美国房屋市场为何旧屋缓销新屋热销？

美国经济数据主要集中在房地产市场上，一个是四月份新房销售数据，一个是四月份二手房销售数据。再一个是房贷利率的变化。这些数据比较矛盾，需要逐一分析才能够大致得出美国房地产市场现在的情况。

今天，也就是星期五，全国房地产商协会报告说，四月份，二手房销售数量比三月份下滑2.6%，按季度调整后为599万栋，是2003年六月以来销售情况最缓慢的一个月。这个数据低于专家预测的614万栋。

在销售数量下降的同时，房价也在继续下滑。全国房屋价格的中间值下降到22万零9百，降幅0.8%。这是第九个月连续下跌。与此同时，市场上待售的旧房数量增加了10.4%，相当于市场8.4个月的销售量。从四月份二手房市场的数据来看，市场下滑的趋势还在继续。

但是，星期四，商务部公布的四月份新房销售数据却出人意外地强劲。商务部的报告说，新建独栋房的销售数量增加16.2%，按年率计算，为98万1千栋，大大高于专家的预测。16.2%是过去14年来最大的。金融时报评论说，这可能是美国房地产市场开始走出持续18个月的衰退的一个迹象。

第三个数据是30年房贷利率上升。据房贷巨头房利美公司星期四公布的报告，这个星期，全国的30年固定房贷利率平均为6.37%，是去年10月以来的最高水平。而上个星期的平均利率为6.21%。利率上升的主要原因是通胀压力上涨，联储会近期降息的可能减小。一般来说，利率走高对房屋销售是一个制约作用。

*一为回顾一展望旧屋数字较可靠*

如何解读这几个相互矛盾的数据呢？全国房地产商协会的发言人沃尔特.莫洛尼在接受美国之音采访的时候是这样解释的。

他说，新房销售和二手房销售一上一下，并没有什么不正常。原因是，这两个数据的编制方法不同。二手房销售根据的是六个星期前签定的买卖合同，所以反映的是历史，而新房销售根据的是预售合同，反映的是未来。因此，新房销售增加，显示新房市场的前景有所好转。二手房销售下降则显示这块市场过去比较疲软。但由于二手房数据编制的基础，抽样调查范围要比新房数据的抽样调查大的多，所以，二手房市场的变化往往比较准确，长期变化曲线也比较平稳。相反新房销售的浮动或误差也就大得多。

*莫洛尼：将缓慢复苏*

莫洛尼认为，新的数据给人的感觉大体是二手房销售已经接近谷底，而新房市场的疲软可能还会持续一段时间。

“我觉得，二手房市场或许已经接近下滑的底部，而新房市场的痛苦可能还有一点。二手房市场的基础还是不错的。最近两年，美国增加了420万个工作机会。很多人都在观望等待。我们预测，从今年下半年开始，二手房市场将会出现非常缓慢的复苏。而新房市场的复苏则可能要等到明年。房地产市场在经历了繁荣和修正之后，现在可能正处于逐步走出低谷的阶段。”

莫洛尼强调，市场走出低谷的速度将是非常缓慢的。

美联社说，四月份二手房销售走软的部份原因是天气。年初气温较高，销售的房屋数量较多，而四月份天气转冷，销售数量回落。

不少观察人士指出，次级房贷市场情况的恶化，以及房贷利率的上涨将给未来房地产市场的复苏增加新的压力。

*房价今年略降？*

星期一，美国全国商业经济学协会发表了2007年经济展望调查报告。报告认为，房地产市场将继续是影响今年经济增长的主要因素。几乎近半数接受调查的专家认为，房地产市场可能不大会在第四季度之前出现触底反弹。大多数专家认为，房屋的中位价今年还会继续下降，但降幅不会超过3%。这个协会把今年经济增长预测从二月份公布的2.7%下调到2.2%。
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