根据中国政府公布的统计数据，中国已连续二十年国民生产总值的增长都在百分之九以上，然人们的生活负担却越來越沉重。有这么一首民谣真实地中国民生的现状：「住房把钱包掏空，教育把父母逼疯，医疗把生命送终」。住房、教育、医疗被称为是压在中国人民头上的「新」的三座大山。生存，对于不少国人来说正变得越来越昂贵。
【记者】： 居者有其屋。住房, 是人们基本的生存需求和条件，而今面对高昂的房价, 买房, 已成为大多数国人可望而不可及的奢求。二零零六年在中国指数研究院对一千多位拟购房者的问卷调查显示，百分之八十六点四的人认为当前房价太高，负担不起。中国青年报的报道说, 约有百分之三十一点八通过贷款购房的房贷一族,已沦落为「房奴」. 正所谓「住房改革正兴隆，户户家家迎东风。遮风避雨谁不想，债台高筑穷更穷」,这首打油诗真实反映了当今中国百姓的景况。那么住房，这座民生新三座大山中最沉重的一座究竟是怎么形成的呢？ 让我们一起来听听经济学家何清涟女士的评述。
【何清涟】中国从九十年代中期就开始在全国各地搞住房制度改革，就是走住房商品化的道路。住房商品化之前中国是福利分房，在哪一个单位工作，那个单位就造房子分配给大家。企业改革以后，要为企业甩包袱，住房商品化就开始在全国各地实行，最开始实行的是深圳。深圳的住房改革从八十年代中后期就开始了，就是改革住房制度。它把住房分成三种, 即福利房、微利房、商品房。
深圳市政府成立了一个房地产管理局，它下面有一个房地产开发公司，政府无偿批地给它，由它集中盖房。党政事业机关的人，可以在那个系统里面按照自己的工龄、资历、职称打分，然后统一购买福利房。对于企业就供应微利房，微利房就是比福利房的价格要高，比商品房的价格要低。那么第三条路才是走这个市场的商品房供给的路。深圳经过十多年的改革，福利房和商品房两个市场逐步接轨，但没有最后接轨。但是福利房已经比原来价格要贵得多了。
【记者】那为什么说中国的房地产政策是压在中国人民身上的新的三座大山之一呢？
【何清涟】就是说它远远地超过了老百姓的经济收入水平和购买力。大家集毕生收入买一套住房还很困难。全中国发生这个问题，尽管各地的情况有不同，但是过早地，没有过渡时期地直接走住房商品化的路。很多单位取消福利分房以后，就让职工去市场上购买房子。有的单位就给一点住房补贴；有的单位没给。每一个家庭的压力是不一样的。但是总的来说都是非常沉重的。
因为中国房地产的价格不但远远超过了发展中国家，而且按照住房跟年收入的比例来的看，它比美国要贵，比欧洲很多国家都要贵。在美国还只有一个家庭的七年的年收入能够购买一套住房的时候，中国就早已经超过十二年以上了。中国老百姓一个家庭不吃已、不喝、不用，家庭年收入平均要十二年到十四年才能购买一套中等面积的住房。现在中国老百姓痛恨的，实际上就是商品房过高的价格。
【记者】我们注意到中国媒体上有一个报道，从二零零零年开始一直到二零零四年，房地产业成为十个暴利行业的头名，即便到二零零五年也在十名之内。那中国的房地产它是怎么赢得暴利的呢？
【何清涟】确实从二零零一年开始，中国每年都要评一个十大暴利行业的排行榜。房地产业和中小学教育都是排在这个第一或第二。这个情况特殊在哪里呢？全世界的房地产的平均利润率只有百分之五，而中国房地产平均净利润居然高达百分之十五。有一段时期，在九十年代初的「圈地运动」时，房地产的利润率曾经高达百分之三十五。因此它是一个十足地成了暴利行业。
在「福布斯中国富豪排行榜」里面，二零零二年中国排名在前一百名的富豪中间，就有四十名是从事房地产开发的。二零零三年虽然降了几位，还是有三十五位。以后比这个比例更高。这就说明，中国的房地产业是个暴利行业；房地产的大亨是获得暴利的受益者。
【记者】刚才您讲到中国的「福布斯富豪榜」，那么在全球的富豪榜上的上榜的富豪们，他们中间靠房地产起家，靠房地产上榜的比例是多少呢？
【何清涟】最高的时候曾经达到整个富豪比例的百分之五，平常年景还低于这个。较之中国的百分之四十、百分之三十五的比率就低多了。
【记者】那中国房地产业的暴利是怎么来的呢？
【何清涟】我曾经写过一篇叫做《房地产的暴利从何而来》的文章，我当时说了房地产业暴利的五个来源，其中最首要的一个来源就是地权。《罗马法》把财产权分割为所有权、使用权、收益权，而中国的土地制度是一个非常特殊的制度。中国从一九四九年以后土地全部收归给国有，那么七八年就算是恢复了家庭承包责任制，但它只是把农民对土地的使用权规定好了，土地的所有权和处置权，也就是买卖权还都是归政府。
行政划拨土地是中国获得土地的一个主要来源。政府在给房地产商批地这个过程中间是极不透明的。地价如果你不公开拍卖的话，这块地是值多少，那块地值多少，就全由政府的批地官员说了算，在这个情况下就产生了大量的「寻租活动」。正是这种土地制度，才导致后来地方政府得以干预整个农村的土地买卖和城市拆迁。
对于土地的使用权，在一九九八年以前规定是五十年；一九九八年以后大家说五十年太短了，然后政府就说再增加二十年。因此你现在在中国所有的土地买卖，其实买的都不是土地的所有权，而是使用权。所以这个土地制度在世界上都是非常特殊的一个例子。这是暴利的第一个来源。
暴利产生的第二个来源就是大量掠夺农民的耕地，房地产商看中了哪一块土地，如果这是一块农田的话，那么房地产商自己不会去和农民直接谈判，因为对农民他不居于一种权力上的优势。
那么他就会跟国土局的官员谈，国土局的官员知道他要这块地以后，就会用政府的名义去征地，
那么村干部也会从这个圈地中间得到好处，因为这是一个层层层层的机制。
村干部去和村民谈，他们会对村民说：我跟你们是一伙的，我也有地在这里边，所以我会代表你们的利益。然后用各种各样的手段让村民们委托他们，或者是相信他们的话，然后他们再去跟政府部门谈。而在政府那里，他也是政府部门的一员，因为毕竟村、乡是一个基层组织。
北京有一个叫做六泉村的地方，在四环路那里。农民的土地被当地政府征收上去的时候，才一百一十七块钱一方米，但是政府一转手卖给房地产开发商，地价就到了六千七百五十元钱。政府几乎是零成本征地，所以六泉村的村民不服气。这就是为什么很多村长什么也不干，卖一次地就能得很多很多钱。有些发达地区的村干部、乡干部，他们都已经跑到广东沿海那些地方去买房子了，因为他们也知道老百姓怨恨他，当地又落后，因此他赚到钱了后，带着全家去享受现代文明了。这是暴利产生的第二个来源
暴利产生的第三个来源就是城市拆迁户的原住房、宅基地。巴黎的一个叫华新民的人，他因为关注北京拆迁四合院，进而关注整个拆迁的事。我们两个在电话里交谈到拆迁带来的问题的时候，我说，深圳的房地产开发几乎每一栋大楼都有一个腐败故事，只不过是被没有揭穿罢了。他说，你说的太客气了，我说的是北京的每一栋大楼下面压了无数老百姓的白骨。很多人因为拆迁付出了血的代价，这个情况讲起来就非常痛心了。
我曾经老是说过一句话，中国政府改革这二十八年来，几乎是经历了一个从有信仰到无信仰；
从无信仰到耍流氓的过程。现在就是在耍流氓，耍无赖。为什么说这么说呢？因为政府要征地，
那么就动员老百姓搬迁。老百姓觉得你补偿不合理，不愿意搬。这是我世世代代居住的地，我一家人靠它为生，再怎么说使用权在我这里，我总得跟你讨价还价。
那么这个时候政府的无赖嘴脸就暴露出来了。他们就唆使跟他们有关系的房地产商去收买黑社会劳改犯、释放分子，并运用行政手段压制拆迁户。压制拆迁户用的是什么办法呢？最开始是断水、断电，断水断电不行的时候，就趁你不在家的时候，把你的门锁撬开，进去把你的东西全搬走，扔出去。有的人去上班的时候还好好的，回来家里什么东西都不见了。还有的就干脆派流氓到家里来扔石头；最可恶的还往人家的床上仍大粪和各种各样的秽物。这些事情都有媒体的报道。
有人说拆迁户是社会底层，其实不一定是，在上海的拆迁户中，有法院的退休院长；有大学的教授；还有好多有社会身份的人。在上海晋安区的一块地有五千多户，大多数人虽然是拆迁不合理，但最后忍气吞声地搬走了。但有五百户不搬，就要抗争，要打官司，但是没有律师愿意接这种案子。律师郑恩宠后来实在是看不过眼了，就接了这个案子，愿意帮他们做一个集体诉讼。结果后来上海市政府用一种国家诬陷的方式，愣说人家是泄露国家机密，把他判了好几年刑，最近才刚刚放出来，而且至今人身也不自由。
那么暴利产生的第四个来源，就是房地产商普遍地偷漏税。在二零零四年曾经查了八十八家大型房地产商，结果有八十七家都有严重的偷漏税行为。这个偷漏税使国家减少税收，但是房地产商的腰包就鼓一点。
暴利产生的第五个来源就是榨取买房者。中国的买房者给自己取了一个绰号叫做「房奴」，
就是房子的奴隶。很多人借钱、凑钱最后买了一套房子，从此他们就成了房子的奴隶。两口子辛辛苦苦工作，一大半钱要用来供这个房子，而且要供很多年。他们没有房子心里憋得慌，觉得自己居无定所，而且房租在不断地涨价心里没有底；买了房子又压得慌。
你去那个搜房的网站，在它的BBS（论坛），你可以看到百分之九十几的人感叹自己买房子的痛苦；被房子、供房的贷款压得喘不了气。而且最痛苦的是如果他们家里是两个人工作稳定还好，如果一旦其中有一方失去了工作，那么他就马上供不起房。供不上银行就要没收了，所以很痛苦。以上就是房地产的暴利产生的五个来源。
【记者】您的那本《中国现代化的陷阱》中曾经提到过一个 「圈地运动」，您所说的这个「圈地运动」是不是就是您现在指的房地产商和政府勾结得到土地？
【何清涟】「圈地运动」这个概念在中国确实是我最先开始用的。因为我在一九九二年发表在香港《二十一世纪杂志》，就是香港中文大学的一个学术杂志，我的标题就叫做《九十年代的「圈地运动」》。这篇文章后来经过补充增加一点新内容，就成了我的《现代化的陷阱》的第二章的内容，就是「九十年代的圈地运动」。当时使用这个概念的时候我正在暨南大学教书那里有一个老教授就批评说，怎么能把中国的城市土地制度改革叫做「圈地运动」呢？「圈地运动」是讲英国资产羊吃人的运动，我们社会主义怎么能跟资本主义比呢？我当时就跟他讲，我们这个「圈地」可能不比人家的那个羊吃人的圈地更仁慈，但是他横竖接受不了这个概念，为了这个事我们还弄得很不愉快。后来这本书发表了以后，这个「圈地」的词，被大家广泛使用，最后还发展到「圈水」、「圈钱」 等等 等等，都用这个圈字。
中国改革以来总共发生过两次大规模的「圈地运动」，一次是九零年开始到九三年，朱镕基宏观调控。第二次就是把这个九十年代后期，就是九八年九九年开始一直延续到现在。但是两次「圈地运动」圈地的对象很不一样。第一次「圈地」主要是一些荒地和一些城市郊区农民的耕地，但是那个时候的补偿还比较好一点，至少我们深圳市那个时候农民还都依靠那个土地发达了。第二次就不一样了。第二次「圈地」，在城市里是旧城改造，就是大量被拆迁的民宅；在农村里呢就是农民的耕地。
从这个九六年到二零零六年这十年间，农民总共损失了一点二亿亩土地，其中很多都是农民用来耕作的土地。在农村我另外查到一个数据，在农村大概四年以前就有六千万的农民失去土地。那么这两年还在不断地增加，估计至少有八千万农民失去了他的耕地。
那么在城市里，有多少人失去住房呢？中国自己没给出统计数据，但是在瑞士的一个国际住房权中心，它给出来一个数据，并于去年给了中国一个「剥夺老百姓住房权」的「奖」，等于是把中国钉在那个耻辱柱上。 根据它提供的数据，中国这些年来城市里总共有八百万的
居民失去了住宅。
【记者】我们从二零零三年的「福布斯中国富豪榜」上排名看，大概有三十五位以上的富豪是靠房地产起家的，那他们用于投资房地产的钱，都是他们自己的吗？
【何清涟】要谈到这些房地产开发商的钱的来源，其实只有一个，就是银行贷款。很多房地产商其实并没有钱，但是他们用的是「借鸡生蛋」的办法，就是到银行里面去贷款。
他们圈地的整个流程，我曾经画过一个图，首先就是制定一个圈地计划；然后就再找这个国土局官员去那里批地。一亩地如果别人要拿到的话市场价要六十万，但是房地产商可能二十万就能拿到。那么他再付十万给这个官员作为贿赂。官员个人得到了十万，而国家损失四十万。房地产商低价拿到土地以后，再用土地作抵押到银行里贷款；当建筑本体完成百分之多少的时候，又可以拿那个建筑本体再去抵押。所以就是这么样不断地反复地去银行贷款、抵押来得到钱。这中间的最重要的环节就是一定要和银行里主管贷款的官员相勾结好，达成某种交易。
曾经有一年政府公布说查了房地产的贷款，结果发现有百分之二十五左右是违规贷款。那么后来这些贷款大多数都成了银行的烂账，收不回了。 这些年银行的烂账大量的形成，其中很大一部分是来自于房地产。
有一个统计数据，就是这个房地产贷款余额在一九九八年是两千六百多亿；那么到了二零零二年的时候就变成了六千六百多亿。中国人民银行对广东、海南还有江苏等地方做过一个调查，最后发现这些地方的贷款有百分之八十最后都转到了房地产开发商手里。
总之近三十年来中国关于银行对房地产贷款的政策不断地改变，最近的一次是二零零三年有一个《关于信贷业务管理的通知》，其中说到收缩房地产贷款资金，但是根本就不灵。为什么呢？
我曾经在一篇文章中讲过，在银行、政府和房地产开发商之间形成了一个三角同盟，就是「铁三角同盟」。为什么银行要贷给他们呢？从公的方面考虑，银行要贷给「优资资产」企业，即资本增值快的企业，它才有利可图。因此每一个信贷员都喜欢选择房地产商。
从私的方面来说，他们都有贿赂，即有回扣。这个在中国有一个行话叫做「融资成本」。「融资成本」你猜有多高？有百分之三左右的；后来据说涨到了百分之六。比如贷一百万元你要至少给这个贷款者六万， 那么就等于到手就是九十四万。 很多不良贷款就是这样形成的。
总之，整个流程是一个非常专业化的操作过程，但是都需要银行的配合。房地产开发商如果没有银行资金作后盾，没有银行的信贷官员的配合，他根本开发不成房地产。
【记者】我们看到中国政府也一直在说整顿房地产市场，土地买卖市场，那有没有什么成效呢？
【何清涟】这两年确实为了给房地产业降温，中央政府采取了不少措施，但是地方政府口头上拥护中央决议，但是实际上则不然。前不久江苏北部一个小县城的官员在一次公开讲话中还非常骄傲地说，他们那个市GDP的增长，房地产业做出了不可磨灭的贡献。他们把房地产业在四年内价格上涨三倍，当作当地政府的主要政绩，那么你去想想地方政府是如何看待中央的宏观调控政策的。而且那个地方官员还预言：我们还要继续涨下去，还有上涨的空间，中央的宏观调控政策只是针对大城市的，跟我们不沾边。
最近报纸上老在讲一条就是说中国政府要控制别墅用地好像以为这是中国政府第一次出台这个政策，其实二零零三年就已经在限制了；二零零四年又限制过一次。每一次限制，房地产商说咳以后不给地盖别墅啦，别墅要涨价了，大家赶快买啊，然后又趁机哄抬一次价格。
从二零零三年宏观调控以来，政府一直是把这个土地市场的整顿，当作这个宏观调控的闸门，但是为什么连关闸门都关不了呢？这中间就要考虑到地方政府这个角色。中国的这个土地买卖市场和全世界的买卖市场都不同。全世界的土地买卖市场都只有两个角色，一个就是买方，一个就是卖方，那么在中国呢，除了买方和卖方之外（卖方就是土地所有者买方就是房地产开发商），还夹杂了一个奇怪的角色，那就是地方政府地方政府。这里有两个原因。第一个是地方政府的部门利益。近六七年以来，各个地方的财政都出现了问题，那么房地产、土地买卖的收益已经成为各个地方财政的主要来源，平均占百分之四十五和百分之六十左右。在上海和北京土地买卖的收入和来自房地产的税收，占了地方财政的百分之六十以上。在西安这些地方略为低一点，也差不多到了百分之四十几。就是说在一买一卖之间政府利用权力，弄农民的土地，弄城市拆迁户的宅基地，几乎是一种掠夺民财。
国家审计署近年来已经屡次提到一条就是，中国的贪官百分之九十五以上都和土地买卖有瓜葛。这就说明，于公于私来说，政府都有干预土地买卖，介入土地市场的这种利益驱动力。也正因此中国的老百姓面对这个政府和房地产商结成的利益同盟毫无抵抗之力。
所以你看很多地方太石村也好，还有河北的绳油村也好，还有中国发生问题的那些村庄，农民基本上连告一个村干部贪污都告不倒。很多人说村干部怎么这么厉害呀？为什么农民想告他贪污腐败都告不倒呢？其实不是村干部厉害，而是中国政治官场中间这种特殊的政治保护关系。他们之间已经形成了一种盘根错节层层纠葛的利益关系，那么你要挖出这个村干部，这个村干部就会检举在他这里得到好处的官员；这些得到好处的官员他又还要去往更高级送，所以就会拔起萝卜带起泥就会弄倒一大串。所以呢他们为了保护自己不受损害，就必须保护那个村长，这就是这些年来村民再怎么「闹事」，连告倒一个村官的可能性都没有的源头所在。
【记者】面对房地产这样的畸形的发展，那它对中国社会产生什么样的影响呢？
【何清涟】它导致了贫富分化的进一步加剧。对于富人来说他们住房早就已经不是一个必需品，而是二次置业或三次置业，住房越住越好，最后住高级别墅。那么穷人是遮蔽之所都没有基本的保障。很多城市穷人聚居过多的地方已经出现了贫民窟化现象。在中国的这些穷人住的地方它没有投资，没有维修费用；环境就越来越烂。而富人区呢，绿树成荫，游泳池啦，高尔夫球场，还有各种休闲设施应有尽有。中国的房地产商可以公开地说我们就是要造豪宅要把这个富人区和穷人区分隔开来，这在美国是不可能。
在美国新泽西州，既有APARTMENT就是两室一厅的房子，同时又有很大一栋SINGLE HOUSE就是别墅。因为新泽西的法律就规定一个地方要建造高收入房，同时还要建立一定比例的穷人房。最近我就发现在美东市场那里建造了一些老人居住区，低收入区，就是因为它附近建了四个豪华比较豪华的高档住宅区。那么政府规定它必须建一个低收入区。因为美国的教育经费主要是来自于大家的房地产税，因此一个地方必须保证人口的穷富分布合理，要不然就会形成一种恶性循环。 我觉得新泽西州这个政策是非常合理的，它至少是没有把穷人排挤在经济发展和分享社会财富的过程之外。那么在中国呢，现在可以公然地说出来要建立穷人区，把穷人分隔于富人分开。而且呢这种事媒体上也在讲，我觉得这是一个很不正常的现象。
第二个影响，我觉得它加大了老百姓对当权者的怨恨。因为被三座大山之一住房压得已经喘不过气来， 住房又不可能不要，而且中国的租房市场又极不规范，房租要求也不合理，所以大家都情愿住自己购买的房子， 那么买不起房就会把这些怨恨全转移到政府头上。
但是我觉得针对政府是有道理的，因为政府本来在房地产市场和土地开发中间就起了一个非常不光彩的作用，应该说是充当了一个一身而二任的买卖角色，就是政府官员中饱私囊；还有就是充实地方政府财政收入。它本身就是掠夺者，而不是一个管理者。
这些年来群体性抗争事件逐年上升，二零零三年五万八千起；二零零四年是七万四千起；二零零五年是八万几千起。而且这些抗争事件百分之九十以上都是和土地有关的事情，所以这已经成了一个底层「动乱」的源泉和导火线。像去年「汕尾事件」，政府居然还出动坦克，你说一个政府居然要出动坦克和全副武装的武警，去对付这个手无寸铁的农民，你可以想象这个农民的反抗到了何等激烈的程度。可以说房地产开发既是推动中国经济高速发展的龙头老大，同时又给中国社会埋下了极大的不安和隐患。
【记者】那么面对中国这个房地产市场和土地管理市场的这样的一个局面中国老百姓应该怎样保护他们自己呢？
【何清涟】中国老百姓现在真的是很可怜，他没有保护自己权利的手段。就以白振侠，一个北京市民的经历为例。他实在是觉得这个拆迁太不公平了，他大概是上百万的资产，但最后补偿二十来万块钱，就非得把他搬走。他为了抗拒拆迁，在地上打几个桩子，用铁链把自己锁在上面。因为黑社会暴力组织一来把这些拆迁户架走，为了不让这些人架走用，那个铁链子把自己锁在四个桩子上，又为了不让这些人接近，他给自己打造了一套盔甲，上面钉满了钢钉。最后他的屋子还是被推土机夷为平地。 他把自己的家产变卖以后，拿几十万块钱了办了一个到美国的签证，他说，「我就不相信我告不倒你，我要让联合国知道你们有这样的暴行」。 因为中国的老百姓有时候错误地以为联合国有管理中国政府的权力，结果他在联合国控诉了半个多月，坐在那儿绝食了半个多月，很多人同情他，但是最后这个事不了了之。类似于这样的故事发生很多起有很多市民啊，真的最后啊是活不下去。
因为中国政府剥夺了中国老百姓一切反抗的手段和权力。 那么他们最后就走上了用自焚这种手段抗争的不归路。从二零零三年开始到现在各地都时常有这种自焚的悲惨消息传来。比如，南京邓府巷拆迁的时候，一个居民叫做翁彪，他是一个工人，因为他实在是没有办法了，最后他就是把汽油浇到自己身上然后就自焚，那一次是八个人一起集体自焚。
很多人是这样想的，牺牲了他一个人，但是如果他能够用自焚给自己家里增加点补偿，他的妻子和儿女还能活后来呢。政府为了平息事端给了一点补偿，但是他们的家属都非常伤心，因为这是她们的丈夫用生命换来的。从这一些事情可以看出中国老百姓是如何缺乏维护自己权利，包括生存权利的基本手段的。中国政府不是有一个很典型的对人权的荒谬解释吗？它说在中国生存权就是人权。现在问题是这些人的生存权都被剥夺了。
如果不是逼到那一步，人都有求生的愿望，不会走这种自焚这种绝路，这种非常悲壮的反抗方式。后来中国政府出台了一个非常野蛮，非常不人道的法律，就是把这一类的事件都认为是破坏社会治安，有人自焚救过来了后，不但没有得到解决问题的承诺和帮助，政府反而把他抓到牢房里去了。
【记者】那中国老百姓只有坐以待毙了？
【何清涟】目前看来只有坐以待毙。但是也有少数不愿意待毙的，那么就起来反抗。这就是近些年来维权运动逐渐在中国大地开始兴盛的原因。
中国老百姓他可能觉得民主离他太远，自由离他太远，他这些都可以不要，但是生存权利还是要的。中国人也只有在被剥夺到连生存权都没有的时候那个时候，他才会起来反抗，用他们的话来说是「兔子急了也要咬人」。你把人逼到了没有路走的时候，就是官逼民反，民就不得不反了。像这些农民抗争实际上都是官逼民反的例子。那么不管中国政府能不能听到，我是从这个群体性抗争事件百分之九十都是跟征地和拆迁有关，我已经听到了中国农民和人民的怒吼声，我觉得这种局面不会维持太久。
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