开发商替地方政府背了一半黑锅

2006-11-02 16:12 作者:陈军华 房地产市场又掀起了波澜。清华大学副教授周榕与房产开发商潘石屹展开了激烈论战。

周榕痛斥“房地产四大罪状”——“价值观上崇尚拜金主义”、“宣扬享乐主义的生活观”、“将社会分化对立推到极致”以及“崇洋媚外、追求复古，对时代文化缺乏自信”。周榕称目前房地产发展商占用城市资源就是与人民为敌。房产开发商潘石屹对此反驳：“城市建设规划是政府制定的，房地产商开发是按照政府的规划办事。”日前，双方正斗得欢。

周榕对开发商的痛斥，引来许多人的支持，显出公众对开发商的印象普遍不佳。而潘石屹则一脸的委屈。他认为，周榕对于房地产行业宣扬拜金主义的说法过于极端，并不应该全部怪罪在房地产行业身上。

近年来，由于房价连续上涨，超出了许多人的购买能力。有一个比较可信的数据是，70%%的人买不起房。因而，公众对开发商没有好感，也属理所当然。但是，将责任一股脑地推到开发商身上，不仅对开发商本身存在不公，也可能因此将实质性问题掩盖，无法推动问题的解决。归根结底，人们的怨气主要集中在房地产市场的暴利和高房价上，需要指出的是，在房地产市场获取巨额暴利的不仅仅有开发商，还有地方政府，地方政府甚至比开发商获取的利润更多。

统计表明，在整个房地产的建设、交易过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%%至40%%。如果再加上占房地产价格20%%至40%%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50%%至80%%。如此高的预期收益和与之不对称的成本付出，是地方政府与房地产集团越走越近，而违规行为层出不穷的利益根源（《上海证券报》10月27日）。

除了相对公开和透明的税、费，还有许多不公开的“公关”费用。房地产行业是商业贿赂的重灾区，据报道，开发商的“公关”成本占到楼盘总成本的3%%到5%%或更高，而这些成本最终都将被转嫁到买房人手中，推动房价的上涨。

因而，高房价的根源，其实是在地方政府身上，只不过，地方政府的巨大收益由于是在幕后完成，因而很容易被忽略。而开发商，不仅自己要获取巨额利润，还要将地方政府获得的利润计入房价成本之中，成为站在前台推动房价上涨的责任人而遭到公众指责。

房价持续上涨，最终引起高层的重视。目前，解决房价居高不下问题所采取的调控政策，主要针对的是开发商，而忽略了地方政府，并且，许多房市调控政策本身就是由地方政府去实施的，这样，很容易导致两个弊端。第一，调控主要针对开发商本身，使最重要的调控对象———地方政府“漏网”。第二，调控政策由地方政府具体负责实施，它们容易和开发商串通，对上阳奉阴违，私底下继续推动房价上涨以牟取暴利，第一次调控失败症结就在这里。

房地产市场中的最大获利者是地方政府，房市调控受阻也与地方政府不作为有关。公众有理由要求开发商承担社会责任，但是，如果将责任全部推到开发商身上，无助于问题的解决。平抑房价，最重要的是，将地方政府从利益中最大限度地剥离出来，至少能把地方政府从房市中获取的利润降低一些，相应的，房价就能立即作出反应——这要比一味指责开发商有意义得多。