异常敏感的群体,在这一轮的热潮中,再一次表现得积极而热烈.众多华裔地产经纪在热评当前形势的同时,亦对买卖双方提出了中肯的建议.
房市成交量再创记录
据怡富地产公司属下经纪人刘必达提供的信息,大温房地产业这一轮的火爆,开始于今年5月,表现为房屋成交量大幅攀升,成交时间明显缩短,成交价格快速抬高.在成交量方面, 7月整个大温成交4000多套,创下单月成交历史记录;成交时间由之前楼市惨淡期间的2.3个月到现在平均1天成交28套,有的房子放盘后仅1周即卖出; 成交价格与去年同期相比,跌幅越来越小,从今年3月的最高跌幅14%,一路滑落到7月份的5%. "跌幅的收窄意味着房价的上升,亦显示出持续而庞大的需求,刘必达这样说.
7月整个大温成交4000多套,创下单月成交历史记录
怡富地产公司另一位经纪人金星进一步说,大温房地产销售历史上,只有两次单月售房超出4千套, 1次是在2003年,单月成交4.002套,另1次就是今年7月, 4.114成交套,比原有记录多出了112套,称得上是成绩亮丽,尤其这一纪录出现在7月份,而约半年前大温房市尚徘徊在低迷黯淡的萧瑟之中,故此这个成绩实在是来得珍贵又令人惊喜.
景象再现:买房变抢房
许多房地产经纪人谈起自己近期帮客户买房下的经历Offer,不约而同都用了一个字: "抢",而且人人随口就能道出几个买房变抢房的例子.
刘必达介绍说,去年底一幢位于温东的房龄达84年的旧独立屋以近60万的开价放到市场上,由于没有什么买气,价格一路下降, 49万9千降到,放盘放了3个多月,始终卖不出去,屋主只好作罢.今年5月,此屋又拿出来卖,开价仍为49万9千,刚放盘第2天,前来看房的人就多达 100多个,按地产中介的话说,房子都要被踏塌了,最后,一位买家不附加任何条件以56万7千"抢"得这房.
又如,在本拿比铁道镇,一幢政府估价70万的独立屋,以73万9千的开价放盘,刘必达的客户看中了,一心想买下,于是他们找了屋主的朋友私下牵线搭桥, 73与屋主谈好万成交,不料另外一个买家拿出势在必得的架势,开出76万5千的Offer,屋主在更高价位之前自然变卦.
房地产经纪人陈友仕说,华裔一直对温西情有独钟,主要是那一带居住环境好,名校多,属于高尚地带.房价居高不下的卑诗大学(UBC)校园一带的房子,在这轮热潮中仍然承继着以往"皇帝女不愁嫁"的态势.陈友仕的一位大陆新移民客户,想在UBC一带买房,价位定在三,四百万.陈友仕知道在UBC有一 处房子在卖,叫价630多万,因与客户提供的价位上的预期相差较远,所以陈友仕没有介绍这幢房子,谁知这位客户自己跑去看了,而且还很钟意,于是带着 600万整的还价去与买方接洽,一问才知这屋子在1个星期前就由别的买家下Offer要走了.
近期大温房地产的火热,从地产经纪们直线上升的业绩也可见一斑.刘必达告诉说,最近大温大部分地产中介的售房业绩都上升了20%至30%,他称自己今年半年来做成的房屋买卖,已经超过了去年一年的总数.怡富地产公司资深经纪人梁立有坦承,去年12月和今年1月份的时候,根本无生意做,可是现在情况大为好转了,仅在过去1个月里,他已卖出了9间物业.
房地产火热形势探因
加拿大房地产协会(CREA)近期公布的报告认为,破纪录的低房贷利率和房价是导致市场火爆的主要原因.
据悉,在央行降息至历史最低点的影响下,各大商业银行纷纷调低按揭率.
目前,在某些贷款机构,最常见的5年期固定按揭利率被设定在4%左右,处于历史的低水平,而和央行利率挂钩的浮动按揭率,则被设在3%上下.同时,上市住房总量减少以及经济形势的好转也促使顾客纷纷出手买房.
由于本国存在大量的潜在购房人群(主要是移民),当越来越多的人意识到按揭利率和房价已经触底,并且随着经济形势的进一步好转,房价和利率在未来很有可能逐渐上涨, "现在正是买房好机会"的舆论就应运而生.而按照房地产市场的一个普遍的说法,消费者都有"买涨不买跌"的倾向,当一部分人开始动起来,使市场变得活络, 房价开始提升之时,这种走升的态势又带动和鼓舞更多的人入市.
刘必达认为,触发这一轮房地产热潮的关键在于心理因素,价格低,利率低的情况,去年房市低迷时就已存在,但人们在那时并没有动起来,这是因为,去年的金融风暴,在民众的心里打下了极大的阴影,许多人手里不是没有钱,而是被看不清的可能会变得更糟糕的整体经济前景阻吓住了,进而普遍采取持币观望的态度.
但是局势发展到现在，加国当局不断唱好经济复苏利好消息，市场供求关系又发生了极大的变化，人们自然要重新打算。刘必达分析道，在06、07年市场好的时 候，年成交量约在3万5至3万8套物业，在不景气的08年，全年仅成交2万5左右，也就是说按正常的数量，市面上约1万个买房者停留不前；从7月份房市销 售来看，1个月又增加了4千左右的因判定房市已见底而急于入市的人群，两者相加，现在市场上蠢蠢欲动的潜在买家约有1万5，但是现在市场上可供交易的二手 房仅有约每月4千套。粗算一下，即现在房地产市场的供求关系是平均4个买家对1套房子，如此看来，打破头抢房子的局面就成必然。
梁立有说,潜在买家在市场陷于低谷时压抑着, 支付每月2千至1千左右的租金暂时居住,这股消费力量在今年3.4月份起经济环境显现出好转迹象,贷款利率低到与住房租金有得一比之时,终于忍不住开始入市.一些政策性的原因也成为楼市由阴转晴的推动因素.例如,温哥华市通过新例,允许市内独立屋屋主,把拥有的屋后车库改建成可居住的房间以供出租,这使得温市地价得以提升,因为在同样大小的土地上,如果原来建3层共2千尺的房屋,现在加上车库改建的部分, 可居住面积可以增加到2800尺,自然对买家很有吸引力.
又如,明年7月推行统一销售税(HST)的政策也加速了人们尽早入市买房,避免更重赋税的步伐.
卖方市场时期来临
许多第一线的房地产经纪人都认为,现时的楼市价格,已经不再是谷底,而处于上升态势.刘必达说,去年房地产市道最低时,卖家出价降至比政府对物业估价的10%左右,才有希望卖出,而现在卖家出价普遍比政府估价高出5%至10%,买方还要争抢一番,才可得手.现在的房地产市场上,除小部分买家仍在观望犹豫外,大部分都已积极入市.
金星表示,现在大温的房地产市道,是求大于供,已经转变为卖方市场, 50万以下中等偏低价位的楼盘买卖表现得最为明显.所谓卖方市场,指的是楼盘卖家不需担心房子卖不出去,用不着为了让手上的房子出手去与买家讨价还价,而 买方多数情况下却需要为求得自己钟意的房子相互竞价.
至于目前的房地产畅旺局面属于小阳春抑或较为稳固的触底回升,地产经纪们就说法各异.金星解释说,小阳春指的是一个暂时的好景,有可能还会出现波动,甚至受别的因素影响而使房价再次下挫;而较为稳固的回升,则是指房价将平稳地从起跑点上持续地往高点走.她说未来楼市的走向还未完全明朗,自己在现阶段还需做进一步观察.梁立有则断定"观望注定失败,以他的预见,保守来说, 80万以下价位的房价一定会稳步上扬.他说,以他40年来在本地从事房地产交易的经验,数十年来大温房价只有3.4次的回落,一般跌幅都不过10%,而且时间很短暂.这次的楼市回升,刚好是在1次明显的市场低迷之后,按规律应该要回复到稳定而持续的向好局面.
对买卖双方的进言
地产经纪们都认同,在现时快速复苏,交易活跃的房地产市场上,买卖双方各有需要提请注意的地方.
刘必达奉劝,那些有需要亦有能力购置物业的人士,一定要趁现在尽早下手.不过买家们要做好心理准备,市面上如果遇到价位好,合心水的房子,很可能其他买家也看中了,价格上要最终谈下来,绝不会是一件轻松的事,因为总是会有别的买家愿意出更高的价格与你竞争.
此外,买家还要注意尽可能让自己的购房条件比别人更胜一筹,比如要让人感觉和相信自己获得银行批准贷款的可能性较高,与卖家所定购房协议中的附加条件在买方市场的大环境下要尽量合理与宽松一点,等等.刘必达举了个例子,他有个客户看中列治文一幢开价51万9千的房子,比要价多加1千,下了52万的Offer ,而另1个买家按开价原价51万9千下了Offer,结果卖家在权衡之后,还是接受了后者的Offer,就因为后者的贷款能力显得更强,让卖家感觉心里踏实,故情愿不要仅仅多1千的好处,而选择"更稳阵些"的交易.
卖家方面,鉴于目前总体市场对卖方有利,故如果手中有房想卖的,不妨果断放盘.不过需要注意的是,卖方不要自持卖方市场的优势,就漫天要价,要想手中物业尽快脱手,还是应给出相对合理的开价.
刘必达指出,现时市场上所谓合理的价位,就是比政府估价高5%至10%,这样的价位,会让买家觉得"划算"而表现出兴趣.如果一味贪心要高价,反而有可能弄巧成拙.刘必达说,他知道有1处物业,政府估价65万, 屋主开高价88万,有买家还价至82万,卖家还不接受,结果打消了众多买家的兴趣,挂牌2个多月了还未卖出去.
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