上海70亿国有资金从委托贷款渠道进入房地产业

2006-11-04 17:29 作者:陈 芳


时间：2006年11月04日02:08 我来说两句(238) 　



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【来源：北方网】
　　借道委托贷款 上海70亿国资进入地产

　　本报记者

　　上海报道

　　70多亿元的国有资金从委托贷款渠道进入了上海的房地产业。

　　这个调查结果是伴随着上海市国资委高层的变动传出来的。



10月24日，上海市政府新闻发言人小组就“上海市国资委主任凌宝亨、副主任吴鸿玫是否涉及社保案”一事向境外媒体证实，“两人正在协助调查”。

　　随着凌、吴被调查，上海市国资系统一位干部认为，上海国资系统存在的一些问题将逐渐浮出水面。

　　“调查更加深入”

　　据说，社保案发后，上海市国有资产经营有限公司（下称“上海国资经营公司”）有多位干部来到驻在马勒别墅的中纪委调查组，反映公司的有关问题。

　　而在社保案发后，上海市国资委也主动对上海国资经营公司进行了一次调查。

　　据悉，上海国资委调查结果的人士透露，调查显示，上海国资经营公司对房地产领域的委托贷款有70多亿元，超过公司对重大市政工程、基建等领域的投资。这70多亿元当中，有80％以上贷给了民营房地产企业，委托贷款年利率则从6%－15％。

　　基于这一情况，10月中旬，上海市国资委向上海国资经营公司发出专项整改通知。

　　接近市国资委的人士透露，该通知的主要内容是：要求上海国资经营公司必须积极配合上海市公安局经侦总队对公司委托贷款的调查工作，同时必须严格按照国家对房地产行业的宏观调控政策以及央行对房地产行业贷款的有关规定，立即停止对房地产领域的委托贷款。

　　“市国资委要求，公司在收到通知15日内递交有关整改的书面报告，并在一个月内完成整改。”这位人士透露。

　　知情人士透露，在国资委进入公司调查期间，有关审计部门以及上海市公安局经侦总队也进入公司调查华易豪等地产项目的委托贷款情况。“几拨人马同时或相继在公司调查。”

　　在凌宝亨、吴鸿玫被宣布调查前，国资委的几位领导曾约见上海国资经营公司高层，要求国资经营公司限期整改，保全国有资金，把借贷给房地产企业的巨额委托贷款追回来。

　　到了10月底，调查进一步深入。

　　公司内部人士称，10月27日和30日，中纪委、上海市纪委一行数人两度来到上海国资经营公司，找公司相关部门负责人谈话。

　　“他们不是按照以往的程序通过公司安排谈话，而是突然直接上门来的。”上海国资经营公司内部人士说，虽然不知具体谈话内容，但估计与委托贷款问题有关。

　　该人士还透露，在“十一”国庆节前后，公司几个部门负责人还集中一个多星期时间，试图对以前的一些事情进行“补充处理”。

　　“估计就是倒签、补签一些合同，”一位消息人士说，“比如在资金来源方面，有些资金原本是用银行的贷款然后通过某种渠道委托贷给房地产企业的，现在追补一些手续、合同，把它做成是公司或下属公司的自有资金。另外就是与某些客户补签利息方面的合同。”

　　这位消息人士还透露，“公司曾将一笔巨额资金以很低的利率借贷给了某位前领导亲属的关联企业。”

　　这些消息尚未得到上海国资经营公司方面的证实。至于是否最终采取并实施这些补充手续，目前也还不清楚。

　　国资委要求尽快回收给房地产企业的委托贷款资金。据内部人士说，上海国资经营公司委托贷款项目之一的“大上海国际花园”，因种种原因，最后采取以几套住房来抵偿对国资经营公司的部分欠款。

　　但由于房地产开发商原来一些资金来源渠道被相继堵住，是否有能力在短期内还款还是一个疑问。

　　事实上，因部分开发商资金紧张，上海国资经营公司的一些委托贷款项目已经展期，并有继续展期的趋势。

　　70亿“输血”地产商

　　房地产业是近年宏观调控的重点领域之一。随着一系列调控政策出台和银根收缩，房地产商的资金链日益紧张，大多数商家的融资都转向了银行委托贷款的形式。

　　某银行的一位支行行长曾解释说，目前有关法规禁止企业间直接借贷，但企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的“委托贷款”则是合法行为，所以，近来流入房地产企业的“国资”大都是通过银行办理委托贷款。但委托贷款的资金来源必须是公司自有资金，而不能是银行借贷资金。

　　委托贷款的另一个好处是，抵押担保物的真实性和价值基本能得到保障，未来一旦发生风险，抵押物处置能得到法律保护。这对资金拆出方的风险控制显然有利。而对银行而言，“委托贷款属于低成本、低风险、高收益的中间业务，银行何乐而不为？”这位银行人士认为。

　　上海国资经营公司发现了这其中的“商机”，很快成为委托放贷的大户，贷款规模逐年增大。据内部人士估计，2003年委托贷款资金不到10亿元，2004年30多亿元，2005年则更多。

　　“大家都知道上海国资经营公司有钱，这方面的业务做得挺大，据说去年的规模就有30多亿，关键是要有关系才能够拿到。”一位房地产业界人士2005年下半年时曾告诉记者。当时，他正四处打听有谁认识上海国资经营公司的有关负责人，希望找到人帮忙引见。

　　据上海国资经营公司内部人士介绍，公司对房地产企业或项目进行委托贷款的主要操作模式有三种：

　　一种是过桥贷款：即“四证”不全，无法从银行获得贷款，先由上海国资经营公司提供委托贷款，房地产商获得资金后缴纳相关资金使“四证”齐全，获得银行贷款后归还国资经营公司提供的资金。

　　第二种是，“四证”不全、且项目自有资金未达到35％的房地产商，国资经营公司先注入一笔资金参股项目公司使其自有资金比例达标，然后再委托贷款给该公司。项目完成后，房产商再回购国资经营公司所持股权，同时归还委托贷款资金。

　　第三种是，房地产商资金特别紧张，国资经营公司注入资金参股，使其35％的项目自有资金比例达标，然后对项目进行委托贷款。但与前一种模式不同的是，企业不回购国资经营公司持有的股权。此外，因项目开发利润高，房地产商不愿意按照股权比例分红，而是给国资经营公司支付固定回报。

　　上海市国资委的调查显示，上海国资经营公司70多亿委托贷款中，80％以上流入了民营房地产公司，合作项目达60多个。

　　据记者了解，曾经获得过上海国资经营公司委托贷款的房地产企业与项目包括：上海恒和置业有限公司项目、阳光投资公司项目、大上海国际花园项目、均瑶集团项目、新梅短期融资项目、德诺投资发展公司项目、成城项目、华易豪项目、盛大金磐项目等。

　　“对于委托贷款业务，公司管理层显然持公开肯定的态度。”国资经营公司内部人士介绍说，今年1月，上海国资经营公司在宁波举行的“2005年年度总结大会上”，公司宣布，为表彰某委托贷款业务小组成绩显著，特给以30万元的奖励，并将该小组负责人评为该年度优秀员工。

　　“这种奖励对公司业务发展自然具有导向的作用。”这位内部人士认为。

　　膨胀的短期投资

　　上海国有资产经营有限公司成立于1999年10月15日，注册资本50亿元，是经上海市政府批准成立的国有独资有限责任公司。公司下设上海国有资产处置有限公司、上海国鑫投资发展有限公司、上海国智置业发展有限公司、上海达盛资产经营有限公司和鼎通投资有限公司(香港)等5个全资子公司。

　　关于公司成立的宗旨，公司网站显示，上海国资经营公司总裁祝世寅在2005年初表示，公司要“积极参与国有企业集团的改制重组，充分发挥好国有资产资本运作的平台作用；努力完成上海市重大项目的投融资任务，为本市经济结构调整和国有资产保值增值，为把上海建成国际化大都市作出新的贡献”。

　　然而，这几年，上海国资经营公司短期运作的资金规模逐年增大。

　　“2005年，公司短期运作资金达到40－50亿元，主要投向房地产委托贷款、证券投资等领域。”上海国资经营公司内部人士表示。

　　据熟悉上海国资经营公司情况的人士说，公司原来用于委托理财、证券投资的资金数额比较大，后来缩小了规模。但其中有4亿元资金给国泰君安证券委托理财，后来因为股市持续低迷，这4亿元变转为股东借款。

　　另外还有给爱建证券的数亿元委托理财资金，至今尚未收回。

　　就内部人士反映的上述情况，11月3日下午，记者数次拨通上海国资经营公司总裁办负责宣传的副主任的电话及手机，均无人接听。

　　而上海国资经营公司总裁祝世寅的秘书则向记者表示：“在目前情况下，祝总不方便接受采访，如果需要，将会主动联系媒体。”