疯狂不再 上海楼价的下跌过程不可避免

　　仿佛就在眼前的事情，一转眼竟找不到半点踪迹了。房产中介里应接不暇的忙碌、新盘售楼处前连夜的排队，这些大肆渲染着火热楼市的景象一夜之间似乎全都蒸发了。

　　连日来，本刊摄影记者奔走于大街小巷，采撷着“6.1”新政前后的楼市影像。镜头里，房产中介不是关门大吉就是冷冷清清，一些心急的中介忍不住“摆摊”卖房，上百万元一套的房子和三五元一件的小玩意儿一样，在马路边叫卖。新盘的售楼处里，几乎找不到来询问的买房人了，售楼小姐们好不容易站着坐着熬过 8个小时，成交记录可能只是“白板”。同样是卖房子的人，那些手中捂着几套甚至几十套房子的投资客们，更是惶惶不可终日，有人在自家的阳台上打起了“急售”的横幅，有人则像贴“寻人启事”一样地四处撒网，宣称自己的房子是“跳楼价”，不容错过，更多的人则天天电话遥控中介，“挂牌价再降5万元，如果上门看房，价格还可再议。”而买房人则个个变得笃悠悠起来，“等等看，说不定又跌了些。”

　　镜头是真实的，它所记录的上海楼市正在经历着一场暴风雨的洗礼。疯狂不再，跌势开始，2005初夏的楼市带着一丝痛苦的冬寒。

　　无论是镜头里记录的景象，还是网上房地产公布的数据，目前楼市发生转折已成为人们的“共识”。5月份，上海新盘成交量较4月份减少约五成，平均价格也比3月份的9156元/平方米下跌了约1000元/平方米，跌至8077元/平方米。而在二手房方面，一些大的房产中介普遍反映，5月份的成交量比高峰时下跌了50%~80%,有媒体报道说，近期房产中介平均每天关门30家。

　　显然，楼市下跌之势已难以避免。可即使是跌，也有不同的跌法，上海楼市将会演绎的是一泻千里的暴跌、一个台阶一个台阶的缓跌还是急跌数日又峰回路转的小跌即止呢？这次下跌的幅度有多大，会持续多长时间？且让我们听听来自专家、中介、开发商、购房者以及投资者们的说法。

　　房价下跌不可避免

　　所有的被采访者都认为，上海房价的下跌不可避免。

　　目前虽然大家希望房价能够稳定在一个比较理想的状态，即房价不再向上迅猛上涨，但也不会出现大幅下跌的情形，但华东师大亚欧研究中心研究员余南平认为，出现这样的情形太难，而且可以说是根本不可能。目前虽然一些地段的房价还处于高位盘整的状态，没有明显下跌，但这种状态可能不会持续很长的时间。

　　瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬曾公开发表观点说，楼市的下跌一般会经历三个阶段，初期的特征是价格微跌、成交量大降；二期的特征是价格急跌、成交量进一步放大；三期的特征是阴跌，由于炒家出货差不多了，价格下落的速度开始放缓，成交量也放缓，市场处于做底的状态。他认为，近期上海房地产市场已经出现了微跌迹象，同时交易量大幅下降，这是房地产处于调整初期的特征。

　　一些购房者、中介以及开发商也都认为，目前上海房地产市场开始步入了下降的通道。上海神舟房产市场部经理孟军认为，目前高房价根本无法持续，肯定会出现回落；21世纪不动产上海区域分部连锁服务部区域经理慕伟杰也认为，房价会在短期内下跌。作为购房者，与房价休戚相关的人群，他们对房价走势的判断也是会下跌，市民程先生和鲍先生就坚定地认为房价会在近段时间内下跌。

　　作为开发商，他们对房价的下跌似乎颇为忌讳。记者采访一位开发商老总时，当他得知记者的问题是关于房价的涨跌之后，他马上推说自己马上要开会了，而不愿再多谈。但也有开发商表示，市中心内一些定价较高的楼盘，以及一些实力较弱的开发商，可能会在这段时间内“屏不住”而降价。

　　房价会下跌多少

　　既然众口一词地认为房价会下跌，那么可能会下跌多少呢？对于这个问题，各方的说法有些不同。有些人认为至少会下跌30%，有些人表示下跌15%左右就会出现反弹，而有些人则表示无法判断。

　　余南平认为，房价到底会下跌多少，这很难预测，他表示要看投资者预期的心态。目前市场仅仅出现了交易量的滑坡迹象，但是房价还没有真正大幅下跌，所以无法判断房价到底会下降多大的幅度。

　　中国·经纬置地有限公司董事长秘书纪德平分析认为，上海的房价不会出现较大幅度的下跌，他认为上海市政府主要通过两个“1000万”的项目来稀释房价，从而达到降低房价的目的。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，如果上海的房价只下跌5%～10%，说明调控不到位。如果让上海的房价回归理性，平均至少要下跌30%，也就是说，一些涨幅过大的地区可能下跌40%，一些涨幅较小的地区可能下跌20%，如内环以内地区的平均价格从当前的17000元/平方米调整到12000元 /平方米比较合理。

　　曾经投资过8套房产的投资客刘先生也认同房价下跌的幅度将会达到30%左右。“我不是指某个别楼盘的跌幅达到30%，而是指上海房地产市场的整体下降30%，部分楼盘的下跌幅度可能会超过这个水平。”他补充道。

　　从记者采访的有意向买房的市民来看，似乎各人的心理预期差异较大。正打算“以小换大”的程先生表示，“凭我的直觉，房价能下跌15%就非常不错了。” 而另一位早就看中联洋地区的汪先生则更“心狠”些，对于前期标价16000元/平方米的一套房子，他说：“如果价格跌到10000元/平方米，我就出手。”

　　中介人士的说法倒是跟程先生有些接近，孟军认为房价下跌的幅度大约在15%左右。这是一个相对较小的跌幅。

　　房价会跌多长时间

　　关于房价下跌的时间长短，各方的看法也不尽相同。

　　尹伯成做出的初步判断是，由于调控政策的滞后效应，房价到今年年底会是一个相对的低点。他说：“房价真的跌到一定程度，还是会有人接盘的。毕竟上海的经济发展向好，下跌也不可能无止境。”他预测，到2006年初，上海房价将会企稳，进行小幅震荡或盘整，2007年还会出现5%～6%的涨幅。但关键是取决于宏观调控是否到位，如果调控政策“适可而止”，明年就会出现大幅反弹，前期的调控将前功尽弃。但他同时认为，今年的调控力度比去年大，像去年那样“停了两个月后跳得更高”的情形应该不会再出现。

　　余南平则认为，这次房地产调整的时间会持续3年左右，最长不排除5年。也就是说，在这段时间内，房价不会掉头向上。虽然在近段时间内，房价可能会出现高位盘整的态势，即房价在高位，不见下跌，但这段时间不会持续很长的时间，多则6～10个月，少则3～5个月。

　　他说：“调控政策对房地产市场产生的作用有两种途径来消化，一是作用的时间比较长，一是通过价格大幅下跌来进行消化，两者互为关系，如果房价下跌幅度不够，那么持续的时间就会变长。”

　　中介人士们则普遍认为房价下跌的时间不会持续很久。孟军说：“我认为上海的房地产市场在今年10月份前后就会出现转机，因为从我个人的判断来看，目前部分投资客还没有撤市的打算，而且一些开发商也还是信心十足。这说明目前的房地产市场虽然出现了一些下跌的迹象，但不会经历很长的时间。” 慕伟杰也认为房价的下跌的时间不会持续很长的时间，基本在9月份前后就会止跌。

　　而作为投资者，刘先生对美国、澳大利亚、香港等的房价有比较透彻的研究，他认为一般情况下，房地产发展周期在7～10年，在周期内，房价现实缓涨，而后迅猛上涨，最后是调整房价下跌。上海从2000年开始，出现上涨，在2003年、2004年出现迅速上涨的局面，那么在未来的两年内，房价会一直走低。

　　他说：“虽然目前有传说外资进入上海的房地产市场，但他们看中的是投资回报率比较高的写字楼，而非住宅商品房。所以在未来两年之内，上海的房价会下跌。”

　　开发商自然不希望房价下跌的时间过长，所以当记者问及房价下跌周期有多长时，中国·经纬置地有限公司董事长秘书纪德平分析认为，房价会在今年年底止跌。但上海华江建设发展有限公司研究发展部研发专员周曹轶则认为，可能会持续两年左右的时间，他说：“因为从今年6月1日以后实现新政之后，对于投资者来说，是一个巨大的打击，在今后的两年之内，投资者投资房产几乎没有什么赚头。”

　　何时才有下一个机会

　　陶冬指出，今年第一季度，估计75%的上海新落成住宅为热钱尤其是海外热钱所购置，这些热钱投资的唯一原因便是价格上涨预期。当炒家们真正意识到，在今后12~18个月价格下降的可能远高过上涨的可能时，离场是一个合乎逻辑的选择。第三个时期的特征是阴跌，当炒家出货出得差不多时，价格下落开始放缓，同时成交量也开始放缓，但由于买房并不踊跃，持币观望依然盛行，市场处于做底状态。这段时期可长可短。一个大的房地产调整往往需要第三期的过渡才能够进入一个新的牛市。

　　余南平也认为，上海房地产调整在开始阶段，其房价下跌幅度会比较小，而处在第二个阶段的时候，价格的运动往往会比较猛烈，会出现较大幅度的价格下跌情形。在第三个阶段的时候，价格会出现阴跌。上海房地产市场要等到3年以后才会出现下一个投资机会。因为在这段时间内，房价已经不大可能会向上发展。

　　而尹伯成则认为，到2010年上海举行世博会时，房价肯定要高过现在的水平，因此对投资者而言，只要熬过一段痛苦期，上海房产投资还是有机会的。