纽约各区房地产风险分析

金融区

我们都不喜欢成为传播坏消息的人，特别是在一个每个人都想成为赢家的地区。但是如果经济景况变坏，金融区（The Financial District）的每个人恐怕都希望他们能够买空卖空。

这个区域有着鹅卵石铺成的街道、有着上世纪初的风貌、有冲击力的景色和便利的交通。但是，它的社区服务实在贫乏，而且当那些白天去上班的人们回到家中之后，整个地区安静得令人窒息。就像许多房地产经纪人私下透露的那样，如果你可以忍受贫乏的餐饮和购物服务，那么住在这里也不是一个坏的选择。

可以说，在经济不好的时期，类似这种边缘行的社区房价总是容易下跌。此外，这个地区虽然吸引力了不少以家庭为单位的买房者，但是经纪人表示，许多新楼都是以“新人”为市场目标的。如果他们失业或者房屋贷款的利率提高，他们很可能立刻转手卖房或者继续租用。在最近的几年，这个地区新添了不少的公寓单元，由于距离不少白领的工作地点很近，公寓的价钱亦然飞涨。在经济萧条时期，以前人们用来在曼哈顿下城买一间奢华单房（60万美元）的价格，可以在上东村买到一间距离饭馆和中央公园都很近的公寓。当初那些心急火燎要在这个地区买房的人们，可能会将其屏弃。

风险指数：8

库房区

包括苏荷、翠贝卡和熨斗区（Soho, Tribeca, and the Flatiron District）

如果你正在曼哈顿下城的“阁楼”里阅读这篇文章，那么你真是太幸运了：你拥有着城里最令人羡慕的住房，也许会比任何一个地方的住房更经得起市场的考验。以最近的历史作为指导：90年代，当曼哈顿房地产到达最低点的时候，苏荷和翠贝卡两地的房价比其它地方恢复的都快。

米奇歇尔马克思崴尔和捷克森房地产评估公司（Mitchell, Maxwell & Jackson）房地产评估公司的马丁（Michael Martin）说，“下城房地产的价格在1994年就开始转折了，而直到1996年，其它地区的房价才开始回升。”

格林威治村。

911事件以后同样的事情又再度发生了，可可然（Corcoran）公司的哲特勒（Linda Gertler）介绍说，在世贸被毁之后，她仍然成功地以900万美元的报价将一个公寓卖给了一对明星夫妇。

熨斗区以其经济社区和日常生活社区相结合的特点，搭配上便捷的地下铁服务，也许是市场低靡时你对房地产最佳选择。翠贝卡地区也同样坚挺。新堡不动产集团（Newcastle Realty Group）的奥什尔（Shaun Osher）解释称，“市场对这些房屋的需求是如此之大，因为它们是不可重建的。”总体建议就是：买下来，等待坏时期过去。

风险指数：3.5

下东村和东村

从上次的经济萧条以来，曼哈顿东14街以南已经改变了许多，但是它仍保持了和租房的旧时代同样的某些特征：青春。

在这个区域买房的人大多数是首次进入房地产市场的中产者，而一旦房屋贷款利率暴涨，他们中的一部分很可能成为无法支付房款的人群。新堡不动产集团的奥什尔说，“纽约大学的学生会毕业，新婚夫妇在有了第一个孩子的时候就会想着搬出去住，而新近工作的人们说不定会在加州找到更好的职位，也就是说，在市场上随时都会有许多可以贩卖的住房。”房地产经纪人认为这个地区的“短暂性”可能使得在经济萧条时期市场遭受冲击的可能性增强。此外，这个社区有许多出租的房屋，而一个看上去被房客充满的社区不会是太理想的选择，却似乎比一个到处都是“正在出售”房屋标志的幽灵地区要好得多。

长岛海滨的“假期房屋”风险最高。

风险指数：7.5

也许你要说西村的房地产是被“吹”起来的，但是当经济衰退的时候，西村将被证明它的价值。西村是现在最有名和昂贵的居住地区之一，房地产商应该归功于例如理查德迈耶大厦（Richard Meier Tower）那样的名居。值得注意的是，价钱的确有所下降，但不是大幅度的下跌，而且可以说，这个价格是稳定在一定水平之上的。新堡不动产集团的奥什尔对《纽约》杂志表示，“当人们在买房投资的时候，当市场上充满了相同意志的人们，市场就被保护起来了。”从大部分地区来看，整个西村是个安全的赌博，而且从历史的角度来看，这个结论也已经被证明是正确的。

风险指数：3.0

中城东区

说出一切你关于这个地区想说的话吧--无聊、让人难以启齿的落后于时代。可是如果市场跳水的话，那么这个区域也许将是笑到最后的一个。

萨顿区（Sutton Place）吸引了许多上了年纪的富裕的业主，他们不会被经济萧条所影响，可说，在他们的身上找不到太多的缺陷。目前居于下风的摩瑞小丘意外的坚挺，因为它的价值还没有得到充分的认识。不过也请保持清醒：这个地区的新发展正在把房价往高位上推升，现在已经超过了一平方英尺1000美元。如果你在房屋还未建成时出手，请再三思量，因为有些房屋实在是“特洛伊木马”，外表唐璜、腹中空空。

风险指数：4.0

切尔西（Chelsea）

在90年代中期，是纽约房地产的非官方黑暗时期，期货经纪人科尔（Paul Cole）和他的夫人在西30多号买下了一间全服务公寓楼里的单房，出价72000美元。这间单房的前业主在许多年前花费了11万美元，但是却无法等到房价回升再出手卖房了。而且看上去，科尔夫妇并不是唯一在大甩卖中占地便宜的人们：从1989年到1993年，这个地区的房地产价格下跌了43%。但是也正因此，这个地区成为一个截然不同的社区。

西50号以上的房价开始暴涨，艾丽曼房地产公司（Eliman）的老经纪人斯坦博格（Leonard Steinberg）说，“它为河流所环绕，并且是个正在形成中的市场。”不过这个地区最大的问题就是那些新“豪华公寓”，主要是在西40多号开始建立的。其中一个拥有着公交车终点站（Authority Bus Terminal）的可爱景致。但是由于许多公寓仍然处于建设之中，很难想象一旦市场皮软，这个地区的楼市不会受到冲击。

风险指数：6.0

老豪宅（Old Luxe）

在2004年，在第五大道和公园路的最贵的合作公寓售价2500万美元；在中央公园西，合作公寓的售价是2000万美元。你觉得2005年你还能找到一个好交易么？猜猜看吧。

如今的黄金海岸区的业主那么富裕，以至于可以不受任何市场风波的影响--什么政治丑闻、TV秀的取消或者八卦离婚新闻，这些都不能再吊起他们的胃口。而且不要忘记，他们需要拥有可兑现资产来获得委员会的批准，沃博格不动产公司（Warburg Realty）的总裁彼得斯（Frederick Peters）说，“这些合作公寓委员会的好处就在于，它的经济政策保证人们不会陷入太大的危机。”

房屋委员会清楚的知道他们的优势在哪里--那些令人艳羡的空间。这些公寓几乎从来不会下跌到市场的底层，总是有人在适当的时间愿意对它们抛出绣球。

风险指数：1.5

96街以下的连栋

根据斯崔布林豪华公寓报告（Stribling Luxury Residential Report），连栋房屋生意可说是显著的，2004年整体销售上升了118.7%。（在东村60多号的32尺宽的房子，售价950万美元，然后在同一天涨到了1150万美元。）这样的连栋房子目前只有1000套，尽管有人警告应该警惕房地产泡沫的破灭，但是这些连栋仍将在房地产市场常盛不衰。

最近，购买者的形式发生了变化，他们以外国人为主，由于市场上合作公寓的短缺和房屋审查委员会的严格程序，这些海外的购买者涌向了连栋房屋市场。另外，如果你住在格林威治村，那你简直没什么可担心的了，纽约大学就是你房地产最坚强的后盾，大学对房屋的需要简直是没有止境的。

风险指数：3.0

新豪宅（New Luxe）

在过去的两年中，我们可以看到天价的豪华公寓在拔地而起：在万笔肯阔特（One Beacon Court）的新布鲁博格大厦每间豪华公寓售价2700万美元；在川普(特朗普)公园大道的售价3000万美元；泰姆沃内尔（Time Warner）的售价在4200万美元。但是请让我们平心静气的分析一下，如果市场突然崩溃，这些高级公寓还能保持身价吗？答案是：可能应该不会。

环绕中央公园的老式豪华公寓风险最低。

主要原因是价格上涨的太快，不过艾曼利房地产公司的经纪人兰兹（Dolly Lenz）表示，她刚刚向一个客户出售了2500万美元的公寓，对方“连眼皮也没眨一下。”能够出钱买房的人也许富裕到可以不在乎市场起伏的程度，但是下跌的房地产不会带来好运，对富翁和穷鬼来说都是如此。

风险指数：6.0

上东城和西区的家庭公寓

如果你想在房地产的风暴里寻找避风的港湾，那么那些位于中央公园两侧的两房一厅或者多房一厅的家庭式套房将是你最好的选择。它们很可能不会受到泡沫的冲击，原因很简单：你拥有的面积越大，越安全，因为空间总是有限的。

沃博格不动产公司的阿搏拉姆斯（Susan Abrams）说，“好学校和好的社区家庭是影响一个地区房地产的价格的重要因素，使得这个地区变得更为稳定。”上东城和西区的家庭公寓就是处于这样的环境之中，也许在二战以前，地理位置是购买房屋的首要考虑因素，但是在战后的年代里，空间说明了很大问题，越大的空间就意味着相对越坚挺的价格。

风险指数：2.5

哈雷姆区

在哈雷姆存在两个市场：新型的联合公寓和老房子。而且它们有些截然相反的特征。最近，房地产的开发商开始在曼哈顿的上城寻找空间和停车场，然后发展商都已经找到了买主。但是这个令人尖叫的生意并非那么吸引人们的眼球，当市场出现瘫痪的时候，每个人的日子都不会好过。虽然许多人叫喊着，“我宁愿在这里也绝对不住在村子里！”

可是假如有可能的话，他们还是不会选择这里。不过我们还是有一个可以解决问题的处方：西哈雷姆比东哈雷姆要好。熟悉哈雷姆房地产情况的经纪人萨格斯（Willie Kathryn Suggs）说，整个市场会从现在开始向前挺进。最好的购买地点是：靠近芒特莫瑞斯公园（Mount Morris Park）和在汉缪顿高地（Hamilton Heights）等处。

风险指数：6.0

老牌布鲁克林

2000万美元在布卢克林高地出售的房子没什么了不起的。在布卢克林的房地产市场中--包括布卢克林高地、波恩兰姆小丘（Boerum Hill）、卡罗斯花园（Carroll Gardens）、科博小丘（Cobble Hill）、公园斜坡（Park Slope）和福特葛雷尼（Fort Greene）。

《纽约》杂志认为，这些地区的业主基本可以稳坐泰山。原因就是，布卢克林高地可说是一个房地产“牛市”的标志。也许有部分人会对福特葛雷尼产生怀疑，因为它还是一个新生的区域。但是艾曼利房地产公司的经纪人堂那荷（Marilyn Donahue）说，这个地区的稳定性和布卢克林高地差不多。重新修饰过的福特葛雷尼公园（Fort Greene Park）和高昂的股票市场，都在支持这个区域。而且这里的房地产价格还没有饱和。

风险指数：3.5

边缘布鲁克林

在布卢克林的边缘区域，有两种业主是主要的消费者：一类是在维联斯博格（Williamsburg）、绿点（Greenpoint）和丹博（Dumbo）的艺术家人群；另外一类是选择了白德福特－史蒂文森（Bedford-Stuyvesant）、红胡克（Red Hook）和克朗高地（Crown Heights）的家庭购买者。没有人可以在市场下跌的时候做得很好，但是消息灵通人士的优势就在于他们可以比其他人更早的撤出来。

在白德福特－史蒂文森区，由于当地高犯罪率和低质量的学校，很少有人会选择到该地买房。如果你出价75万美元，也许就意味着投资的彻底崩溃。克朗高地也是一个应该避免的地方，虽然交通便利，但是房价目前已经有点过高，将来应该呈现下降趋势。维联斯博格和绿点是较好的区域，前者拥有某些古典服装店和泰国餐馆，后者的三层到四层的连栋住房目前还有升值的余地。

风险指数：7.0

皇后区长岛市和杰克森高地

有许多潜力、许多的猜测、没多少居民--这就是长岛市的情况。此地无疑是艺术涂鸦者的天堂，但是米奇歇尔马克思崴尔和捷克森房地产评估公司（Mitchell, Maxwell & Jackson）的投资人捷克森（Jeffrey Jackson）说，“许多的猜测使得这个地方的价钱开始上涨，但是它还没有发育成为一个成熟的社区。”《纽约》杂志认为这个地区还缺少一个大型的超级市场。

皇后西区的合作公寓是目前较为豪华的选择，但是在不久的将来，它可能要承受来自附近奥林匹克村和另外一个400个单元的共有公寓的竞争。至于捷克森高地是许多分析家所讲的“香草社区”，它被认为可与布鲁克林高地（Brooklyn Heights）相比，花园、壁炉、和历史性的房屋装饰会保持此地房屋的吸引力，尽管它距离中央火车站有12站。

风险指数：5.0

郊区

如果没有额外的需要，在所谓“世外桃源”的人生从投资的角度来说可谓最佳选择。虽然在80年代后期，房价跌了不少，但如果选在郊区居住，也许不用过分担忧。康州格林威治（Greenwich）可说是投资世界的“死胡同”，他们工作和消费都呈现“本地化”的趋势，并从一个税务系统上得到好处。

地区移动对新泽西和长岛都产生了正面的影响。捷克森分析称，“从曼哈顿的中城开始，商业的移动逐渐向西。”在过去的三年，长岛房地产经历着两位小数的增长。专家认为关键因素是“情感安全指数”，平均每家2.5个小孩，不会有人“卷包跑路”。此外，郊区刮起“城市化”的风潮，从怀特布莱斯（White Plains）到杨克斯（Yonkers）处处可见这样的趋势，人们在创造着一个“真实的世界”。

风险指数：3.5

汉普顿和卡斯科尔

人们势必吞下苦果：当房地产市场的泡沫破灭，购买“假期房屋”的人们将率先受到冲击。（Trachtman & Bach）的经纪人科尔（Paul Cole）说，“如果你经济并不宽裕，首要是为你真正居住的地方打算。”

居在卡斯科尔做房地产生意将近二十年的经纪人贵查德（Ron Guichard）介绍，从1992年到1997年这个地区的房地产曾经令人无比沮丧。曾经有人花费220万美元在2004年买下一套住宅，4个月后出手的时候为590万。任何发生在城市里的风吹草动都会对这个区域造成直接而快速的影响，有些人出手倒卖房屋只花费几个月。这也是不稳定的原因所在。在东南汉普顿情况要好一些，多数业主生活富裕，可以等待较长时间再将房屋出售。

风险指数：9.0