实地调查 五大现象揭示上海楼市现状

为了制止炒房、期房转让等投机行为，建设部等七部委联合下发文件，从6月1日起，对购买不到两年的普通住房转让开始征收营业税。而此前，上海政府已经出台对不到一年的住房转让征收综合税的有关规定，再加上银行转按揭的终止，近一段时间以来，投资现象比较普遍的上海楼市投资客纷纷抛盘，房价下跌3000元/平方米等的消息层出不穷。

上海楼市真的出现抛盘现象？上海楼市真的濒临崩盘的边缘？

鉴于上海在中国政治经济生活中的地位，其房价走向的影响决不仅限于一时一地，本报记者于5月18日至5月21日赴上海实地调查上海楼市的现状调查。

■现象一

二手房纷纷挂牌而非“抛售”挂牌虽多成交却极少

网上传播最多的有关上海很多楼盘的炒家开始“抛盘”确实存在。但上海楼市实际在发生的“抛盘”现象和网上说的又不尽相同。

5月18日、19日、20日，记者走访了上海浦东、静安、古碑、卢湾等区包括中原、顺驰、金丰易居、联邦等大大小小房屋经纪公司在内的近百家街面上的二手房交易门市店，不管门市店面是大还是小，每家门市店面的玻璃墙上都贴满了要出售的房源。

同样在高档房比较多，而且抛盘现象比较严重的浦东区，浦东南路980号的上海中原浦东南路店区域经理王逸红告诉记者：实际上，3月7日，上海出台要对居住不到1年的房子征收综合税后，市场因为过春节期间一直是快速上涨的，还是卖方市场，因此，这个政策对上海楼市影响并不大，很多卖房人只是把要交的差价税折到房价里去了，成交还是比较踊跃。但是这种情况到4月随着银行开始限制转按揭而出现了变化，像中原这样的品牌中介公司成交量都开始减少了三分之二，一些没有名气的中小中介已经出现了成交量为零的现象。进入5月，七部委要对不到两年的房子征收综合营业税的文件出台后，卖房人、买房人心态都出现了很大的变化：很多人不敢买房了，而那些卖房的，虽然挂牌踊跃－－－3月以来，平均每月挂牌量增加20%到 30%，但这些人反而不急于出手了，很多挂牌的卖房人明确说，“不降价，能卖就卖，不能卖出去，大不了再等一两年，等满了2年再卖。”

在中原的浦东南路店，买房人任小姐告诉记者：“政策变化出现了降价的现象，反而下不了决心买了，一是希望能再降，二是担心万一买了房，明天也降价了，怎么办？”

这种情况导致的结果是：挂牌“抛售”的房源很多，但成交少，曾以活跃著称的上海二手房市场出现了买卖双方停滞的状态。

■现象二

少量实力不济的炒房人开始“抛售”房价降3000元不是空穴来风

但网上以及部分媒体说得很多的“抛售”以及那条“均价下降3000元/平方米”的消息也不是空穴来风。部分实力不济的炒房人确实出现了低价“抛售”的现象，很多往日二手房市场“牛市”的楼盘，在这种少量的“抛售”中，出现了成交价下降30%到40%的现象。

浦东杜鹃路397号的顺驰杜鹃路连锁店店长白亮告诉记者：现在挂牌价并不低，但一些资金实力不济的人开始出现低价出售。以世纪公园板块的世贸滨江的次新房为例，1月份成交价在3.5万元/平方米，但到了3月份，一个卖房人3.2万元/平方米就出手了手中的一套房子；4月，有一个人以2.9万元/平方米的价格出手了一套房子。

“不只是世贸滨江这一个楼盘，3月份以来，市中心的二手房，要么不成交，要成交的，成交价格肯定比1月份要降1000到3000元/平方米，我们的统计数据是平均跌20%左右。”白亮认为主要有几个原因造成：

“一是卖方，这种市场背景下出手的卖家肯定是心里没底的，要么是担心被套赶紧出手的，要么是手中有几套房子，先低价出手一两套用来巩固其他几套房子的按揭。二是市场的自然调节－－－春节以后、3月份以前，上海的房子涨得太厉害了，市中心的房子几乎猛涨100%，连浦东高行镇这样远的地方都涨到9000元/平方米，所以即便是成交价下跌20%，也比涨价前高。”

■现象三

低价抛盘的多为入住率低的楼盘入住率高的楼盘抗跌性强

在采访中记者发现，在出现“低价”抛盘的楼盘中，那些入住率极低－－－第一批买家还没有来得及“换手”卖给第二手买家的楼盘抗跌性比较差：拿出来挂牌的比较多，降价成交的套数也多。

拿世贸滨江、上海绿城和仁恒滨江三个在中原、顺驰等中介门市店挂牌比较多的楼盘对比发现：这段时间成交价跌了30%的世贸滨江和上海绿城（由3月前的1.5万元/平方米到现在的1万元/平方米成交），都是空房比较多的楼盘，即上海人说的第一手买家还没来得及换手的“新房”。

这里有一个和北京楼市不同的情况需要介绍：据介绍，2005年3月以前，由于炒房和投资客多，这些人信息相对快，很多真正需要买房居住的人在上海往往是没有机会从开发商手中买到房子的，新楼盘的第一手买家往往是那些投资客。开发商交房后，这些投资客通过中介“换手”，把房子卖给真正需要入住的人。

从3月至今，像世贸滨江、上海绿城等这样“空房”比较多，还没来得及换手给真正买家的楼盘，因为政策变动，60%到70%的人都拿出来挂牌，挂牌的房子多了，在买卖双方的心理博弈过程中，一部分人就低价抛售了。

而像世贸滨江边上的仁恒滨江，由于两年前就交房，一手买家基本已经换手给真正的自住客，入住率已经到了80%以上，这次也有房源销售，但下跌的价格幅度在15%。

■现象四

成交量急剧萎缩中小房地产中介公司面临关门

上海的中介公司开始日子不好过。像中原、顺驰等这些曾经因为二手房市场活跃，每天以数十家新店拓展业务的房地产中介公司开始日子不好过了。

“成交量急剧萎缩，大的品牌公司还勉强有单成交，那些不知名的小中介公司甚至关门。”上海中原的一位区域经理告诉记者。

在卢湾区，记者采访到了一位关门的小中介公司老板。这位不愿意透露姓名的年轻人告诉记者：“4月以来，成交量开始每天几乎为零。我一共雇了5个人，加上店面的租金，每个月的办公成本在2.5万元，看这样子，上海楼市且缓不过来，先关门再说吧，要不会赔的。”

二手市场如此，那么，一手市场，即新盘销售如何？

■现象五

新盘销售萎缩开发商被迫“惜售”

从本版的表格中不难看出，2005年5月、4月和1月相比，新盘的成交套数、单价都在下降；和2004年相比，也是如此。

数据统计是如此，记者采访的情况也是如此：上海的新盘销售出现缓慢甚至卖不动的情况。一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者：以前，一开盘，往往是几百套房子“呼”的一下全卖没了，现在，每天卖一套你就能进上海楼盘销售的前十名！在上海目前最贵的房子－－－新天地旁的华府天地公寓，今年年初开盘的时候，几天之内销售了30%，而现在一个多月了，才卖了1套房子。

记者在上海楼市的几天采访中，还看到的情况是：很多已经封顶的房子，开发商不卖了，因为“卖不好，也卖不出价钱，干脆不卖了，等等再说”。在楼市里进进出出的买房人赵先生告诉记者：“这在以前，根本是不可能的。封顶了，开发商就会开盘销售。”分析上海楼市出现变局是今年新政频频所致？

可以肯定的是，上海楼市，无论是二手房还是新房，交易量出现了急剧的萎缩；单个楼盘的成交也出现了明显降价，这些现象是频频出台的新政策导致的吗？

上海中原研究中心程小姐认为，去年的宏观调控主要是针对开发商，而今年的调控抑制的是需求，特别是带有投资性质的需求。而所有的政策中，影响最大的不是转让时税费的变化，而是上海银行按揭政策的变化－－－限制转按揭以及加强按揭审核：

转按揭不能做，上家就必须还清银行的钱才能出手，增加了出售的周期和难度；另一方面，上海银行对按揭审核越来越严，导致放贷率越来越低，也阻止了交易：目前，在上海，个人购房按揭要提供完税凭证等，调查程序也越来越严格。“甚至有银行已经开始学习北京，对温州等敏感地区来的购房人群限制贷款。越来越低的银行放贷率也是上海楼市清淡的主要原因。”

预测

上海楼市是否开始第二轮涨跌

上海楼市怎么了？是不是濒临崩盘边缘？是不是开始继1993年之后的第二轮调整？

在几天的采访中，记者采访了经济学家、业内人士、上海的购房人和银行等。

几乎每个被访者都认为“上海楼市肯定是进入了盘整期”，至于这种盘整期会持续到什么时候，记者采访到的几位知名业内人士和经济学家都不愿意发表看法，因为“出现什么结局，要看政府的政策和力度，不好说”。

从1993年开始，4次买进卖出，在1993年上海的第一轮房地产周期中赔过钱，也在2000年开始的上海房价上涨中赚到钱的买房人赵先生却很清楚地讲了他的看法：上海楼市进入了第二轮调整期，上海的房子肯定要降价，但不会崩盘。赵先生的理由如下：

第一，上海的房子已经到顶了。他1998年花65万元在合肥路上的复兴苑买的房子，到去年年底以173万出售，经历了上海第一轮房地产周期并赔13万元的赵先生认为，在2004年，当上海内环平均房价达到3万元，外环以内达到2万元，外环以外达到1万元的时候，上海的房价已经到顶。真正合理的价格应该是内环保持在1万元/平方米左右。

第二，政府开始调控，要让过猛的房价下降。

但政府如果让上海的房价下降得过多，即有可能出现大批银行坏账，因此，考虑到各方利益的均衡，赵先生认为，上海的房价有可能会回落到内环平均价格1.5万元左右，即挤出去年下半年和今年1到2月份这段期间的涨幅价格。至于什么时候上海房价能回到这个水平，赵先生认为最早要在2006年以后。

近期房地产调控政策大事记

■6月1日执行全额征收营业税的房产交易新政：对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

■5月11日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部门发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

■4月28日国务院新八条下发。

■4月20日上海专项整治重点围绕打击投机炒作和哄抬住房价格的十种行为。

■4月中旬央行提高商业房贷逾期罚息利率。

■4月17日上海查处房地产经销商发布虚假信息蓄意哄抬房价等三案，最高罚款仅20万元，但已达现行处罚量度上限。

■4月6日上海商业银行禁止转按揭。

■4月2日上海市政府宣布将打击14种房地产违规的不法行为。

■4月初银监会选择天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆8个城市，对4家国有商业银行和12家股份制商业银行的房地产贷款情况进行了检查。

■3月30日上海3家房地产公司因为签订虚假定金合同、违规炒商品房被判罚出局：房地产开发资质到期被注销。

■3月28日上海银行同业工会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，上海16家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付贷款比例，对第3套及以上贷款大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。

■3月26日国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，首次以行政问责制的形式对房价实行调控。

■3月19日上海规定，凡是到政府主办的公共网络交易平台上挂牌出售的二手房，都将受到最高限价的约束，超出咨询价格10％的房源信息将不予挂牌。

■3月中旬国家外汇管理局局长郭树清表示，遏制外资炒楼。

■3月17日央行上调个人住房公积金贷款利率。

■3月17日央行加息。

■3月7日上海对居住不满一年的住房转让征收5.5%的差价税。

■编自《中国住宅与房地产信息网》

■记者手记

业内人士慎言上海楼市

在这次采访过程中，记者遇到了以前没有遇到的困难是：业内人士慎言上海楼市。

上海的开发商不愿意接受采访，不愿意对上海的楼市现状作任何介绍，理由是“比较敏感”。

经济学家不愿意谈论上海楼市。记者在采访期间，联系了国家研究机构、知名大学6位在房地产行业比较活跃的经济学家，但他们的回答异口同声：“上海这个时期太敏感，全国上上下下都在盯着上海。去年4月出台的宏观调控曾经让5、6月的上海楼市也转冷，但最后的结果是，到了10月，上海房价开始猛涨，不断把停止上涨的几个月补了回来，还一路上涨。因此，不知道今年政府下一步会采取什么措施，是像去年那样先抑后扬，还是继续打压，目前看不透。”

业内人士不愿意谈上海楼市。记者向在北京甚至全国房地产业内都比较活跃的几位“腕级”开发商和权威中介机构人士问及上海楼市，得到的回答仍然是“太敏感了，免谈”。一位业内人士告诉记者：“不知道怎么说。上海楼市有问题是肯定的，关键是非得等到孩子已经学坏了，家长和社会才去教育他。上海楼市走到今天，政府、开发商、购房人还有相关行业又该承担什么责任？是不是该反思？”

来源: 北京青年报