BBC透视中国：中国楼市为何高烧不退？

最近，中国各级政府的有关部门出台了不少旨在为楼市交易降温的措施，如中国的央行--中国人民银行调高了个人住房贷款的利率和首期付款比例；上海市政府也对一年内交易的售房获利开征了物业增值税；"抑制房地产价格过快上涨"的字样，甚至写进了中国总理温家宝刚刚发表的政府工作报告之中……

房价过高，不利"和谐"？

中国的房地产热之所以成为各界关注的热门话题，一个重要的因素就是，楼价的攀升速度远远超过普通百姓收入的增长速度，也远远超过了传统上"不患寡而患不均"的民众心理承受极限和如今特别强调"和谐社会"的中共第四代领导层的心理预警红线。

据中国国家统计局公布的数据，2004年中国全国商品房平均销售价格上涨了14.4%，涨幅比上年提高10.6个百分点，商品住宅平均上涨15.2%，而与此同时，全国城镇居民人均可支配收入比上年只增长7.7%。

据《纽约时报》的说法，中国房价的攀升速度甚至超过了美国。

当然，对中国是否存在着全国性的楼市高烧现象，中国决策圈和学术界存在着不同意见，例如，中国副总理曾培炎在今年"两会"讨论时曾经表示："今年全国房地产总的情况是供不应求，不少地方房地产价格上涨过快"，但经济学家厉以宁却认为，从全国总体而言，不能说中国房地产存在泡沫。

但不管对中国全国范围内是否存在"房热"现象如何看，中国各界人士和国际金融界至少在一个问题上存在着共识：北京、上海等大城市确实存在着楼市过热的情况。著名国际投资银行摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠甚至认为，上海可能是全球最大的房地产泡沫，泡沫何时破灭取决于外来投资者的态度何时改变。

据统计，北京去年房价的增幅虽略有下降，但仍然增长了20.8%；而上海去年的房价增幅更大，市中心高达28%，其它区域也有15.8%。另据中国媒体报道，今年一月以来上海市市中心地段的新楼，以每月甚至每半个月一平方米一千元人民币的速度上涨！

要知道，许多上海普通市民或外地进沪打工的民工的月薪可能也就一、两千元。

楼市发烧，病因何在？

其他中国的大城市，如广州、重庆等地的房价也有程度不同的飙升。那么，为什么中国大城市的房价持续"高烧不退"呢？

中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭3月19日在中国发展高层论坛上认为，中国储蓄利率低、国际热钱流入和物业税制度不健全，是拉动房价上涨的三个重要因素。

哈继铭说，目前中国的社会保障体系不够健全，居民的储蓄倾向明显，但由于储蓄利率低，居民对储蓄的需求正逐步转化为对房地产的需求，这是与真实的房地产需求完全不同的；此外，美元利率和汇率近期的走势带动了大量资本流入亚洲和中国，其中流入中国的热钱中有很大一部分是在炒房地产；最后，与国外相比，由于中国缺乏对短期买房并且获利者进行征税的政策，导致了炒房成本的降低，也促使房价上涨。

但曾在中国建设银行总行从事过多年投资研究工作的李清明却认为，导致京沪等地房价居高不下的真正原因，是房地产商为了维持暴利而进行的黑幕操作。

李清明在接受记者采访时指出，世界房地产业的平均利润率一般都在5%左右，但中国却在10%以上，中高档房地产的平均利润率更达到30%、甚至40%。在房地产最火爆的北京，地段较好的二、三环之间，房地产商的平均利润率为20.4%，按照这种利润率来计算，北京不到两天就要催生一个亿万富翁。他说，最近三年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多达45家，可见，利润丰厚的房地产业成了中国富豪的聚宝盆。

根据李清明的研究，某些房地产开发商牟取暴利的手法包括：一、官商勾结，通过贿赂从政府官员那里拿到低价土地；二、串通银行，通过假按揭大肆圈钱；三、伪造账目，通过申报"微利"或"亏损"而偷税漏税；四、招标作秀，拿到承包项目的建筑商则偷工减料，大减成本；五、私改规划，通过"欺上瞒下"、"假公建私"、"同流合污"等手段获取厚利。

如果说李清明揭露的房地产商通过贿赂套取低价土地的手法还是中国房地产"开发热"初期的黑箱操作手法的话，那么，根据新华社一位记者的报道，如今某些政府官员已经不满足于作为贪心的"裁判"接受点儿贿赂了，而是干脆作为"球员"，直接冲进球场，与各路豪杰一起竞逐房地产暴利这个"足球"。

据新华社记者包永辉最近报道说，江苏一家在全国也算得上重量级的房地产公司的老板向他爆出"猛料"：某些城市房地产价格的过快增长并非完全是市场因素使然，而是政府"操盘"的结果，政府调控市场的"有形之手"充当了推动房价过快增长的角色。

这位房地产老板说，现在不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源，可以说卖地越多，政府"手头"越活；价格越高，收益越多。有个城市的政府为了抬高出让土地的价格，特意请他们这家公司来当"托儿"，与外地投标企业竞价。这位老板十分担心价格抬得太高了，砸在自己手里吃不消，但该市政府的一位官员这样"开导"他说："你只管往高里抬价就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再还给政府"。吃了政府官员的"定心丸"，这位老板竞起价来底气十足，果然使地价迅速