集体退房有什么社会性风险?

　　从这则消息来看，看上去事件十分紧急，但民众退房本来是市场经济中一种最基本的商业行为，为什么会成为一种社会性风险呢？如果是因为事件的集体性，那么买房卖房本来都是个体行为，为什么购房者要集体行动？这样不会增加他们的行动成本吗？这其中有什么蹊跷？

　　购房者为什么要退房？肯定经过充分考虑。因为要退房，首先就得看合同中有没有约定可以退房。如果没有约定可以退房，那么开发商肯定不会让退房，特别是房地产市场出现周期性下降时更是如此。即使开发商同意退房，也肯定会把退房的风险全部转嫁给购房者；如果合同约定可以退房，那么合同肯定会规定购房者在退房时要承担多少违约风险，比如说3%的违约金。如果购房者愿意承担违约金，那么开发商就得按照合同的约定给购买者退房了。这是最基本的商业行为。

　　至于本来是很简单的商业行为，为什么会引起购房者的集体行动呢？我的推测是:开发商预期房价会进一步下跌，或不看好未来的房地产市场，希望藉助于方方面面的力量来阻止退房，即开发商不准备履行合同。开发商之所以敢于这样做，肯定是做好了准备的。在这种情况下，分散的购房者只好联合起来显示其退房之决心与力量了。如果购房者能够按合同约定顺利退房，还需要集体行动吗？

　　面对这种集体行为，有关部门请不要将其渲染为会带来什么社会性风险，而要明白何以会出现这种集体行为。有关部门应该把购房者的退房行为看做是一种最基本的商业行为。既然是最基本的商业行为，有关部门的责任就是如何来保证这种商业行为的合同得以履行，而不是来干预商业行为的合同履行，特别是不能以冠冕堂皇的理由来破坏这种商业行为的合同履行。在合同范围内，收益与风险由当事人各自承担。无论是开发商或购房者都是如此。如果有关部门要干预这种合同的履行，那么由此引发的风险谁也不愿意承担。在这种情况下，任何受到损失的当事人都会想方设法来改变这种干预。当当事人一方不愿意承担这种强制性或有关部门干预下带来的风险，购房者的集体行为就自然出现了。可以说，集体退房行为的出现，乃是商业合同不能够得到认真履行或有关部门不能保证合同履行的结果。如果说退房行为有社会性风险也不是退房行为本身，而是其他因素导致的结果。

　　至于退房行为会引发房地产市场的连锁反应，导致民众对房地产市场失去信心，这根本就不是要由退房者来承担的。人们为什么会对房地产市场没有信心？肯定是这个市场有问题，肯定是这个问题早就应该解决而一直未能解决。为什么市场早就有的问题要退房者来承担？如果要这样做肯定是通过非市场的方式来达到，在这种情况下，弱势的购房者也只好通过集体行动来维护和争取自己的利益了。

　　因此，集体退房事件根本就不是什么社会性风险，如果说其中有社会性风险，只能说是有关部门不能保证合同有效履行的结果。

新闻背景：上海“退房风潮”

来源：中共新华社

　　年底，楼市再起风波：上海出现大规模退房风潮，越来越多的预售房买房人开始采取群体性行动－－或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，而诉求只有一个：退房！愈演愈烈的退房风潮令有关部门不安，一份旨在化解“未来一段时间内可能出现”的社会性风险的报告，正由上海的数个部门紧急起草。

　　 这不能不引起人们的担忧：上海的“退房风潮”会否引发楼市的“多米诺骨牌”效应？

“退房风潮”涌上海

　　 11月23日，位列上海地产十强的大华集团遇到了大麻烦：它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的51名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止偿还房贷。退房业主代表甘先生说，为了退房，他们宁愿按合同约定，承担总房价3％的违约金及一切相关费用。

　　 “退房风潮”一波接一波涌起：“达安春之声”、“金沙雅苑”的退房风波未平，浦东超大楼盘“风雅颂”的拒收事件又起；“蓝山小城”也因降价引起前期业主打起“退房”旗号，浦东世纪公园板块某大盘的退房纠纷欲理还乱……事实上，但凡横跨楼市调控周期－－在今年3月份前已有房产售出、3月份后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地被卷入了退房、索赔差价的风潮。

　　 珠江地产的一位人士分析：“孤立地看，一个楼盘退房只涉及几十户人家，但若处置不慎，则可能连锁反应，引起大面积翻盘－－至少是信心的翻盘。这就是风潮比风波的可怕处！”眼下，开发商拒绝退房使问题变得越来越复杂。上海汇业律师事务所的杨律师说，退房纠纷的诉讼在增多。

　　 房价下跌是退房风起的真实原因。“水岸蓝桥”的这些退房人大多是在去年底和今年初上海楼市巅峰时预购的，当时买价在9000元／平方米至14200元／平方米之间，如今周边同类二手次新房的挂牌价已跌至每平方米8000元到9500元之间，且许多房子是带装修的。如此一来，房子还没到手，每套价格就缩水少则十多万、多则二十余万。两害相权，违约退房实为减损。

转自《选择周刊》第64期