豪宅触摸中国楼市天花板？中国富豪的大宅子情结

2006-12-16 14:20 中国富豪的大宅情结

一幢真正的豪宅是需要厚重文化相匹配，才能真正显示出“豪奢”的品位。因此买了豪宅的人并不意味着就有了品位


66张牛皮装饰的墙面，整张马驹皮手工缝制的茶几，掺入金粉的威尼斯水晶灯，可擦洗的真丝壁布，“护城河”环绕的豪宅，需要放下吊桥才能通行……在200多平方米的卧室中安睡了一夜的主人，被清晨的鸟鸣自然地唤醒。

这是一幅中国豪宅的“浮世绘”图景。越来越多的富豪正用他们所构筑的“豪宅梦”告诉世人，这是真正的“生活”。是这样吗？“浮世绘”的欣赏者中也能听到这样的疑问。

“大宅子”情结

在北京、上海、广州、深圳，不断“浮出水面”的豪宅已不再是传说和梦想。有人说，豪宅就是要营造出一种“享受”的奢侈感，上海佘山一带的山景豪宅已然成为富豪们的竞奢之所；北京的各大豪宅也是极尽奢华之相，广州二沙岛以其独立岛屿景观成就了富人们“隐居”奢华的生活追求。深圳依山傍海的天然优势，从小梅沙别墅区到银湖别墅区，从香蜜湖别墅区到蛇口半山别墅区，无不在演绎所谓豪宅之“豪”。

据美国《时代》周刊报道：中国的富豪阶层是世界上增长最快的，现在中国富豪排行榜的第50名拥有1.1亿美元的个人资产。虽然，他们的财富积累还不能和比尔·盖茨相提并论，但购置一两处豪宅则是“小菜一碟”。

论及对待财富的态度，分析人士指出，欧美发达国家只有10%的人会承认自己富有，其余90%则说他们过得“还不错”。而在中国，一边是回避财富话题；一边是极尽炫耀之势，而购置豪宅则是炫耀的外在表达方式。一位中国总裁说：“在中国，你的富裕要让别人看得见，否则没人会相信你真的有钱。”

当下，购置豪宅的中国富豪们越来越多了。张宝全在北京郊区造了一所几百亩的私人豪宅，而这样做的目的被心理学家分析说是凭住宅面积来“震慑”访客，让访客认识财富的力量；而中国南方乡间的一位超级富豪，竟然想按照一比一的比例仿照故宫建造自己的住宅，这也许是“大宅子”情结最极端的例子。

“白宫梦”与农民别墅

广东富豪邓建国也有一个梦想：有一天，在中国的南方，拥有自己的“白宫”。

这几年，游走于影视圈的邓建国，可以说是一位富豪明星，他从当年身无分文的半文盲一跃成为“影视大鳄”，颇具传奇性。

为了证明自己的财力和品位，他在广州番禺建了豪宅，对外宣称，该豪宅价值5000万元，加上装修，理应过亿。

据说邓建国最初在番禺只买了10多亩的地，刚开始只是建了两栋豪宅，随着自己身家的水涨船高，他又分三次“扩张了领地”，直至40亩之多，先后在上面盖了近10栋豪宅。从远处望过去，很多人会认为这是哪个房产商投资兴建的豪宅区，等待客户垂青，而不会想到这是邓建国的私家豪宅区。

十几栋豪宅都是通体白色，外观基本大同小异，房顶全都是圆形，上面安着避雷针，模样有些类似阿拉伯国家的清真寺。邻近路边的豪宅是联体的，把内部核心建筑——主宅包围起来，显得很有安全感。进入豪宅内部，则又是另一种白色空间，地面用白色鹅卵石铺垫，路灯、秋千、椅子、太阳伞无不都是白色。在邓建国的理解中，白宫就是白色而且很贵的房子。

邓建国日常的起居全部在主宅，也就是“小区里”最大的那栋宅子，该建筑紧靠着山，建筑面积1000多平方米。豪宅内有一大一小两个游泳池，其中的一个是由粪池改造而成。

邓建国的卧室近200平方米，装修基本上也以白色为主。 餐厅的大小规模相当于一个中型饭店，厅内摆设和外面的饭店没有任何区别。书房内高高的书柜里装满了书，涵盖了政治、经济、文化、文学、艺术等，如果他打开书柜要拿书，一定会递给来访者一本这样的书——《中国活宝——邓建国》。邓建国用他的财富建造出自己满意的“豪宅”，而这个“豪宅”对于很多人来说却被视为“活宝”。

很多人都认为邓建国的豪宅不过是农民别墅而已。他的农民别墅，却折射出中国内地不少身价不菲的富豪们所追求的“豪宅梦”。

“豪奢”与“品位”

中国富豪似乎更追求个人的“享受奢侈”，而欧美的富豪们大多追求“人生奢侈”，这是个人富贵生活价值的体现。

万科老总王石曾讲过一个笑话：海南一位豪宅房产商投巨资开发了一个“情人豪宅区”，整个豪宅区感觉很好，只是厕所里有两个马桶。这位房产商的解释是：这就叫情人豪宅！我一想不对，情人可以一块儿上街、一块儿吃饭，可上厕所不必是同时同步的，后来才想明白，那个开发商是看了别的豪宅厕所里有一个便盆和一个清洗盆，就“拷贝”走样了。

这当然是正在发展中的中国豪宅的一个笑谈，美国杂志《时代》曾经发文描绘中国富豪的生活方式，被涉及到的不仅仅包括豪宅。

在美国人看来，不少中国富豪，男人喜欢穿着国产或者意大利品牌的西服，配上各种奢华的配件，包括手机皮套、皮革手袋等。女人就是路易·威登或者夏奈尔的时装、芬迪的手袋、沉甸甸的金项链、鲜红指甲油。

不管男女，使用的座驾除了奔驰轿车就是黑色劳斯莱斯轿车，同时配有吉利号码的车牌。夜生活一般在卡拉OK包厢或者是桑拿会所里度过。如果购置豪宅的话，也概不例外地在豪宅里建一个桑拿房、按摩房或弹子房等。深圳曾有富豪在自己的别墅里花50万元建卡拉OK房，最大的爱好就是约朋友到自己家里来K歌。

但美国人却认为，一幢真正的豪宅需要厚重文化相匹配，才能真正显示出“豪奢”的品位。因此买了豪宅的人并不意味着就有了品位，就像买了书不读的人仍旧是“白丁”一样。



中国豪宅之最


上海紫园

入榜理由：中国首个亿元豪宅

曾背负中国首个亿元别墅盛名的上海紫园在2005年另起炉灶，推出一批新的非定制别墅。相比当年推出1.3亿元的八号别墅，紫园二期单体别墅售价约在1300万~4000万元之间，缩水巨大。网上房地产数据显示，紫园目前推出的6套别墅中，仅有1套签约，业绩并不理想。

不仅如此，2005年年底在与上海合生洽谈了近一年后，紫园开发商嘉城兆业终于将原东紫园的项目预留用地予以转让。尽管转让价格未向媒体披露，但据业内人士估算，市价应在110万~150万元/亩之间。此前该公司工作人员曾透露说，当时地价约在30万元/亩。另有一份公开信息显示，2001年上海土地批租地块中，佘山国家旅游度假区02号地块受让方即为嘉城兆业，受让楼面地价为500元/平方米。

上海环球金融中心

入榜理由：中国第一高楼

自立项伊始，环球金融中心就矢志成为中国第一高楼。但从1997年8月开始桩基工程之后，第一高楼的工地仅忙碌了一年左右，此后就长期处于停工状态。直至国内开始第二轮针对房地产业的宏观调控，环球金融中心方才逆势而动，重新开工。

其间，项目规划一度遭大众反感而被迫更改，项目名称又因擅自更改而被相关部门叫停，第一高楼可谓命运多舛。

如今，天价租金再度引起业界一片议论。“第一现象”或许会在这一楼宇继续发酵。

上海汤臣一品

入榜理由：中国单价最贵公寓

2005年10月，处于调控中的上海再度因一个天价豪宅的横空出世而备受关注。由汤臣集团承担开发的汤臣一品项目在蛰伏数年、历次更改案名之后，终于以均价11万元/平方米的售价入市，并一举改写中国豪宅历史。

以“珍藏上海”为理由，而提出“珍藏汤臣一品”，这或许是一个项目的一相情愿。一段城市的历史或许会附着在某一个建筑载体之上，但附着的原因绝不可能是它的售价。

北京万通后海四合院

入榜理由：或许是中国真正意义上的最贵住宅

万通地产自推出“地产定制”理念以来，大都潜心于为企业提供专业化的房地产开发服务。2005年签下的北京后海四合院项目则是一个例外。

据万通筑屋总经理姜郁介绍：“这个项目是万通筑屋到目前为止签下的最大的一个私人住宅定制项目，签约金额约数千万美元，项目建成后，将有望跻身中国豪宅之列。”若果真如此，则该项目或许不仅能跻身豪宅之列，更能成为中国售价最贵的单体住宅。有消息称，该四合院总价将在人民币5亿元左右，这尚不包括项目的土地价格。

若以此折算，该项目的真实价格将超出众人的想象。所幸的是，万通地产对此始终采取低调潜行的策略，而未使该项目成为舆论的众矢之的。

商语录


汤臣集团总经理徐彬

所属项目：汤臣一品

5万~6万元/平方米的业主素质不能保证楼品。训练业务员时，要让他们觉得理直气壮、心里决不打鼓，使客户觉得11万元/平方米不贵。

人需要梦想，汤臣一品激发了人的原动力。

华远集团总裁任志强

所属项目：北京公馆

我们的高档住宅距离“消费”相去甚远，只有达到那种地步，才能认为房子以及房子产生的生活方式是住房购买者身份和地位的一个重要组成部分。

对于真正的住房消费，开发商应该给予引导。过去很多境外人士愿意以每月5000~6000美元租房，但是找不到理想的项目，这个项目就能提供这样的一种选择。

宏宇集团副总裁梁上燕

所属项目：星河湾

我们认为豪宅应该是全能冠军，并不是单项冠军。

豪宅应该是大家公认的榜样，所以我们认为它应该是全方位的，也就是我们提出的全能品，并不是某一项的冠军。

上海华丽家族集团总裁曾志锋

所属项目：檀宫

我们并不讳言做豪宅。

上海有足够的理由建设世界一流的尊贵名宅，与日益提升的城市功能和地位相匹配，与开埠后传承至今的西方经典建筑底蕴相呼应。



编者按

临近岁末，我们似乎进入了一个“豪宅发售季”。当汤臣一品作为中国豪宅的价格标杆之后，越来越多的中国房子乐以美元报价，并以千万元设定客户门槛，接近10万元的单价水准也不再让人啧啧称奇。尽管这一切距离普通中国人的居住梦想是何其遥远。

有趣的是，并非所有的天价豪宅都会蒙上天恩赐一段幸福的时光。恰恰相反，“楼贵遭人妒”，越来越多的天价豪宅成为开发者的鸡肋、市场的攻击点以及普通人茶余饭后的谈资。但即便如此，仍会有那么多的从业者渴望杀入战团，自封一个“首屈一指”的价格称谓。这实在是个奇妙的现象。当有了汤臣一品，中国楼市的“炒作”想象也就变得不那么丰富了，除了“最贵”，似乎就毋论其他了。

一边是政府调控房价掷地有声的声音，一边是天价豪宅一次比一次大声的叫卖，中国楼市似乎正陷入一种怪现状。

从贡院6号，到汤臣一品，再到新近推出的柏悦居，及至仅推6套亿元公寓的荣尊堡，天价豪宅仿佛在考验着地产商的开价胆量，同时也在炙烤楼市承受的底线。

在缺乏市场认可的情况下，天价豪宅仿佛一场没有奖品的比赛，究竟是什么使之生，又是什么令开发商为之狂？

天价豪宅“疯涌”

位于北京北四环附近的荣尊堡国际公寓近日向外推出了6套天价豪宅，每套总价都将超过1000万美元。据售搂处人员介绍，6套豪宅均位于荣尊堡6栋塔楼顶楼，一层一户。即便是售楼人员自己，也从未被允许进入顶层观赏。

有媒体报道，荣尊堡6套豪宅的面积为1200平方米，但《第一财经日报》从荣尊堡售楼处了解到的信息则为每套约在460平方米左右。但即便按照1200平方米计算，该顶层公寓的售价也高达人民币8万元／平方米。如果依据460平方米计算，其价格则要超过20万元／平方米。

至于顶层豪宅开出天价的理由，销售人员向记者解释说，该项目地理位置优越，距离奥林匹克场馆仅几步之遥。并且该项目拥有6位金钥匙管家。据称，拥有金钥匙资格的管家在中国不过几十位，全球也不过3000位。

事实上，位于奥体板块附近的楼盘还包括与其相对的别墅项目——紫玉山庄。但低容积率的紫玉山庄在价格上反而远不及公寓楼荣尊堡。

另外，自荣尊堡开盘起，金钥匙概念便贯穿始终。和顶层豪宅用户相比，低层业主拥有该项服务的成本显然低很多。据了解，荣尊堡目前在售套型的均价仅在1.7万元／平方米左右。

不过，由于绝大部分公寓型豪宅均为精装修，开发商很容易通过金壁辉煌的装修来提高所谓的产品附加值，例如昆仑公寓以及NAGA上院。包括上文提到的贡院6号、汤臣一品以及荣尊堡均系精装房。由于精装修的成本差异性较大，令最终的房价也颇具迷惑性。

相比较而言，较为坦率的则属银泰集团开发的柏悦居。这个位于北京第一高楼最上端的住宅以毛坯房、起价7万元／平方米的水准入市。虽一路坚持低调发售，但该报价还是引起众多媒体的关注。

就北京而言，较早的天价豪宅为贡院6号，数年前房价即已经起步于4万元／平方米，最小一套的总价大约在500万元左右，最贵达1880万元。几年下来，贡院6号早已建成，但据记者了解，此前对外销售的50套住宅至今仍未售罄。

在销售上比贡院6号更为尴尬的则是上海汤臣一品。该项目凭借均价11万元／平方米的水准，荣膺“中国第一公寓”称号而名声在外。但在开售近一年的时间里，仅卖两套的销售业绩显得颇为冷淡。

“第一”心态

回首看来，中国豪宅的售价一次又一次被刷新。虽然每个项目的确有其特别的卖点，比如贡院6号位于繁华的城市中心，汤臣一品拥有无敌江景，荣尊堡借力奥运概念，柏悦府更在全北京之巅，但似乎每个卖点都比不上天价更夺目。

也许正因为如此，开发商才敢于争第一，必须争第一，否则天价就不是天价，豪宅便不是最豪华。

类似心态在荣尊堡项目的销售中得到验证。数月以来，一个巨大的路牌广告矗立在北京东二环，上书：“荣尊堡签约租金刷新北京新高”。记者了解后获悉，开发商已与美国奥运代表团签约，租金高达每月68美元/平方米~每月108美元/平方米，租期为4个月，预计最终会租赁50套左右。

已签约租金达到5倍于周边项目的水准，荣尊堡开发商的开价勇气似乎受到了鼓舞。随即便推出租金更高的天价豪宅，顶层豪宅的日租金竟为每日80美元／平方米。

与之类似的还包括近一年来重获新生的世界第一高楼——上海环球金融中心。这个在纸上规划了近十年的项目再度长高，由原先计划的492米增加到510米。开发商日本森大厦株式会社之所以将大楼拔高，原因显而易见。10年间，台北101大厦早已建成，高度508米。若要想当第一，就必须超越这个高度。

鉴于森株式会社为日本第一大房地产企业，其敢为天下先的气魄毋庸置疑。另外，由于日本航空管制严格，楼层限高，令社长森稔的理想在本国无用武之地。森稔最终将目光投向中国金融中心上海，并早于10年前圈地。

实际上，作为商人，森稔拔高环球金融中心似乎又有另一层深意。据悉，目前已有多家国际机构积极与之接触，商洽收购项目部分股权。如若该项目不是世界第一，相信吸引力将大幅度减弱。另外，环球金融中心甚至还没有出地基，已开始将2008年的起租价定为每日3.5美元／平方米，而中国目前最贵的写字楼——上海恒隆广场二期的租金均价也不过在每日1.5美元／平方米左右。

劳伦斯谶言

按照森株式会社的计划，环球金融中心将于2007年建成，这样不仅能赶上2008年奥运会的春风，还能迎接2010年上海世博会。但2007年距离环球金融中心项目公司成立已经过去了12年。

即将诞生的世界第一高楼可谓命运多舛。回顾过去，仿佛和第一沾边的地产项目命运亦多坎坷。曾有望成为中国第一高楼的巨人大厦最终拖垮了巨人集团，1997年巨人大厦被迫停工。此后，各地为建中国第一高楼前仆后继，远华大厦最终因为远华案而成为远华大坑。

除了第一高楼外，第一豪宅的运气仿佛也不佳。但在经济学家看来，这种争做第一带来的坏运气并不仅仅影响着项目本身。当这种心态已经不是个案，而成为当今社会的普遍现象时，冥冥中似乎预示着下一个时代即将来临。

安德鲁·劳伦斯关于世界最高大楼的开工建设与商业周期的剧烈波动高度相关的结论令人震惊。他认为世界最高大楼的兴建通常是经济衰退到来的前兆。关于这一点，已经被纽约大都会人寿、帝国大厦和吉隆坡的双塔所印证。

为什么“摩天大楼指数”和经济危机存在着“百年病态关系”呢？因为商业繁荣时期的低利率造成长期资本品价格相对短期资本品价格上涨，从而导致更多的资源被配置到远离最终消费的生产中，一旦利率变动，资本所有人就会承受重大损失并波及资本市场和银行体系，从而导致经济衰退。

这一结论或许存在片面之处，但对世人的警示作用，却不能小觑。