注意了 美国房市立法要有重大变革

2008-07-26 16:24 一个直指美国住房市场深处、且同时涵盖范围甚广的立法提案即将获批成为法律条文，这可能会是联邦政府为稳定抵押贷款及金融市场所付出的最为庞大的努力。

七个月前该提案刚刚酝酿时，其目的不过是适当地帮一下那些身处困境的房主们；而今它也许将触及形形色色的借款人、放贷商以及投资者，从科罗拉多州面临失去房产赎回权的屋主、到加利福尼亚的社区银行、再到华尔街投行，无所不包。

该法案还可能令美国政府面临巨额开销，因其需要向麻烦缠身的联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae,简称：房利美)以及联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac,简称：房地美)投资数十亿美元，还要为至多3,000亿美元的抵押贷款再融资提供保险。如果该提案通过，那么国会需要把国债上限从9.8万亿美元提高10.6万亿美元，同时还会给房利美与房地美指派一个新的、更强硬的监管者。
为了帮助消费者，国会将推行若干减税措施、激励政策以及再融资选择；它们当中有许多都是首次推出，具体成效尚且不得而知。该法的核心内容之一是由政府为捉襟见肘的房主提供至多3,000亿美元的新贷款保险。它见效与否取决于放贷机构是否自愿承担损失并冲销由问题贷款所带来的亏损。

金融服务业行业团体Financial Services Roundtable的首席游说官斯科特•泰尔博特(Scott Talbott)表示，该计划能不能在整体上获得成功取决于每家银行自己的境况及其自有抵押贷款资产的相对优劣。

美国众议院周三以272票对152票的绝对优势通过了该法案。当日早间，白宫放弃了长期以来威胁要对该法案行使否决权的态度。预计参议院将在本周晚些时候对此进行表决，而且其通过的可能性几乎是百分之百。预计布什将很快签署该法案，不过不会有太多的宣传，也不会有签字仪式。

抵押贷款银家行协会(Mortgage Bankers Association)的法律事务副总裁弗兰克斯•克雷顿(Francis Creighton)表示，我们认为这是近二、三十年里最重要的房产市场立法。

最初该提案意在帮助约50万名房主免遭房屋止赎。去年圣诞节假期过后，相关立法努力就如火如荼地开展了起来。此后，包括贝尔斯登(Bear Stearns Cos.)、Countrywide Financial Corp.以及IndyMac Bancorp在内的数家美国极具影响力的大型金融机构要么破产、要么沦落到了将自己贱卖的地步。

为了通过一部适当的法律来应对当前困局，国会以及布什政府仓促上阵，结果随着形势的每况愈下，该法案所辖范围越来越广，直至最终出炉了针对房利美与房地美的救助方案。该法案临时将两家公司在财政部的潜在信用额度从目前的22.5亿美元提高至上不封顶。它还将允许政府加强对房利美、房地美以及12家联邦住房贷款银行的监管力度──十多年以来，批评人士一直主张应该这么做。

周三早间，白宫宣布将放弃对上述法案行使否决权，因为其中"部分条款对维护国家的住房市场、金融系统乃至整体经济的稳定都具有极其重要的意义，其颁布刻不容缓"，特别是在考虑到要为房利美与房地美这两家公司提供支持的情况下。

Associated Press美国两名参议员在记者会上就布什总统对住房市场法案的支持发表看法这部法案在过去几个月里经过了多次反复，无数次都似乎走到了生死边缘。该提案一直为部分保守人士所不容，他们认为这是在救赎那些放贷商和不负责人的买房者。

然而批评人士总是少数派，这在一定程度上是因为国会正在尽力解决的这件事确实事关重大。

对房利美以及房地美的救助或许是该法案中最关键的部分。这两家公司，再加上联邦住房管理局(FHA)现在已经成为了住房抵押贷款或保险的最主要来源，因为华尔街以及其他投资者基本上都已对该项业务退避三舍。

业内刊物《抵押金融内情》(Inside Mortgage Finance)提供的数据显示，今年第二季度，美国约90%的住房抵押贷款都是由上述三家机构发放的，这一比例远远高于去年同期的49%，也创下了至少 50年来的最高水平。房利美与房地美买入放贷机构发放的住房贷款，将其打包为抵押贷款支持证券，并将其中大部分出售给投资者。FHA则充当了一个保险商的角色，保证放贷机构以及贷款投资者避免因房贷违约而蒙受损失。

联邦支持

这项法案给两家公司提供了联邦层面的支持，因为人们普遍担心这两家公司可能会撑不下去，倘若真的走到那一步，不仅美国的住房市场会受到重创，其他金融机构也将跟着受累。下至小型社区银行、上至外国央行都持有房利美和房地美发行的债券。

纽约咨询公司MFR Inc.美国经济学家尤沙•夏皮罗(Joshua Shapiro)表示：政府不得不站在背后给房利美和房地美撑腰。要是政府以前说过"从来就没人能拍着胸脯担保，你们还是怪自己运气不好"之类的话，那么住房市场可能早就崩溃了。

该法案还有可能针对这两家公司创建出一个权力更大的监管机构，从前两家公司的"顶头上司"一直被指对它们疏于监管。

共和党参议员理查德•沙尔比(Richard Shelby)说，这虽然不是一个完美的法案，但眼下房利美和房地美确实需要一个最高级别的监管者。

对房主们来说，最大的刺激措施是让FHA对一项针对还贷困难者最多3,000亿美元的再融资计划提供支持。根据这项计划，持有按揭的放款银行或投资者将接受对原来的贷款价值至少15%的冲销。这样，新按揭将获得联邦政府的资金支持。

但放款银行不会被强制要求参与该计划，并且许多人可能会认为，如果继续行使止赎权或向借款人推出其他一些促进还款的措施可能会带来更好的效果。美国国会预算办公室(Congressional Budget Office)最近估计，该计划能帮助50万借款人为总额850亿美元的贷款进行再融资。

研究住房问题的经济学家托马斯•劳勒(Thomas Lawler)说，他预计该计划仅能取得极其有限的成效。"在放贷机构为解决逾期贷款问题可能采取的种种做法中，这可能会是比较靠后的选择，"他说。

放贷机构自己正在寻找各种不同的办法，争取把部分房产从止赎边缘拉回来。经营递送公司的塔米•泰勒(Tammy Taylor)说，不久前给她家放贷的汇丰银行(HSBC)美国分行同意大幅度下调他们未来12个月的还款额，因此她和丈夫斯蒂文终于没有把房产进行止赎拍卖。泰勒说，由于丈夫生病后暂时不能工作，他们俩在还贷上遇到了困难。汇丰一位发言人表示，该行不对个别客户的事务发表评论。

税收优惠

房产行业希望一项针对首次购房者的税收照顾政策能刺激市场需求。相关抵税金额最高可达7,500美元，它有点像一笔投资者需要在未来15年内偿还的无息贷款。如果购房者以高于买入价出售房屋，但尚未将该抵税金额尽数偿付的话，那么原房主仍需继续缴纳剩余部分。

此前曾有部分业内人士一直呼吁政府应该像上世纪70年代住房市场萧条时期那样推出无需偿还的税收优惠政策。

全美住房建筑商协会(National Association of Home Builders)首席执行长杰里•霍华德(Jerry Howard)说："倘若该顾政策能注明抵税金额无需追缴则更为理想；不过，现在这样一项优惠计划也让我们很高兴，相信能给市场带来推动"。

这项法案还将终止住宅建筑商长期享有的一项优惠：对FHA支持的贷款提供由最终由销售方出资的首付帮助。从10月份开始，慈善基金将不得再向使用FHA贷款的人提供首付支持，根据一贯做法，首付时的优惠日后将由售出房产的建筑商掏腰包补齐。

这种优惠让许多人只需缴付小笔首付甚至不付首付就能买下一套住房，正是这种做法导致次贷市场问题泛滥成灾。FHA表示，这种照顾致使那些享受联邦保险的贷款违约率上升。

全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)发言人玛丽•特鲁伯(Mary Trupo)说，根据一项新增条目，在2009年1月1日至6月30日之间首次购房者将在2008年的退税核算上享受税优惠。"我们认为这是一个积极举措，将有助于鼓舞那些尚处观望状态的潜在购房者，"特鲁伯说。

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